Aanpak scheefwoner mist effect zolang hypotheekrenteaftrek blijft

| 10 oktober 2018

De coalitie heeft een nieuwe zondebok: de scheefwoner. Een klassiek maar nog altijd effectief frame dat de aandacht afleidt van het werkelijke probleem op de woningmarkt: de hypotheekrenteaftrek.

Recent lekten kabinetsplannen uit om de scheefwoner fors aan te pakken. Het kabinet stelt voor om de huur van scheefwoners die meer verdienen dan 41.000 euro per jaar in één keer te verhogen naar €710, de maximale prijs voor een sociale huurwoning. Zolang de woning het waard is en de woonquote voor huishoudens wordt gerespecteerd, lijkt me dit redelijk.

Waar het kabinet de plank misslaat, is de aanname dat een huurverhoging sociale huurders met een middeninkomen ertoe zou bewegen door te stromen. Goedkope koopwoningen zijn er niet en het bejubelde middenhuursegment is al helemaal geen structureel alternatief voor de sociale huursector, laat staan een koophuis. En dat heeft alles met de hypotheekrenteaftrek te maken. Die zet niet alleen een rem op het aanbod uit de markt voor middenhuurwoningen, maar heeft tevens een negatieve uitwerking op de vraag.

Kopen blijft het devies
De hypotheekrenteaftrek maakt middenhuurders dieven van hun eigen portemonnee en daarmee huren onaantrekkelijk; het belastingvoordeel voor kopers werkt eveneens door in de grondprijzen die bouwers en exploitanten van middenhuurwoningen moeten betalen en zullen doorbelasten aan de huurder, ook als de woning het zelf niet waard is. Dat komt niet alleen onrechtvaardig over, dat is het ook. Voor middenhuurders zelf en voor verhuurders die door de hypotheekrenteaftrek ongewild in de marge worden gedrukt.

Beleidsmatig wordt gesproken van middenhuur als de prijs tussen de 710 en 1.000 euro ligt. Na het belastingvoordeel door renteaftrek koop je met vergelijkbare maandbedrag aan netto hypotheeklasten een huis tussen 225.000 en 315.000 euro. Op basis van deze waarden zou huren nog een redelijk alternatief zijn, al mis je als huurder een belastingvoordeel en bouw je geen kapitaal op. Kopen blijft het devies.

Maar in de praktijk blijken particuliere verhuurders helemaal niet uit te komen bij huurinkomsten per woning tussen de 710 en 1.000 euro . Om een minimaal rendement van 5 procent te behalen, moeten zij voor een huis dat in de boeken staat voor 225.000 euro tot 315.000 een huursom van minimaal 935 tot 1.315 euro rekenen. Het verschil met theoretische huurhoogtes staat ongeveer gelijk aan het prijsvoordeel dat kopers hebben als gevolg van de hypotheekrenteaftrek, vermeerderd met een marge die particuliere verhuurders rekenen omdat ze geen corporatie zijn.

De vrije sectorhuurwoning blijft een slecht concurrerend product
De hypotheekrenteaftrek zorgt ervoor dat een vrije sectorhuurwoning een heel slecht concurrerend product is en blijft, zowel voor de huurder als voor de verhuurder. Dat bleek ook uit een enquête die ROm en Stadszaken.nl dit voorjaar samen met USP Marketing Consultancy uitvoerde. Niet alleen bestempelde ruim tweederde van 1.061 geraadpleegde woonconsumenten alle huur boven de 710 euro als ‘duur’, de helft van de ondervraagde woningcorporaties en ontwikkelaars gaven aan dat zij de hypotheekrenteaftrek als belemmering zien voor de ontwikkeling van een gezonde huurmarkt.

Uit cijfers van de NVM blijkt dat mensen in de eerste helft van 2018 gemiddeld 1.031 euro per maand betaalden voor een opnieuw verhuurde woning boven de liberalisatiegrens, méér dan de beleidsmatige bovengrens van middenhuur. In de vier grote steden schieten de prijzen in de vrije sector al jaren door het plafond, reden voor bestuurders om prijsafspraken te maken met aanbieders in het middensegment. Dat gaat niet zonder slag of stoot. In augustus waarschuwde directeur Gertjan van der Baan van woningbelegger Vesteda dat de hoge grondprijzen in combinatie met de eisen die de gemeente Amsterdam stelt ten aanzien van huurprijzen beleggen in de hoofdstad steeds minder aantrekkelijk maakt. Eerder dit jaar nam de vereniging van grote projectontwikkelaars NEPROM publiekelijk afstand van de conclusies van de middenhuurtafels, waar marktpartijen en overheden onder leiding van de oud-burgemeester Rob van Gijzel tot productieafspraken hoopten te komen rond de bouw van middeldure huurwoningen. De ontwikkelaars vinden dat de voorstelde regulering van aanvangshuren niet in verhouding staat tot investeringen die zij moeten doen.

Neutraal eigendomsbeleid met een vrije keuze tussen huren en kopen
Ik kan mij zowel vinden in de redenering van de kant van de markt als van de kant van stadsbestuurders en de woonconsument. Wat voor de consument een absoluut maximum is, is voor de markt een minimum. De  hypotheekrenteaftrek staat als niet te nemen horde in de weg, die zowel huurders als verhuurders benadeelt. Zolang de subsidie van de koopmarkt gehandhaafd blijft staat de huurmarkt per definitie in de schaduw van de koopmarkt, waardoor aanbod niet adequaat reageert op vraag en het enige zichtbare effect van krapte een prijsexplosie is.

Om daadwerkelijk doorstroming op gang te krijgen, is een neutraal eigendomsbeleid met een vrije keuze tussen huren en kopen essentieel, zowel voor consumenten als voor de markt. Het goede nieuws is dat de aanhoudend lage rente een unieke kans biedt om de aftrek van hypotheekrente versneld af te bouwen. Niet tot de laagste belastingschrijf, maar gewoon naar nul. Zolang de politiek moed ontbreekt om de marktverstorende hypotheekrenteaftrek uit te faseren, krijgen corporaties wat mij betreft weer de ruimte om middenhuurwoningen aan te bieden.

 

Jan Jager
j.jager@stadszaken .nl