‘Alleen samen houden we het centrum van Bodegraven up-to-date’

| 6 november 2019
Jeroen Wichers: ‘De gemeente ontkomt er niet aan om winkelpanden in aanloopstraten om te bestemmen naar nieuwe functies en de ondernemers te prikkelen te verhuizen naar een kernwinkelgebied.’

Auteur Jan Jager

Het toekomstperspectief voor de fysieke detailhandel is ronduit grillig. Dat heeft grote gevolgen voor de centra van onze dorpen en steden, die vaak als monofunctioneel winkelgebied zijn ingericht. Herbestemmen en herschikken lijkt het devies. Maar hoe doe je dat met meer dan honderd eigenaren? Elkaar beter leren kennen lijkt een goed begin. Maar echte samenwerking vraagt een vertrouwen. In Bodegraven hielp het Kadaster dat vertrouwen te kweken. En dat leidde tot mooie resultaten.

Dit is een verkorte versie van het artikel in ROm 11, november 2019. Een abonnement op ROm is gratis voor ambtenaren in het domein van de fysieke leefomgeving. Word nu abonnee!

Kavelruil in de stad
Dit artikel is dit najaar verschenen in Kijk op…kavelruil in de stad, een publicatie van het Kadaster naar aanleiding van het afsluiten van het Stimuleringsprogramma Stedelijke Kavelruil. Twee jaar lang is er bewustzijn gecreëerd bij gemeenten, eigenaren en politiek over de mogelijkheden die het instrument stedelijke kavelruil biedt. Kijk op laat zien wat voor mindset stedelijke kavelruil vraagt bij alle betrokkenen, de overheid voorop. Een exemplaar van het magazine is te bestellen bij RuimteEnAdvies@kadaster.nl

Het is 2015. Alles is in gereedheid gebracht voor de transformatie van het centrum van Bodegraven. Dat er iets moet gebeuren, daar zijn vastgoedeigenaren en ondernemers het over eens. Het centrum van de plaats in het Groene Hart telt ongeveer dertig procent te veel winkelmeters. Het moet compacter. De gemeente ontkomt er niet aan om winkelpanden in aanloopstraten om te bestemmen naar nieuwe functies en de ondernemers te prikkelen te verhuizen naar een kernwinkelgebied. Voor zo’n exercitie is samenwerking met en tussen vastgoedeigenaren onontbeerlijk. Maar het bleef lang stil na een uitvoerig participatietraject, uitgebreide marktconsultaties en de vaststelling van de ambitieuze Centrumvisie Bodegraven door de gemeenteraad.

Topdown
Achteraf denkt centrummanager Jeroen Wichers dat de genoemde visie toch nog te veel top-down is samengesteld. De informatieavonden waren best goed bezocht. ‘Maar op de avonden zelf merkten we al dat we de vastgoedeigenaren niet bereikten. De boodschap was schijnbaar niet aangekomen. De passief-faciliterende rol die de gemeente voor ogen had, bleek niet te werken. Wij hadden nog te veel voor de ondernemers gedacht. De hamvraag was echter hoe je de eigenaren zélf laat nadenken, en vooral mét elkaar.’

’Wij hadden nog te veel voor de ondernemers gedacht’

Wichers, die pas net als centrummanager in Bodegraven actief was, schakelde hulp in van het Kadaster. Tijdens een retailmiddag was hij met projectmanager Sandra Suijkerbuijk in contact gekomen. ‘Sandra vertelde dat ze samen met twee gemeenten en vastgoedeigenaren een simulatiespel had gespeeld om een beeld te vormen van de gewenste inrichting van het centrum. Ik vond dat interessant omdat iedereen de noodzaak van ingrijpen onderkent. Echter, de sterk versnipperde eigendomssituatie en op het oog soms conflicterende particuliere belangen staan de uitvoering van een collectief plan in de weg. Dat hadden we van te voren onvoldoende voorzien.’

