Zinvolle prestatieafspraken zijn concrete afspraken
Algemene woonvisies zetten corporaties bij voorbaat op achterstand

| 14 oktober 2015
Landgraaf Schaesberg. Beeld OeverZaaijer

Landgraaf Schaesberg. Beeld OeverZaaijer

Voor de ontwikkeling van wijken zijn gemeenten en woningcorporaties niet alleen natuurlijke partners. Ze zijn op elkaar aangewezen. Prestatieafspraken vormden tot nu toe de voorwaarden voor dit partnerschap. Maar met de invoering van de nieuwe Woningwet 2015 en Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) krijgt de relatie tussen corporaties en gemeenten nieuw vorm met wederzijdse rechten en plichten. Zonder degelijke analyse van de markt in de gemeentelijke woonvisie staan de corporaties bij voorbaat op achterstand.

Veel gemeenten zijn bezig met het opstellen van een nieuwe Woonvisie en betrekken daarbij hun partners die deze woonvisie mede moeten gaan realiseren. Dat zijn de bouwers, de ontwikkelaars en de corporaties. Deze afstemming zorgt voor breed draagvlak en is dan ook zeer gewenst. Is die woonvisie eenmaal vastgesteld door de gemeenteraad dan kunnen de gemeente en de marktpartijen al dan niet gezamenlijk de realisatie ter hand nemen. De corporatie moet volgens de nieuwe wetgeving eerst een bod uit brengen op een deel van de woonvisie en dit vervolgens vastleggen in prestatieafspraken. Daar is een gedegen analyse van de bestaande voorraad en de te verwachten vraag naar woningen voor nodig. Het is de vraag of de gemiddelde woonvisie, meestal in vrij algemene termen gesteld, daaraan voldoet.

Verplicht bod
De herziene wetgeving geeft de gemeente toegang tot en recht op meer uniforme informatie van de corporaties, een recht dat zij deelt met huurdersorganisaties, die bij de onderhandelingen over prestatieafspraken een gelijkwaardige partij zijn. Zo krijgt de gemeente jaarlijks meer inzicht in de investeringscapaciteit van de woningcorporatie. Hoe dat er precies moet gaan uitzien, wordt nog uitgewerkt in een ministeriële regeling, die naar verwachting in oktober 2015 klaar is. Mogelijk moet de woningcorporatie jaarlijks vóór 1 juli een meerjarenoverzicht van de voorgenomen werkzaamheden verstrekken als onderdeel van haar bod.

Prestatieovereenkomsten concreter en specifieker

De verplichting voor corporaties om een bod uit te brengen geldt alleen als de gemeente een volkshuisvestingsbeleid formuleert. Is dat niet het geval, dan vervalt voor de corporatie de verplichting een bod uit te brengen. Het bod van een corporatie bevat een meerjarig inzicht in de voornemens tot verkopen, nieuwbouw en liberalisatie. Voor veel corporaties zal het lastig worden om een bod uit te brengen als de woonvisie in algemene termen is geformuleerd. Ofwel de woonvisie is niet duidelijk genoeg, ofwel de inhoud van het bod is niet concreet genoeg te maken, ofwel de investeringscapaciteit is niet toereikend en/of marktpartijen pakken een groot deel van de koek. Dit betekent dus dat het bod, vertaald in de prestatie overeenkomst tussen de gemeente en de corporatie, in beginsel voorzien zal zijn van de nodige mitsen, maren en voorbehouden. Als de gemeente het bod van de woningcorporatie niet accepteert, dan kan zij geschillen voorleggen aan een commissie die de minister adviseert. De vraag is in hoeverre de gemeente daadwerkelijk investeringen door de corporatie kan afdwingen. Deze vraag zal zeker gaan spelen omdat veel gemeenten een voortdurende behoefte hebben aan betaalbare nieuwbouw en vaak grond beschikbaar hebben die, vanwege de financiële situatie, een snelle uitgifte behoeft.

Preciezer en degelijker
Als wij kijken naar het merendeel van de reeds, voor de wetswijziging, gemaakte prestatie overeenkomsten dan zien we, scherp geformuleerd, het volgende:
De huidige prestatieafspraken sluiten vaak niet of nauwelijks aan bij de woonvisie;
De huidige prestatieafspraken zijn meestal ‘boterzachte’ intenties;
De huidige prestatieafspraken zijn veelal niet of nauwelijks meetbaar.
Draagt de nieuwe wetgeving bij aan betere prestatie-overeenkomsten? Het antwoord is simpel: dat is mede afhankelijk van de kracht en kennis van de verantwoordelijk wethouder en zijn of haar ervaring met woningcorporaties. De wet geeft de wethouder het nodige instrumentarium maar hij is niet gehouden ‘harde, meetbare’ prestaties met de corporatie af te spreken.

