Casus: Met Knoop XL wil Eindhoven economische krachtpatser blijven

| 25 maart 2021

De Internationale Knoop XL in Eindhoven, één van de veertien NOVI-verstedelijkingsgebieden, moet hét visitekaartje van de stad en de Brainportregio worden. Met ruimte voor wonen, werken, recreatie en studeren, en met veel groen en goede infrastructuur. Een flinke opgave dus, met een flink prijskaartje. ‘Investeren in Eindhoven is van nationaal belang.’

Dit artikel stond eerder in vakblad ROm #3, maart 2021. ROm #3 is een themanummer over de veertien grootschalige woningbouwgebieden in het kader van de NOVI. ROm is gratis voor ambtenaren ruimte, infrastructuur en milieu bij de rijksoverheid, provincies, gemeenten en waterschappen. Klik hier voor een abonnement.

Het gaat goed met Eindhoven. De vijfde stad van Nederland vertoont jaar op jaar sterke groeicijfers, zowel in inwoneraantallen als economie. De stad kwam het vertrek van techbedrijf Philips goed te boven. In de Brainportregio, met Eindhoven als voornaamste gemeente, ontstond de afgelopen jaren een sterk ecosysteem rond technologie, design en kennis. Wie het over grote steden in Nederland heeft, kan niet meer om de stad heen. De G4 werd de G5.

Om het vestigingsklimaat in de stad op stad en regio op peil te houden en ruimte te bieden aan een groeiend inwoneraantal, werken de gemeente Eindhoven, de provincie Brabant en het Rijk samen aan de gebiedsontwikkeling van de spoorzone, onder de noemer Internationale Knoop XL. Het middelpunt van de Brainport is Eindhoven, en het middelpunt van Eindhoven is de spoorzone. Het gebied moet het visitekaartje worden van de Brainport Eindhoven, en daarmee van Noord-Brabant . Het moet een plek worden waar wonen, werken, recreëren en studeren samenkomen. Met veel groen en ruimte voor wandelen en fietsen, en goed bereikbaar per openbaar vervoer.

Impressie van het gebied in vogelvlucht. Bron: gemeente Eindhoven

Het gebied, gelegen in de wijk Fellenoord, heeft een oppervlakte van ongeveer 55 hectare. Het ligt rond het spoor, en strekt zich uit van het PSV-stadion in het westen tot aan de Dommel aan de oostkant. Eindhoven Centraal wordt omsloten door het gebied. Op dit moment wonen er amper mensen in de spoorzone, maar als alles volgens plan verloopt verandert dat de komende vijftien tot twintig jaar. Het inwoneraantal vervijfentwintigvoudigt, van 600 naar 15 duizend. Vijf- tot zesduizend nieuwe woningen moeten die nieuwe bewoners een thuis bieden. De opschaling is nodig om te voorzien in de groeiende woningvraag en de groeiambities in Eindhoven. De stad wil in 2040 haar 300 duizendste inwoner verwelkomen. Daar zijn 40.000 nieuwe woningen voor nodig.

‘De regio Eindhoven ervaart momenteel de gevolgen van het huidige woningtekort, de daarbij behorende prijsstijgingen en de druk op de betaalbaarheid van de regio voor vooral de middeninkomens. Dit vraagt om een versnelling van de woningbouwproductie en het wegnemen van belemmeringen’, lezen we in de woondeal die de gemeente Eindhoven, de provincie Brabant en het Rijk in 2019 sloten.

‘Een hele sterke RO-opvatting’

Met de brede inzet op wonen, werken, recreatie en studie past de Internationale Knoop XL goed binnen moderne binnenstedelijke en integrale gebiedsontwikkeling. Dergelijke functiemenging zien we ook in de andere dertien NOVI-gebieden terugkomen. Het combineren maakt wel complex. Hoe balanceert de gemeente tussen de verschillende opgaven, naast het spoor, elk met eigen ruimteclaims? ‘Met een hele sterke RO-opvatting’, zegt Yasin Torunoglu, Hij is namens de PvdA wethouder wonen, wijken, werk en ruimtelijke ontwikkeling in Eindhoven. ‘In samenspraak met vastgoedpartijen, beleggers, het Trefpunt Groen, cultuurhistorische organisaties en bewoners ontwikkelden we een kwalitatieve benadering voor het gebied.’