Werkdiner
Wichers leerde de lokale situatie vervolgens snel goed kennen: honderd eigenaren, 120 panden en een zeer diverse groep middenstanders. ‘Van winkeliers die met pensioen zijn en hun pand willen doorverhuren aan een nieuwe winkelier om in hun levensonderhoud te voorzien, tot vermogende kaasboeren die veel minder prikkels hebben om panden die vrijkomen te verhuren of te verkopen.’ Hij legt uit dat de kardinale vraag is hoe je de neuzen van al deze eigenaren in dezelfde richting krijgt, en voor het voetlicht brengt dat het collectieve vastgoedbelang meer behelst dan alle individuele vastgoedbelangen bij elkaar opgeteld. ‘Je wilt ze laten inzien dat ingrijpen – als je het goed doet – win-wins genereert.’

’De ondernemers en eigenaren kenden elkaar nauwelijks’

Provincie Zuid-Holland is erg betrokken bij het reilen en zeilen in de dorps- en stadscentra, en stelde budget beschikbaar om het simulatiespel samen met de eigenaren te spelen. Voordat het spel – in de vorm van een bordspel – daadwerkelijk gespeeld ging worden, organiseerde Jeroen Wichers samen met het Kadaster een werkdiner met vijftien vertegenwoordigers van de middenstand. Daar schoof ook het volledige college van BenW bij aan. Die ontmoeting was belangrijk omdat de verhoudingen tussen gemeente en de middenstand niet altijd even goed waren geweest, wat ook inherent was aan de tijd dat de marktdruk hoog was. Wichers: ‘De burgemeester onderkende dat de gemeente in het verleden niet altijd even coöperatief en meewerkend was geweest, maar dat de situatie in het centrum te ernstig was om nog langer rollebollend over straat te gaan.’

Onafhankelijke arbiter
Het lukte Wichers om maar liefst driekwart van de eigenaren aan dertien speeltafels te krijgen. En in tegenstelling tot de informatieavonden waren nu veelal de ‘gezaghebbende eigenaren’ zelf aanwezig, de mensen met beslissingsbevoegdheid.
Tijdens een eerste spelavond was er geen tafelindeling. Tijdens een tweede avond deelde de procesbegeleider van het Kadaster de tafels naar straat in. ‘Toen viel het ons pas op dat de ondernemers en eigenaren elkaar helemaal niet of slecht kennen’, aldus Wichers.
Wel hadden ze een gemeenschappelijke ‘vijand’: de gemeente. Het mea culpa van de burgemeester was een belangrijk signaal geweest. Maar om resultaten te boeken, was het belangrijk dat een onafhankelijke arbiter de tafels leidde. Dat was het Kadaster.
Het Kadaster begeleidde ook de individuele gesprekken als een eerste concretere opbrengst van het bordspel.

Bouwen aan ‘ijzeren voorraad’ winkels in een compact centrum

Het is inmiddels ruim drie jaar later. De busjes van aannemers rijden af en aan in de straten van het centrum van Bodegraven. Aan de oproep van de gemeente om tot een ‘ijzeren voorraad’ winkels te komen in een aantrekkelijk, compact centrum, wordt enthousiast gehoor gegeven. Middenstanders die de financiële positie ontberen om te investeren in panden of een verhuizing, laten zich uitkopen en profiteren zo indirect van de waardestijging die de herstructurering aan het hele centrumgebied geeft. Ander eigenaren investeren in panden en gedeeltelijke herbestemming, als beter alternatief voor leegstand.

Samen
De belangrijkste les die Jeroen Wichers aan gemeenten en vastgoedeigenaren zou willen meegeven, is dat herstructurering in een gebied met versnipperd eigendom, zoals in  Bodegraven, begint met samenwerking. De vraag is alleen ‘hoe’ je die samenwerking het beste op gang krijgt. De overheid past een terughoudend rol. Ondernemers moeten het samen doen. Maar omdat je van individuele ondernemers niet kunt verlangen dat zij het initiatief nemen, is de rol van een kwartiermaker van groot belang. Wichers speelde die rol zelf, maar de tussenkomst van een autoriteit als het Kadaster is volgens hem onmisbaar om tot resultaten te komen. ‘Het Kadaster heeft geen belang en doet niet aan politiek. De gemeente is daarentegen altijd partij.’

