De fabeltjes van een geleerde

| 11 december 2019

In een recente publicatie* beweert professor dr. Willem Korthals Altes dat er minder woningen worden gebouwd als er meer locaties beschikbaar zijn. Sterker nog: ‘hoe meer woningbouwlocaties gemeenten aanwijzen, des te minder wordt er gebouwd’. Het lijkt de moeite waard om op deze en andere stellingen van de hooggeleerde in te zoomen.

Ik ben geen wetenschapper. En dus ken ik de (oude) studies van Davy (1996) en Titman (1985)  waaruit Korthals Altes put niet goed genoeg. Des te meer kennis heb ik de woningbouw. Ik was circa veertig jaar werkzaam als bestuurder, corporatiedirecteur, ontwikkelaar en als lid van het BZK Expertteam Woningbouw. In al die tijd heb ik nog nooit een ontwikkelaar ontmoet die bewust koos voor bouwen voor de leegstand. En ik heb ook nog nooit een ontwikkelaar gezien die het leuk vond om een project te starten waarbij grote verliezen bij voorbaat vaststonden.

Toch gaat de professor ervan uit dat zo’n ontwikkelaar in beide gevallen wel aan de slag zou moeten. Hij vindt het maar bedenkelijk om ‘in de crisis vanwege de uitval van de vraag te wachten op betere tijden’. Hoe wereldvreemd kan een wetenschapper zijn? Misschien dat hij doelt op de situatie die zich in de crisistijd hier en daar voordeed: veel plannen tegelijk op de markt waardoor geen enkel plan de 70 procent voorverkoop haalde. De situatie nu is echter heel anders. Er is sprake van een groot woningtekort, van vertraging en stagnatie van veel plannen, dus is het nodig om heel veel locaties tegelijk in ontwikkeling te brengen. De Ladder voor duurzame verstedelijking pakt daarbij desastreus uit: eerst gaat er eindeloos veel energie zitten in de trage ontwikkeling van binnenstedelijke locaties voordat aan de rand van de stad locaties mogen worden voorgedragen. Tegelijk aanpakken zou het devies moeten zijn, met tegelijkertijd verstandige afspraken voor het onwaarschijnlijke moment dat er te veel woningen tegelijkertijd zouden worden aangeboden.

‘De Ladder voor duurzame verstedelijking pakt desastreus uit’

Korthals Altes komt tot de unieke conclusie dat het beter is om te ‘segmenteren’. Daarmee doelt hij op de praktijk van de Gemeente Amsterdam. Die stelt bij woningbouwprojecten de voorwaarde: 40 procent sociale huur, 40 procent middelduur (vooral huur) en 20procent duur. Amsterdam heeft volgens Korthals daardoor in tegenstelling tot veel andere gemeenten ‘recordaantallen woningen geproduceerd’. Zijn redenering: door de dure sector te beperken tot 20 procent verbetert de marktabsorptie. Marktpartijen kunnen het zich volgens hem niet veroorloven om tegen lagere prijzen dan de huidige marktwaarde te verkopen. Die marktwaarde is hoog omdat de woningen schaars zijn. Maar dat betekent volgens hem ook dat maar weinig mensen zo’n dure woning kunnen betalen. Daarom moeten er niet te veel van deze woningen worden gebouwd. Kunt u het nog volgen? In mijn niet-wetenschappelijkheid zou ik zo maar denken dat elke willekeurige ontwikkelaar acuut bereid zou zijn op normale condities duizenden extra vrijesectorwoningen in Amsterdam erbij te bouwen. Maar volgens de professor zouden die niet verkocht worden.

‘40-40-20 moet nog maar blijken’

De relatie die Korthals Altes legt tussen de recordaantallen woningen van de afgelopen jaren in Amsterdam en 40-40-20 is zeer twijfelachtig. De recent ingevoerde 40-40-20-regel geldt voor woningbouwlocaties in Amsterdam waarvoor nog geen eerdere afspraken waren gemaakt. Eigenlijk zijn er nog nauwelijks projecten opgeleverd waar in deze verhoudingen verplicht moesten worden toegepast. Sterker nog: nogal wat beleggers hebben laten weten niet in Amsterdam te willen bouwen in de middeldure huur als de gemeente de voorwaarden niet aanpast. Voor insiders staat vast dat de momenteel lopende onderhandelingen leiden tot aanpassing van de voorwaarden. Maar los daarvan, als de theorie van de hoogleraar zou kloppen wat gebeurt er dan als Amsterdam zijn woningproductie nogmaals kon verdubbelen of verdrievoudigen? Is de marktabsorptie dan geen probleem? Zijn er met twee of drie keer zoveel dure (nog steeds 20 procent) woningen dan wel voldoende koopkrachtige kopers?

Fact free science is voor mij nieuw fenomeen’

De schrijver is enthousiast over het optiemodel voor uitgifte van de grond in Amsterdam. Ik ben dat voor een deel ook. Het model houdt in dat grond voor een vaste (erfpacht)prijs wordt aangeboden. In de tender krijgt de ontwikkelaar de vraag hoeveel optie hij op de grond wil betalen om een plan te maken en ter toetsing aan de gemeente voor te leggen. De optiegelden vervallen aan de gemeente als er niet tijdig een plan wordt ingediend en grond wordt afgenomen. Dat is inderdaad een goed middel om te voorkomen dat een ontwikkelaar niets aan planontwikkeling doet, bijvoorbeeld omdat hij al zijn tijd zet op ontwikkeling van een ander, lucratiever project in een andere gemeente.

Tegen veel logica in komt het toch nog vaak voor dat woningbouwprojecten waarvoor al een onherroepelijk bestemmingsplan is (en soms ook al een omgevingsvergunning) toch niet van start gaan. Daarvoor zijn inderdaad heel veel logische verklaringen zoals te weinig handjes op de bouw, te weinig en/of te dure bouwmaterialen, te weinig financieringsmogelijkheden, grond die nog niet bouwrijp is, ingewikkelde bouwplaatslogistiek, aansluitingen van nutsbedrijven die niet of niet tijdig zijn gerealiseerd, laat ontdekte archeologische vondsten of vervuiling, en ga zo maar door. Een enkele keer zal het een ontwikkelaar goed uitkomen dat een project wat later van start gaat, vanwege gebrek aan handjes in eigen huis of vanwege gokken op verdere prijsstijging. Voor zover dat laatste aan de orde is, kan de prijsoptie een stok achter de deur zijn om snel aan de slag te gaan. Maar dat kan en gebeurt ook op andere manieren.

Fact free politics kenden we al. Fact free science is voor mij nieuw fenomeen, maar Willem Korthals produceert het.  Als de professor de minimale moeite had genomen van een paar interviewtjes met mensen uit de praktijk had hij deze blunder kunnen voorkomen.

Jos Feijtel
joz.feijtel@gmail.com

*(https://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikelen/woningbouw-versnellen-vertrouw-dan-niet-op-marktinitiatief/)