De binnenstad als outlet
City outlet laat Duits stadje bruisen

| 24 augustus 2017

In Nederland liggen Factory Outlet Centres aan de rand van de stad, op een bedrijventerrein of langs de snelweg. Het Duitse kuuroord Bad Münstereifel laat zien dat een outlet prima in het bestaande winkelgebied is in te passen. De “city outlet” geeft het historische stadje een impuls. Binnenstadondernemers beschouwen de goed bereikbare ‘merkendorpen’ vaak als concurrent. Bad Münstereifel laat zien dat het anders kan.

Dit is een verkorte versie van het artikel in ROm 6,  juni 2017

Auteur: Gert-Jan Hospers en Edwin van de Wiel. Beeld: Edwin van de Wiel

De laatste tijd zijn Factory Outlet Centres regelmatig in het nieuws. In Assen is er eind 2016 definitief een streep gezet door de outlet, maar in Zevenaar gaf de gemeenteraad onlangs toestemming er één langs de A12 te bouwen. In Zoetermeer wordt ook een outlet gepland, op loopafstand van de binnenstad (zie ook ROm 4, In de spagaat met de outlets, april 2017). Voor gemeenten vormen de winkelparadijzen een hoofdpijndossier. Enerzijds weet iedereen dat ze een publiekstrekker zijn, getuige het succes van de Designer Outlet Roermond, Batavia Stad in Lelystad en Rosada Fashion Outlet in Roosendaal. Anderzijds wijzen critici, onder wie veel retailexperts, op mogelijke ‘kannibalisatie’ van het lokale winkelaanbod: de middenstand in de binnenstad is niet per se bij een outlet gebaat.

Bad Münstereifel

Van oudsher liggen outlets op goed bereikbare locaties buiten de binnenstad, zoals de stadsrand of een bedrijventerrein. Alleen al daarom is de city outlet in het Duitse stadje Bad Münstereifel (17.500 inwoners, gelegen in de Eifel) uniek: hier is het Factory Outlet Centre geïntegreerd in het 650 meter lange voetgangersgebied van het historische stadscentrum. In het authentieke straatbeeld met zijn vakwerkhuizen wordt de reeds aanwezige middenstand afgewisseld door vijfendertig outletstores die zich in lege panden hebben gevestigd. Naast fabriekswinkels van vooral in Duitsland populaire merken als Jack Wolfskin, Bruno Banani en Bugatti vind je er winkels van Levi’s, Puma, Samsonite, van spelletjesproducent Ravensburger en chocolademerken Lindt en Milka. Door hun uithangborden en bloembakken voor de deur zijn de outletstores duidelijk te onderscheiden van lokale winkels. De ontwikkelaar heeft verder gezorgd voor een reeks aan bankjes, afvalbakken en bordjes, allemaal in dezelfde stijl. Aan het begin en aan het eind van het winkelgebied staat een grote stand met informatie en gratis plattegrondjes. Daardoor kan de bezoeker zich goed oriënteren en de looproute volgen.

Hoe is de city outlet er gekomen? Daarvoor moeten we zo’n tien jaar terug. Het centrum van Bad Münstereifel kampte toen met grootschalige leegstand, omdat het kuurtoerisme net zoals elders in Duitsland zijn langste tijd had gehad. Ondanks het historische straatbeeld, de mooie omgeving en de aantrekkingskracht van het stadje op Heino-fans – de schlagerzanger met zijn zwarte zonnebril woont er en heeft er zijn eigen café – bleven steeds meer bezoekers weg. Winkelsluitingen, leegstand en verval waren het gevolg. Drie plaatselijke ondernemers konden het niet langer aanzien, kochten lege panden op en gingen op zoek naar een nieuwe invulling. Eén van de initiatiefnemers, de eigenaar van een kledingwinkel, kwam in 2009 op het idee in de panden een Factory Outlet Centre te vestigen. Hij wist de gemeente voor het idee te winnen en na de nodige analyse en consultatie werd de Oostenrijkse ontwikkelaar Retail Outlet Shopping (ROS) in de arm genomen om de outlet te bouwen en te beheren. Door complexe procedures werd de opening tot twee keer toe uitgesteld. Maar in augustus 2014 ging de City Outlet Bad Münstereifel open.

Succesverhaal

Het city outlet-concept sloeg aan – en hoe! Binnen een jaar tijd kreeg Bad Münstereifel een miljoen bezoekers te verwerken. De populariteit van Bad Münstereifel als bestemming is verder gegroeid: in 2016 kwamen er 2,4 miljoen bezoekers naar het stadje. Het merendeel van hen woont in de omliggende grotere regio (Keulen, Bonn, Aken, Trier), maar in de weekenden komt men ook van verder weg. Zo zie je er Nederlanders, voor wie een bezoek aan de city outlet vaak deel uitmaakt van een korte vakantie in de Eifel. Het aantal outletwinkels is intussen gestegen en er zijn plannen voor verdere uitbreiding. Op dit moment is de verhouding outletstores/lokale winkels ongeveer fifty/fifty. De zittende middenstand en horeca delen mee in het succes: sinds de opening van de city outlet is hun omzet toegenomen. Logisch, want de verblijfsduur van de gemiddelde bezoeker bedraagt tussen de vier en zes uur. Dé succesfactor is het feit dat de outlet geïntegreerd is in het bestaande winkelgebied, waardoor bezoekers ook langs de lokale middenstand lopen, of ze dat nou willen of niet. ROS laat de horecafunctie bovendien over aan de reeds aanwezige cafés en restaurants, wat bij traditionele outlets vaak niet het geval is.

Vanaf het begin kent de City Outlet Bad Münstereifel natuurlijk ook tegenstanders. Sommigen vreesden een verkeerschaos en geluidsoverlast, anderen zagen in de outlet een ‘uitverkoop’ van het stadje zelf. Een deel van de critici denkt dat de city outlet een hype is en snel is uitgewerkt. De verkeersproblemen blijken echter mee te vallen, al moesten er veel nieuwe parkeerplaatsen komen, ook op plekken die niet direct grenzen aan de binnenstad. Steeds meer shoppers uit de omgeving maken gebruik van het openbaar vervoer, omdat het station vlakbij het winkelgebied ligt. Bij de plaatselijke middenstand is de kritiek grotendeels verstomd, een enkele horecaondernemer daargelaten die klaagt over de weinig verheven smaak van het winkelend publiek (‘Ik verkoop baguette en pasta met verse regionale producten, maar men wil schnitzel en patat’). Burgemeester Sabine Preiser-Marian komt echter tot een positieve slotsom: ‘We konden de uitvoering van dit project niet met financiële middelen ondersteunen, maar we hebben de verantwoordelijke partijen wel op veel punten de vrije hand gegeven. Terugblikkend op de voorgaande jaren mogen we zeggen dat we tot op heden geen moment spijt hebben gehad van die beslissing’.

Gert-Jan Hospers is economisch geograaf aan de Universiteit Twente, bijzonder hoogleraar Transitie in Stad en Regio aan de Radboud Universiteit en directeur Stad en Regio. Edwin van de Wiel is economisch geograaf, werkt bij Kennispunt Twente als data scientist en is senior onderzoeker Regionale Economie en Arbeidsmarkt.