“Het Kadaster heeft geen belang en bedrijft geen politiek”

Het is opvallend hoezeer de eigenaren het Kadaster vertrouwen, viel Wichers op. ‘Als er een partij is die een onbesmette reputatie heeft, is dat het Kadaster wel. Voor herinrichtingsprocessen zoals in het centrum van Bodegraven is dat van ongelofelijk veel waarde.’

Investeren
De gemeente moet ook bereid zijn te investeren. In totaal reserveerde de gemeenteraad van Bodegraven-Reeuwijk een miljoen euro om de totstandkoming van een compact centrum financieel te ondersteunen. Dat budget wordt ingezet via een viertal cruciale subsidies:

– De verhuissubsidie, die 50 procent van de verhuiskosten van een ondernemer dekt tot maximaal 50.000 euro;
– Een gevelsubsidie voor het verfraaien van het aangezicht van de winkels in het kernwinkelgebied;
– Een plansubsidie, die vastgoedeigenaren kunnen inzetten om een ingenieursbureau hen te laten begeleiden bij een transformatie naar een andere functie;
– Een transformatiesubsidie voor het daadwerkelijke ombouwen van een winkel.

Het gaat weer de goede kant op met het centrum van Bodegraven. Dankzij een bordspel hebben ondernemers ingezien dat zij samen sterker zijn. Het was een bordspel met alleen maar winnaars. De economische omstandigheden hebben natuurlijk meegeholpen. Jacques Westerink, provincie Zuid-Holland, hoopt dat de hoogconjunctuur niet tot gevolg heeft dat de aandacht voor elkaar en voor het belang van het collectief weer wordt prijsgegeven. De toekomstverwachtingen voor de detailhandel in kleine gemeenten als Bodegraven-Reeuwijk zijn allesbehalve rooskleurig. Het Randstad Koopstromenonderzoek registreerde tussen 2016 en 2018 een groei van het aandeel dagelijkse boodschappen dat online wordt gedaan van 2,5 tot 5 procent. Luxe-aankopen vinden al voor ruim een kwart online plaats en dit aandeel groeit gestaag door. De huidige hoogconjunctuur zal bovendien vanzelf weer omslaan naar een laagconjunctuur. Westerink: ‘Investeren in de vitaliteit van onze binnensteden vergt continu aandacht. We moeten blijven nadenken over herbestemmen en herschikken. De praktijk van Bodegraven laat zien wat dit oplevert. Alleen samen houden we de centra van onze dorpen en steden up-to-date.’


Spelenderwijs toekomstbeelden
verkennen
Het Kadaster heeft een bordspel ontwikkeld om op een ongedwongen manier eigenaren hun visie te laten delen over de herontwikkeling van een stadscentrum. Door de spelvorm ontstaat een ontspannen sfeer, die het gemakkelijker maakt om met elkaar in gesprek te komen. Het is een manier om mensen te laten kijken naar het collectieve belang in plaats van het individuele belang. Het spel is voor het eerst bij de gesprekken over het centrumgebied van Bodegraven gespeeld. Er wordt in kleine groepen gespeeld, zodat iedereen ruimte krijgt en er een veilige sfeer ontstaat. Bovendien ontstaat er zo een diversiteit aan invullingen van het speelbord, wat de analysemogelijkheden vergroot. Bij het doorpraten over de toekomstbeelden op de spelborden en de argumenten die daarbij op tafel komen – en verdere verdieping in daaropvolgende individuele gesprekken – komen de kansen van deze toekomstbeelden beter in beeld.