‘Met alleen woningen en werkplekken heb je nog geen goed gebied’

Die benadering uit zich in een sterke nadruk op groen en de openbare ruimte. Ecologisch en recreatief groen vormen de onderleggers voor de rest van de gebiedsontwikkeling. ‘Met alleen woningen en werkplekken heb je nog geen goed gebied’, zegt Torunoglu. ‘We moeten investeren in publieke ruimte. In betere infrastructuur, in beter groen. Vanuit die basis kijken we naar hoe we functies slim kunnen combineren en formuleren we onze stedenbouwkundige aanpak.’

De functiemenging en vergroening worden vervolgens op plotniveau concreet uitgewerkt. Het gebied is onderverdeeld in elf clusters. Per clusters worden spelregels voor de ruimtelijke inrichting en het programma opgesteld, met oog voor de samenhang in de hele Knoop. De spelregels gaan in op inrichtingsprincipes, ecologie en waterinfiltratie. Zie onderstaande kaart voor een overzicht.
 

Het gebied is opgedeeld in elf clusters. Het station ligt in cluster zeven. Bron: Gemeente Eindhoven
 

Wonen voor alle doelgroepen

Voor de woningen in het gebied zet de gemeente in op een mix van sociale huur, middenhuur en koopwoningen. De economische ontwikkeling van de regio trekt zowel hoogopgeleiden en hogere inkomens als lager opgeleiden en lagere inkomens aan. De gemeente, de provincie en het Rijk zijn het er over eens dat er voor al deze groepen betaalbare woningen moeten zijn. Het aandeel sociale huur moet in ieder geval 30 procent zijn, percentages voor andere woontypes staan nog niet vast. Wethouder Torunoglu verklaart de inzet met percentages: ‘Als je de verdeling aan de markt overlaat, ontstaat geen natuurlijke balans in het soort woningen.’

‘Als je de verdeling aan de markt overlaat, ontstaat geen natuurlijke balans’

De gemeente wil dat de balans tussen sociaal, middenhuur en koop in elke cluster op orde is. Voor enige speling is ruimte. ‘Het kan zijn dat de verdeling in het bestand niet op één cluster gerealiseerd kan worden’, zegt Torunoglu. ‘In dat geval kan er geschoven worden. Als op de een cluster meer sociale huur komt, kan er wat minder in een andere cluster. We hebben een vereffegingsfonds om dat te regelen.’ De wethouder benadrukt echter dat dat vereffenen alleen bij hoge uitzondering mag, als een ontwikkelaar er echt niet uit komt op ‘zijn’ plot.

De hoogte in

Om de benodigde massa te creëren, zal het gebied gevuld worden met hoogbouw. De groene inzet moet maken dat hoge torens niet ten koste gaan van de leefbaarheid. Plannen voor hoogbouw in het nabijgelegen stadscentrum stuitten eerder op weerstand vanuit bewoners en erfgoedorganisaties. Bij de spoorzone is van dergelijke weerstand geen sprake, verzekert Torunoglu. ‘Het is heel goed dat inwoners en erfgoedorganisaties kritisch zijn op de kwaliteit van de stad. Dat is de gemeente ook.’ Volgens de wethouder staan de neuzen bij de spoorzone dezelfde kant op: ‘Organisaties die kritisch waren op hoogbouw in de binnenstad, moedigen hoogbouw bij de spoorzone juist aan. Zij zien ook in dat we met de plannen aan de toekomst van Eindhoven bouwen.’

Kroonjuweel van het gebied moet District E worden, vlak naast het station. Drie ranke torens, van 158, 110 en 76 meter hoog, moeten plek bieden aan een breed scala aan woningtypes, kantoren en (semi-)publieke ruimtes. ‘Met District E krijgt Eindhoven een stadsentree voor iedereen, met de allure die de stad verdient. Op de begane grond en direct daarboven komt een bruisend, Eindhovens programma dat levendigheid, cultuur en ondernemerschap aan de stad toevoegt. Op straat ervaar je de menselijke maat. Door inrichting met veel groen en water is het verblijfklimaat er heel aangenaam’, lezen we in enthousiaste bewoording in de Verrijking Gebiedsvisie Brainport City.

Wortel en stok

De gemeente heeft grond in bezit in het gebied, maar dit betreft vooral verblijfs- en verkeersgebieden. De plots waar woningen en kantoren gebouwd moeten worden, zijn in handen van private partijen. De gemeente maakt dus gebruik van de gangbare publieksrechtelijke instrumenten, zoals het bestemmingsplan en de  crisis- en herstelwet, om marktpartijen te motiveren tot investeren in werkplekken en goedkopere woningen. Dit zijn functies die zwaarder wegen op de businesscase van ontwikkelaars en exploitanten

Volgens Torunoglu moeten ontwikkelaars bereid zijn om een maatschappelijke bijdrage te leveren aan het gebied. ‘In Eindhoven valt voor ontwikkelaars een hoop te verdienen. Maar geld moet niet de enige motivatie zijn. Ook het maatschappelijk belang is belangrijk. We willen geen partijen die alleen maar nemen. We willen partijen die ook wat geven en er voor de lange termijn in willen stappen.’ De gemeente vaart een harde koers bij partijen die aan grondspeculatie doen.

Goed overleg en helderheid moeten helpen met het vinden van die partijen. Jos Roijmans, programma- en gebiedsmanager bij de Knoop: ‘Het scheelt dat de visie voor het gebied is vastgelegd in een breed gedragen convenant. Daardoor weten private partijen goed wat er van ze verwacht wordt en is er voor iedereen een level playing field.’ Ook de opwaardering van de openbare ruimte moet marktpartijen motiveren om te investeren in het gebied. De publieke investeringen in groen en bereikbaarheid zorgen voor stijgende vastgoedwaardes.

Een half miljard

De totale benodigde randvoorwaardelijke investeringen voor de gebiedsontwikkeling zijn geraamd op 400 tot 500 miljoen euro. Een flink tekort dus. ‘In een harde businesscase leveren de investeringen in de publieke ruimte een negatief rendement op,’ zegt Torunoglu. ‘Maar het maatschappelijk rendement is hoog.’

De gemeente wil het benodigde geld uit verschillende bronnen halen. Allereerst uit de gronduitgifte van de (beperkte) gronden die zij bezit. Van onevenredige inkomsten uit grond is volgens Roijmans geen sprake. ‘Vanuit de grondexploitatie worden publieke voorzieningen gefinancierd met de grondverkoop. Dat geld verdwijnt niet in bestedingen aan cultuur of zorg, of iets dergelijks. Het blijft binnen het gebied.’ Ontwikkelaars betalen een eerlijke prijs, omdat de gemeente rekent met de residuele grondwaarde. ‘En natuurlijk is daar altijd een gezonde discussie bij, over wat de gemeente wil en wat de marktpartijen nodig hebben’.

Verder word geld gezocht vanuit de woningbouwimpuls van het Rijk. Vanuit de eerste tranche ontving Eindhoven geld voor twee gebieden, de locaties Castiliëlaan (Eindhoven) en Westveld Emmasingelkwadrant. Een aanvraag voor de derde tranche, specifiek bedoeld voor de publieke onrendabele top bij de Knoop XL, is nu in de maak. Verder is 11 miljoen euro beschikbaar vanuit het BO-MIRT. De minsiteries van BZK en IenW erkennen dat investeringen in de infrastructuur in het gebied onontbeerlijk zijn bij het realiseren van de woningbouwopgaven.

Roijmans: ‘Hogere overheden zien in dat investeringen in de Knoop in het belang zijn van de hele Brainport, een sterke economische motor.’ Torunoglu: ‘Investeren in Eindhoven is van nationaal belang.’