De pieken en dalen in de woningproductie

| 12 december 2018

Een woningmarkt die boomt: voor woningzoekenden betekent dat weliswaar lange wachtlijsten en vaak onbetaalbare prijzen. maar voor de markt zouden de bomen tot in de hemel groeien. Ongekend veel vraag, dus hoge (VON)prijzen. Een inhaalslag voor de bittere jaren van de crisis. Toen legde duizenden bedrijven het loodje. Veel bouwvakkers, vooral metselaars, vloerenleggers en ijzervlechters zagen hun baan verdwijnen. Toch blijkt de revival niet vanzelf te gaan. Een paar elementen die daarbij een rol spelen licht ik hieronder toe.

Door een combinatie van heel veel vraag naar woningen en beperkt aanbod stijgen de prijzen van de woningen enorm snel. Per regio verschillend, maar gemiddeld over het land hebben we te maken met prijsstijgingen van ca. 8 tot 10 procent per jaar; met flinke uitschieters in de hitteregio’s van ca. 20 procent.

Stijgende bouwprijzen

De bouwkosten stijgen ook hard. Gebrek aan arbeidskrachten en gebrek aan toeleveranciers zorgen voor bouwkostenstijgingen die we lange tijd niet hebben gekend. Het gebrek aan ‘handjes’ betekent niet alleen minder woningproductie dan waar vraag naar is. Soms gaan projecten niet door als gevolg van stijgende bouwkosten. Dat kan het geval zijn in situaties waarbij in de verkoopprijzen te weinig rekening is gehouden met intussen -al dan niet door vertraging- opgetreden stijging van de bouwkosten. Soms doet zich ook de situatie voor dat de bouwkosten zo hard zijn gestegen dat die überhaupt niet meer in de VON-prijzen zijn terug te verdienen.

Vanuit de wereld van de ontwikkelende bouwers zijn de eerste signalen hierover hoorbaar. Dat is dan aan de orde in gebieden waar de druk op de woningmarkt niet zo groot is. Stijgende bouwkosten zijn daar niet altijd meer op te vangen in stijgende verkoopprijzen. Als dit verschijnsel zich uitbreidt kan er een dubbele dip ontstaan: in de hitte-regio’s blijven de verkoopprijzen stijgen en worden woningen steeds onbetaalbaarder. In de koude-regio’s vallen projecten uit omdat er niets op is te verdienen. De marktcorrectie die naar verwachting hiervan het gevolg zal zijn: nog meer uitstroom uit de hitte-regio’s, lees stedelijke gebieden. Overigens is waarneembaar dat de onrendabele toppen voor sociale huurwoningen (ook in hitte-regio’s) door de stijging van de bouwkosten soms onhaalbaar hoog dreigen te worden.

Continuïteit in bouwstromen

Nederland is geen centraal geleide staat en bouwprogrammering vindt zeer gefragmenteerd in de regio’s plaats. Volgens de signalen in de bouwsector zou het echt een verschil maken als we in de bouw niet van die idioot hoge pieken en idioot hoge dalen zouden kennen. Daarop is geen personeelsplanning en personeelsopleiding te baseren. De mogelijkheden die de overheid heeft om een enigszins stabiele woningbouwproductie te bevorderen zijn beperkt. Ik zie er twee maar ook de invloed daarvan mag niet worden overschat.

Vooropgesteld: ook corporaties zullen geen woningen produceren als er geen vraag naar is. Maar tot halverwege de laatste crisis was de corporatieproductie in staat om een permanente stroom aan nieuwbouwwoningen op de markt te brengen. Lange tijd rond de 35.000 woningen. Halverwege de crisis is dat aantal helemaal in elkaar gezakt tot soms 14.000 of 15.000 woningen per jaar. Oorzaken: corporaties kregen een dubbel slot: geen ruimte meer voor koopwoningen en een belastingheffing die het investeren in nieuwbouw in veel situaties moeilijker maakte. Vrijwel niemand zal nog pleiten om terug te keren naar ongelimiteerde bouw van koopwoningen door corporaties. Maar wat is ertegen om corporaties de gereguleerde sociale koopwoningen te laten realiseren?

De corporatieproductie als anticyclische inzet

De vraag naar betaalbare koopwoningen en middeldure huurwoningen is heel groot. Corporaties kunnen daar een belangrijke rol spelen. En: moeten we achteraf niet concluderen dat de verhuurdersheffing weliswaar € 1,7 miljard in het laatje van de rijksoverheid brengt maar tegelijkertijd tot gevolg heeft dat de staatskas heel veel inkomsten derft van niet gebouwde woningen? Als er als gevolg van de verhuurdersheffing van € 1,7 miljard ca. 15.000 woningen minder worden gebouwd, ontvangt de rijksoverheid ca. € 1,5 miljard minder aan btw, loon- en inkomstenbelasting, etc. en lekt er fors minder geld weg naar WW en bijstand. Hoe wijs zijn we bezig? Een bewust beleid om corporaties de mogelijkheid te bieden een vaste stroom woningen te ontwikkelen zal niet tot een gelikte continue stroom aan bouwproductie leiden, maar een zekere afvlakking van de pieken en dalen moet mogelijk zijn.

Gezamenlijke programmering op regionaal niveau

In een aantal gebieden is ons land wordt er serieus geprobeerd om tussen markt en gemeente(n) afspraken te maken over de programmering van woningen. Weliswaar met vallen en opstaan maar toch. In de regio Alkmaar en in Zwolle (Concillium) bijvoorbeeld zitten overheid en marktpartijen in een permanent bouwoverleg om tafel om nauwgezet de planning van de diverse woningbouwprojecten tijdig te plannen, op elkaar af te stemmen, te monitoren en vooral waar nodig tijdig bij te sturen. De procedures voorafgaande aan het moment van realisatie worden gezamenlijk intensief gevolgd en kinken in de kabel snel gesignaleerd. Schuiven met plannen, als dat nodig is om te voorkomen dat er gaten vallen, worden transparant met alle partijen besproken. Is dit een garantie dat de planningen altijd gehaald worden? Nee, maar het geeft al veel meer zicht op en houvast bij het bestellen van de palen, dan wanneer dat moet gebeuren als na lang afwachten plotseling de omgevingsvergunning er is. Het kan een bescheiden bijdrage zijn om op regionaal niveau de capaciteit van de bouwbedrijven beter te benutten.

Maar er is meer nodig: fabriekswoningen

Innovatie in de bouw, in de vorm van steeds meer voorbereiding in de fabriek en steeds meer handelingen op de bouwplaats, is volop gaande. Steeds meer bedrijven verleggen het accent naar ‘binnen klaarmaken’. Toch gaat dat proces naar de mening van velen niet snel genoeg. Of, zoals een aannemer mij een paar weken geleden toevertrouwde: ‘als we in een piek zitten, hebben we geen tijd voor innovatie; als we in het dal zitten hebben we er geen geld voor’. De aandacht van de rijksoverheid voor de bouw-innovatie lijkt beperkt sinds het kabinet (de toenmalige minister van Economische Zaken Maxime Verhagen) de bouwsector niet wilde aanmerken als één van de tien topsectoren van de Nederlandse economie. Het ideaal van overal in het land gerobotiseerde fabrieken waar kant en klare woningen van de band rollen, gemaakt door een beperkt aantal arbeidskrachten, is nog lang niet in zicht. Laat staan fabrieken die in staat zijn alle zo zeer gewenste differentiaties in woningen aan te bieden. Het ontbreken van een langduriger garantie op de afzet in een min of meer continu stroom verhindert het doen van terug te verdienen (hoge) investeringen. Die vicieuze cirkel dient de sector in samenspraak met de rijksoverheid te doorbreken.

Jos Feijtel

joz.feijtel@gmail.com