Blijft maatschappelijk vastgoed een buurtfunctie houden?

| 23 februari 2018

In verschillende levensfasen leer je andere plekken in de stad waarderen. Eigenlijk ontdek je dan pas wat voor bijzondere plekken het zijn. De basisschool, waar je in je studententijd zonder opkijken voorbij liep, blijkt als je zelf een kind hebt een plek waar verbazend leuke mensen te vinden zijn. En nu snap je ook waarom je als kind zo aan je vader moest trekken om na school naar huis te gaan. En als je vaker in een verzorgingshuis komt omdat je moeder daar is komen te wonen, blijken daar veel meer activiteiten plaats te vinden dan je achter de geraniums en de vitrage kon vermoeden. Er blijkt een fysiotherapeut te zitten, een winkeltje en een bar waar senioren uit de buurt komen biljarten. Dit soort gebouwen heeft vaak een bredere functie voor de buurt, ook als ze daar niet expliciet voor zijn neergezet.

Wat gebeurt er met de buurtfunctie als deze gebouwen in het beleid voornamelijk vanuit een vastgoed-perspectief worden bezien?  

Brede buurtfunctie
In het onderzoek ‘Maatschappelijk vastgoed in verandering’ heeft het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) in samenwerking met de Veldacademie Rotterdam via acht case studies onderzoek gedaan naar de buurtfunctie van woonzorggebouwen en basisscholen. De buurtfunctie werd gedefinieerd als een functie die uitstijgt boven alleen de dienstverlening aan de primaire doelgroep (onderwijs aan de leerlingen, zorg voor de bewoners). Het onderzoek onderscheidt drie verschillende buurtfuncties. Ten eerste: dienstverlening aan anderen dan de primaire doelgroep. Dat is een heel breed scala: van het restaurant voor ouderen uit de buurt, een pedicure-praktijk tot zaalverhuur voor speciale gelegenheden. Ten tweede: de  ontmoeting tussen mensen uit de buurt rond de activiteiten van dienstverlening, bijvoorbeeld ouders die hun kinderen komen ophalen, of ouderen uit de buurt die in het restaurant komen eten. Ten derde: Communicatie naar de buurt toe: bijvoorbeeld als de gemeente ouders attent wil maken op het aanbod van opvoedingscursussen, of de politie die ouderen in de buurt wil voorlichten over anti-inbraakmaatregelen. Hoe vaak een gebouw daadwerkelijk een van deze buurtfuncties vervult, is op grond van deze paar casestudies niet te zeggen, maar ze  geven wel aan wat verschillende aspecten van die buurtfunctie zijn.

Buurtfunctie maatschappelijk vastgoed is in de loop van de jaren gegroeid
Deze functies zijn zelf weer onderdeel van het grotere netwerk van voorzieningen in de buurt. De kinderen die naar school gaan, zijn ook de gebruikers van het speelpleintje even verderop, en de bewoners van het woonzorggebouw doen ook boodschappen in het lokale winkelcentrum.

Ontwerp van het gebouw
Een dergelijke buurtfunctie is vaak in de loop van de jaren gegroeid. De school hield lokalen over omdat het aantal leerlingen terugliep en liet het lokaal medegebruiken door de dorpsbibliotheek. De gymzaal staat ’s avonds toch leeg en wordt gebruikt door de plaatselijke volleybalvereniging. Of er verdwenen elders in de buurt voorzieningen, zoals het ene bruine café waar nog wel een biljarttafel stond en de clientèle snel verouderde. Maar hoewel een buurtfunctie iets is dat organisch groeit en niet helemaal kan worden gepland, doet de manier waarop het gebouw is ontworpen en opgezet er wel toe. De aanwezigheid van grotere ruimtes voor gemeenschapsactiviteiten of van een keuken voor het restaurant, een grotere maatvoering van entrees, een goed ingerichte buitenruimte, de aansluiting tussen het gebouw en de wandel- en fietsroutes in de buurt; het zijn allemaal factoren die het organiseren van activiteiten en ontmoeten bevorderen. Een groot deel van de huidige gebouwenvoorraad stamt uit de periode 1965-1990, waarin deze ‘overmaat’ aanwezig was.

Regelgeving en ‘verzwaring’  van de zorg
De bekostiging voor woonzorggebouwen is sindsdien, in de periode van deregulering en privatisering, helemaal op de kop gegaan. Zorgaanbieders zijn, in tegenstelling tot vroeger, zelf financieel verantwoordelijk geworden voor hun huisvesting. In de overgang naar het ‘scheiden van wonen en zorg’ voor ouderen met een lagere zorgbehoefte lopen ze grote risico’s op de exploitatie van het vastgoed. Daarom ontwikkelen zij nieuwe strategieën ten aanzien van hun bedrijfsmodel en het vastgoed dat ze nodig hebben. Soms betekent het dat zorgaanbieders gebouwen moeten afstoten. Of daarmee de buurtfunctie verdwijnt, hangt af van wat er voor in de plaats komt. Maar zelfs als er een nieuw centrum voor ontmoeting komt, is dat niet noodzakelijkerwijs voor dezelfde doelgroep.

Nieuwe bekostigingssystematiek zet de buurtfunctie van woonzorggebouwen onder druk

Daarnaast kiezen veel zorgaanbieders ervoor alleen nog maar ‘zware’ zorg te verlenen, zoals voor demente ouderen of verpleeghuiszorg. Voor deze patiënten krijgen ze immers nog wel een huisvestingsvergoeding vanuit de WLZ. Dat betekent wel iets voor de ontmoetingsfunctie van het gebouw: als deze bewoners ook niet meer in het restaurant kunnen eten, wordt die voorzieningen voor hen overbodig. En dat is een verlies van buurtfunctie, omdat buurtbewoners er misschien nog wel kwamen.

Toesnijden
Ook al blijft de buurtfunctie in het huidige gebouw bestaan, op langere termijn kun je verwachten dat nieuwe gebouwen door de bekostigingssystematiek meer ‘toegesneden’ worden op de primaire doelgroep. Waar in het oude systeem een prikkel zat om ruim te bouwen en het budget maximaal te benutten, is het er in het nieuwe systeem een prikkel om het ruimtegebruik zo efficiënt mogelijk toe te snijden op wat noodzakelijk is voor de primaire doelgroep. Naarmate de primaire doelgroep meer de zwaardere zorgbehoevenden zijn, is er minder reden om bijvoorbeeld grotere gemeenschappelijke ruimten mee te plannen. Tenzij bewoners bereid zijn daar zelf extra voor te betalen natuurlijk.

In sommige gevallen staat de buurtfunctie daarentegen juist aan de basis van een nieuw exploitatiemodel. Juist omdat het verzorgingshuis zoveel aanloop heeft uit de buurt, kan het aantrekkelijk zijn voor aanvullende exploitaties, bijvoorbeeld in de zorgsfeer, zoals medische praktijken.

Bij scholen speelt het gevaar van verdwijnen van de buurtfunctie minder. Enerzijds omdat de diversiteit aan dienstverlening binnen het gebouw nu juist aan het toenemen is, zoals cijfers in het onderzoek laten zien. Anderzijds omdat de ontmoetingsfunctie daar nog veel meer dan bij woonzorggebouwen lijkt te zijn gebonden aan het primaire proces: het zijn vooral kinderen en ouders die elkaar ontmoeten. Zelfs als de budgetten kleiner worden, en er dus een noodzaak ontstaat tot het steeds verder ‘toesnijden’ van gebouwen op de primaire functie, komt de ontmoetingsfunctie daarom minder in gevaar.

Kortom, verandering in de bekostigingssystematiek zet de buurtfunctie van woonzorggebouwen onder druk, bovenop de sociaal-culturele veranderingen die al langer zorgden voor een ‘verzwaring’  van de zorg die in woonzorggebouwen wordt gegeven. Dit vraagt van gemeenten en zorginstellingen samen een afweging of deze buurtfunctie anders – in hetzelfde gebouw of elders – onder is te brengen. Daarbij moet niet vergeten worden dat veel traditionele verzorgingshuizen eigenlijk een relatief goede opzet hebben. Hoe die alsnog is te benutten, laat het atelier van de Rijksbouwmeester momenteel onderzoeken met ontwerpwedstrijden als ‘Who cares’, en voorgangers daarvan als ‘Oog voor de buurt’ (2016).

Gebouwen als basisscholen en verzorgingshuizen waren vroeger ‘maatschappelijke voorzieningen’ en als zodanig object van ruimtelijke planning. Nu heten ze ‘maatschappelijk vastgoed’. Dit is meer dan een andere benaming: het is een andere manier van denken. Voorzieningen en hun huisvesting worden in het beleid van elkaar losgekoppeld. Naar aanleiding de PBL-studie ‘Maatschappelijk vastgoed in verandering’, gaat Joost Tennekes, onderzoeker, in deze blogserie in op de ruimtelijke implicaties als deze gebouwen niet langer als voorzieningen maar als vastgoed worden behandeld.