Huidige prestatieafspraken zijn boterzacht en slecht meetbaar

Draagt de nieuwe wet bij aan een betere samenwerking tussen gemeente en corporatie? Die vraag is niet simpel te beantwoorden. In het licht van het verleden, toen veel corporaties nog gemeentelijke woonbedrijven waren, was het duidelijk wie de baas was: dat was de gemeente. Nu is het nog maar de vraag hoeveel invloed de gemeente kan uitoefenen op het beleid van de woningcorporatie. Daarbij komt nog dat de nieuwe wet aan woningcorporatie regels oplegt die het lastiger maken om te investeren in niet-DAEB activiteiten en daarmee in gemengde wijkontwikkeling. De meeste woningcorporaties opteren momenteel voor een administratieve scheiding: de niet-DAEB activiteiten blijven bij de toegelaten instelling, maar moeten in de jaarrekening apart behandeld en geadministreerd worden. De toegelaten instelling mag daarnaast in de meeste gevallen alleen in niet-DAEB investeren als er aangetoond is dat ‘de markt dat niet kan’. Dat moet blijken uit een markttoets. De gemeente is verantwoordelijk voor deze markttoets. Aanvullend schrijft de wet een financiële toets en een rendementstoets voor. De financiële toets stelt de haalbaarheid vast, de rendementstoets of de investering een marktconform rendement oplevert. Deze beperking gelden niet als de investering op grond in eigendom van de corporatie plaatsvindt. Deze beperkingen gelden ook niet als de niet-DAEB activiteiten via een juridische splitsing in een woonBV zijn geplaatst.

Sterke regie
De gemeente moet actief in gesprek gaan met de woningcorporatie over haar bijdrage aan de stedelijke ontwikkeling. Deze bijdrage dient vooral gericht te zijn op de realisatie van DAEB woningen voor de doelgroep, maar moet ook rekening houden met niet-DAEB activiteiten noodzakelijk bij wijkontwikkeling. De gemeente moet de woonvisie niet alleen te baseren op politieke behoeften en ambities, maar ook op feitelijk onderzoek naar de lange termijn behoefte aan zowel DAEB als niet-DAEB woningen (zowel koop als huur) binnen haar gemeente. Het vaststellen van de effectieve vraag naar woningen is daarbij de primaire opgave. De gemeente moet haar woonvisie, en daarmee het volkshuisvestingsbeleid, concreet en specifiek uitwerken.

De gemeente moet anticiperen op de gevolgen van het administratief of juridisch afsplitsen van de niet-DAEB activiteiten door woningcorporaties. In 2017 zal die splitsing een feit zijn met de eerder geschetste consequenties voor wijkontwikkeling.

Als partijen elkaars analyse van de woningmarkt delen, ontstaat er een gelijk speelveld waar gemeenten, corporaties en marktpartijen bouwen voor de vraag. Hun afspraken leggen ze vervolgens vast in meetbare, concrete prestatieafspraken, met de mogelijkheid om bij te sturen als dat bij veranderende marktomstandigheden nodig is. Om tot deze afspraken te komen is een sterke regiefunctie van de gemeente als spelverdeler gewenst en noodzakelijk.

Daarnaast blijft er ruimte voor andere samenwerkingsvormen. Ik voorspel dat gemeenten en corporaties meer zullen kiezen voor intensieve samenwerkingsvormen zoals de wijkontwikkelingsmaatschappij. Als gemeenten en corporaties actief en gezamenlijk anticiperen op de veranderingen als gevolg van de herziene wet dan is de wijkontwikkelingsmaatschappij weer een feit en kan er eendrachtig worden gewerkt aan de verdere herstructurering van Nederland. Nieuwe woningwet of niet.

Peter Vlek

Strategie woningbouw Breda
Nu de woningbouwopgave in Breda de crisis te boven komt, staat de gemeente voor de vraag op welke wijze projecten de beste propositie aan de markt en aan de stad kunnen doen. Voor twee speerpunten, Via Breda en Teteringen, brachten ons bureau in samenwerking met Smartagent de vraagdynamiek concreet in beeld: wat is de effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen in de lokale woningmarkt, uitgewerkt naar product- en prijssegmenten en naar woonmilieus? Waar en in welk type woning woont de nieuwe woonconsument nu? Gedetailleerde data van huishoudens en woningen, van demografische ontwikkelingen en van gemeten verhuisbewegingen openen een scala aan inzichten in de actuele, lokale woningmarkt. De antwoorden gaven helder richting aan de gemeentelijke ambitie een hoogwaardig en aantrekkelijk woonmilieu aan te bieden. De hoogstedelijke kwaliteit rond Via Breda en het dorps karakter van Teteringen zijn in de regio unique buying points voor woonconsumenten. De vernieuwde ontwikkelstrategie appelleert aan deze effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen optimaliseert de programmatische verdeling tussen appartementen en grondbonden woningen, tussen koop– en huurwoningen en in de diverse prijscategorieën. Daarmee heeft de gemeente Breda een zinvol kader om afspraken te maken met haar contractpartners.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *