Onderzoek naar kansen meekoppelen ruimtelijke opgaven
Beslisboom voor contractvorming

| 20 mei 2015

bPODIUM Hembrug(2)

Organische ontwikkeling, uitnodigingsplanologie, koppeling van exploitaties. Het valt zwaar om een bepaalde lijn te ontdekken in de veelheid van ideeën over gebiedsontwikkeling. Evert Jan van Baardewijk en Erwin Hijmans presenteren een beslisboom om de gebruiker door de toenemende complexiteit van de relatie tussen de ontwikkelstrategieën en contractvormen te leiden.

bPODIUM HembrugIn de Gebiedsontwikkeling nieuwe stijl (GONS), zoals die vorig voorjaar is gepresenteerd door het Ministerie van Infrastructuur en Milieu, zijn denklijnen over samenwerkingsvormen beschreven. Zo’n denklijn is duurzaamheid, gebaseerd op levenscycli van verschillende elementen in een gebied. Een andere denklijn is het aan elkaar koppelen van exploitaties in businesscases (grond-, bouw-, gebruiks- en beheerexploitaties). Dit past bij organische ontwikkeling waarin de overheid niet stuurt op programma, eindbeelden en fasering, maar waarin de eindgebruikers centraal staan en de momenten waarop zij in de gelegenheid zijn initiatief te nemen en te (her)ontwikkelen. De rol van de gemeente is dan het bewaken van de geldende regelgeving en de belangen van de verschillende actoren in het gebied, en eventueel anderen te stimuleren tot het nemen van initiatieven. Bezien vanuit de invalshoek van de overheid zijn er zes ontwikkelstrategieën te onderscheiden.

Ontwikkelstrategieën
De beslisboom start met de vraag is of er sprake is van grond of gebouwen die de gemeente in eigendom heeft of wil hebben. Als de gemeente ervoor kiest om investeringen te doen en risico te nemen, zijn er drie strategieën mogelijk: I. een integrale ontwikkeling door de gemeente; II. een integrale ontwikkeling door een publiek-privaat consortium, of III. een alliantie waarin de gemeente, ondernemers en gebruikers samen een visie vormen en deelprojecten binnen een programma met elkaar afstemmen. Daarna wordt er pas ontwikkeld als een van de actoren zijn eigen ontwikkeling haalbaar vindt en de tijd rijp acht. Later kunnen er meer volgen, tot uiteindelijk het hele gebied klaar is of niemand meer iets wil. Ieder draagt alleen de risico’s van de eigen businesscase.

Er is natuurlijk een heel andere situatie aan de orde als de gemeente wel eigendommen heeft maar die zelf niet wil ontwikkelen of als ze geen risico’s wenst te nemen. Om de ontwikkeling in de markt te zetten, moet de gemeente gaan aanbesteden. Daar onderscheiden we in het schema twee vormen voor: IV. een vroegtijdige en integrale aanbesteding, of V. een gefaseerde aanbesteding per kavel.

Gebouwen op het Hembrugterrein. Het RVOB ontwikkelt per deelgebied diverse strategieën.  Beeld Paul van Galen/RCE

Gebouwen op het Hembrugterrein. Het RVOB ontwikkelt per deelgebied diverse strategieën.
Beeld Paul van Galen/RCE

Als de gemeente in het gebied geen eigendommen heeft of wil en dus ook niet wil ontwikkelen of enig risico wil lopen is de zesde strategie aan de orde: niet verwerven en (het initiatief tot) ontwikkelen overlaten aan private partijen.

Contractvorming
De contracten die bij de verschillende strategieën horen zijn bekend en beproefd met uitzondering van de derde. Bij de aanbestedingsvormen past wel de kanttekening dat tot voor kort alleen de rijksoverheid voor grote infrastructurele projecten gebruik maakte van dbfm(o). Dat is zich de laatste tijd aan het uitbreiden naar herontwikkeling van gemeentelijk eigendom, zoals voor gemeentelijk vastgoed, infrastructuur en overige vormen van inrichting van openbare ruimte. Strategie III gaat om een nieuwe stijl van gebiedsontwikkeling en is vooral organisch gericht. Bij contractvorming binnen deze strategie kunnen allerlei ketenmodules een rol spelen en is te werken met instapmodules.

GONS inspireert tot tal van samenwerkingsvormen

Bij de strategieën I, II, III en VI is meestal vooraf onderzoek nodig om te kunnen bepalen of er überhaupt een contract voor ontwikkeling en realisatie kan worden afgesloten. Dat vooronderzoek is af te spreken in een intentieovereenkomst die partijen de vrijheid biedt om wel of niet door te gaan met de ontwikkeling. In geval van de aanbestedingsstrategieën (IV en V) kan het sluiten van een intentieovereenkomst onderdeel uitmaken van de aanbesteding, maar dat is niet erg gebruikelijk.

Als de gemeente, heel traditioneel, zelf integraal ontwikkelt (strategie I) zijn de gebruikte contracten gewoon koop- en verkoopovereenkomsten. Soms past de eigendomssituatie totaal niet op de toekomstige verkaveling. Dat is dan op te lossen met een ruilovereenkomst of met een bouwclaimovereenkomst waarbij de grond aan de gemeente wordt overgedragen en de ontwikkelaar recht krijgt op het kopen van bouwrijpe kavels.

Beslisboom. Klik op de afbeelding voor de PDF

Beslisboom. Klik op de afbeelding voor de PDF

Bij ontwikkeling door een consortium kan het gaan om een contractuele of een institutionele vorm van PPS. De samenwerking wordt in een overeenkomst als zodanig vastgelegd. Om de samenwerking onder te brengen in een VOF of maatschap, een bv/cv-combinatie of een zelfstandige bv of nv is uiteraard ook een contract nodig. Daarin staan dan voorwaarden die in de oprichtingsakte en de statuten moeten worden opgenomen.

Ontwikkeling met slimme en creatieve contracten

Bij de derde strategie vindt de ontwikkeling in fasen plaats door verschillende actoren op onvoorspelbare wijze en voor nog onbekende termijn. De ontwikkeling kan dan ruimtelijk gedeeld zijn of inhoudelijk gedeeld.

De contractvormen die bij de strategieën IV en V (aanbestedingsvormen) horen zijn concessie- of dbfm(o)-contracten. De woorden dbfmo staan voor design, built, finance, maintain en operate.
Bij een dbfm-contract wordt de verplichting tot ontwikkelen, bouwrijp te maken, te financieren en de openbare ruimte te onderhouden aanbesteed. Bij een dbfmo-contract wordt de plicht tot bebouwing en eventueel de exploitatie van de bebouwing toegevoegd. Een belangrijk kenmerk is dat gedurende de contractsperiode een beschikbaarheidsvergoeding wordt betaald, waardoor de contractant zijn voorinvestering kan terugverdienen. Er zijn ook andere elementen uit een businesscase bij te betrekken, zoals energie.

Luchtfoto Hembrugterrein, een oude munitiefabriek tussen het Noordzeekanaal en de Zaan. Tijdelijkheid als opstap naar een nieuwe toekomst. Beeld RVOB

Luchtfoto Hembrugterrein, een oude munitiefabriek tussen het Noordzeekanaal en de Zaan. Tijdelijkheid als opstap naar een nieuwe toekomst.
Beeld RVOB

Als de gemeente geen eigendom heeft of risico draagt, gaat het voor wat betreft de gemeente met name om kostenverhaal, op te nemen in een anterieure grondexploitatieovereenkomst of, als er al een exploitatieplan zou zijn, een posterieure grondexploitatieovereenkomst, die niet van het exploitatieplan mag afwijken. In de Structuurvisie Oosterwold is gekozen voor een bijzondere vorm. Almere en Zeewolde geven daarin aan dat grondexploitatieovereenkomsten mogelijk zijn, met als uitgangspunt dat ontwikkelende partijen zelf zorgen voor hun waterbeheersing inclusief vuilwaterverwerking en voor hun secundaire wegen met een onderlinge zorgplicht voor het onderhoud. In bredere zin valt op dat allerlei vormen worden bedacht om risico’s van ontwikkelen te beperken. In het Strakke regels kostenverhaal rem op organisch ontwikkelen (ROmagazine 4, april 2014) is aan deze materie aandacht besteed.

Evert Jan van Baardewijk en Erwin Hijmans
senior adviseurs van PurpleBlue

Het volledige artikel is te lezen in ROm 5, mei 2015

Neem een abonnement op ROm
of bestel het nummmer (t.w.v. € 24,00) via info@romagazine.nl

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *