Utrecht, Overvecht
Gevarieerder woonmilieu dankzij samenwerking corporatie en ontwikkelaar

| 30 januari 2019
Auteur Marcel Bayer

Mengen, versnellen en kwaliteit toevoegen; dat zien woningcorporatie Mitros, ontwikkelaar BPD en de Gemeente Utrecht als de driedubbele opgave in een karakteristiek, maar gedateerd deel van de Utrechtse naoorlogse stadswijk Overvecht. Met een stadsbrede overeenkomst tussen de corporatie en de ontwikkelaar wordt dat mogelijk.

Dit artikel verscheen eerder in de speciale ROm- editie Versnellen kan. Opschalen naar 7000 woningen per jaar in de provincie Utrecht, december 2018. ROm is gratis voor ambtenaren ruimte, infrastructuur en milieu bij de rijksoverheid, provincies, gemeenten en waterschappen. Neem nu een abonnement.

Het gaat om een locatie in de Utrechtse wijk Overvecht waar momenteel veel sociale huur zit, wat deels wordt getransformeerd tot middeldure huur- en koopwoningen. In ruil daarvoor komen er dan sociale huurwoningen terug op een andere locatie in de stad. ‘We willen heel graag dat Overvecht in de lift komt’, verklaart Jop van Buchem, die namens Mitros bij de deal betrokken is. De woningcorporatie is op meerdere plekken in de naoorlogse stadswijk bezig met een grondige renovatie en verduurzaming van haar woningen. Ook in dit betreffende deel van de wijk zijn de woningen inmiddels toe aan een ingreep. ‘Hier willen we meteen proberen de grote concentratie sociale huur te doorbreken,’ aldus Van Buchem.

 ‘We willen heel graag dat Overvecht in de lift komt’ (Jop van Buchem, Mitros)

De coalitie heeft zich onder andere uitgesproken voor meer sociale huur in de stad, mits dit beter verspreid wordt én er meer menging van woningcategorieën in bijvoorbeeld Overvecht komt. Wethouder wonen en openbare ruimte van de gemeente Utrecht, Kees Diepeveen: ‘We willen kwaliteit toevoegen aan de stad, door in alle wijken een meer gevarieerd woningaanbod te stimuleren. Je krijgt daardoor draagkrachtigere wijken met betaalbare en toegankelijke woningen voor iedereen.’

Stadsbrede samenwerking
Onder druk komen soms mooie dingen tot stand. Anemoon van Dijk, stadsontwikkelaar bij BPDinnovatie, vond dat dit project wel wat druk kon gebruiken. Zij had al bedacht wat de meerwaarde zou kunnen zijn van een langjarige en stadsbrede samenwerking met de corporatiesector. ‘Ik heb een achtergrond in de corporatiesector en heb me altijd afgevraagd waarom het zo moeilijk is voor corporaties en commerciële partijen om zich met elkaar te verbinden. Ik denk dat ze elkaars taal niet spreken. Dat is een van de redenen waarom ik ben overgestapt naar BPD, om die vertaler te zijn.’

‘Uitruilen vergroot voor ons de mogelijkheid om op meer plekken aan de gang te gaan’ (Anemoon van Dijk, BPD)

Het principe is heel simpel, volgens Van Dijk. ‘Als we Mitros kunnen helpen om buurten waar zij veel woningen hebben wat meer gedifferentieerd te maken, hoeven we daar niet de hoofdprijs te verdienen. Terwijl we het aantal sociale huurwoningen over de hele stad gelijk houden door die toe te voegen op plekken waar we dat wenselijk achten. Het toevoegen van sociale woningen in onze projecten komt de business-case niet meteen ten goede, maar we denken meer strategisch. Uitruilen vergroot voor ons de mogelijkheid om op meer plekken aan de gang te gaan. Op de ene plek lever je wat in, op andere plekken vergroot je de mogelijkheden. Het voordeel is dat je niet allemaal naar dezelfde plekken zit te kijken, waar de prijzen toch al de pan uit rijzen. Zo krijg je meer balans in de stad.’

Tekenen en rekenen
Als eerste stap – en uiteindelijk de inzet van de 100 dagen challenge – hebben de twee hoofdrolspelers samen met de Gemeente Utrecht gewerkt aan het formuleren van de opgave en ambitie. ‘We vinden dat we iets moeten maken waar mensen blij van worden. En we moeten zorgen dat het betaalbaar blijft’,  vat Van Dijk die gezamenlijke ambitie samen.
Dat idee sprak stedenbouwkundige Merel Bakker van Bureau BGSV meteen aan. ‘Ik vind het echt een uitdaging om aan mee te werken. Overvecht is een mooi voorbeeld van naoorlogse stedenbouw met kenmerkende stempels. Dat moet in tact blijven.’ Er lag een helder gemeentelijk kader qua stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden. Mede aan de hand daarvan, en met eerdere en eigen analyses van de wijk, zijn de betrokken partijen in werksessies gaan tekenen en globaal gaan rekenen.

‘Ik werd erg  enthousiast van de ambitie, echt een uitdaging om aan mee te werken’ (stedenbouwkundige Merel Bakker)

‘De nadruk lag op de business case en de kwaliteit van het plan’, geeft  Bakker aan. ‘De originele opzet van de wijk moet helder en overzichtelijk blijven. Dat houdt in dat je niet overal kunt bouwen, maar gericht kiest waar wel en waar niet, zodat je de bestaande structuur beter maakt.’

Binnen de 100 dagen lag er een concept waar de belangrijkste betrokken partijen achter staan en dat financieel uit kan: een mooie rand en daarbinnen losse bouwblokken met ruimte voor groen en ontmoeting. Dit is een concept dat kwaliteit toevoegt en dat op meerdere plekken in de wijk toegepast zou kunnen worden. Onderwerp voor verder onderzoek is hoe het parkeren uit het zicht, onder een opgetild landschap, is te realiseren.  Bakker: ‘We vinden het heel belangrijk dat de huidige en toekomstige bewoners elkaar kunnen treffen in de openbare ruimte’.

Inkleuren met mensen uit de buurt
De volgende stap is om met de bewoners in gesprek te gaan. Het was voor Mitros zelfs een nadrukkelijke voorwaarde om nog niet aan te geven om welk deel van Overvecht het precies gaat, vertelt Jop van Buchem. ‘Wij zijn goed bekend met herstructureringsprojecten en alles wat daarbij komt kijken. Zorgvuldige communicatie staat daarbij voor ons voorop. Het is prima om zo’n ruildeal als principe uit te denken en alvast te verkennen wat dat hier concreet zou kunnen betekenen, maar we gaan er pas mee naar buiten als we daarover  contact hebben opgenomen met onze huurders.’
Ook voor de gemeente is zorgvuldige communicatie met de bewoners een basisvoorwaarde. Monique van Kampen, projectleider van de gemeente: ‘Het is een gebied dat bewoond is. Altijd als wij plannen maken, betrekken we daar de wijkraad en de bewoners bij. Met wat we binnen deze 100 dagen hebben bereikt, kunnen we nu al de wijk in.’

‘Door die 100 dagen ontstaat een heel ander proces, waarbij wij veel sneller en anders schakelen dan we normaal gesproken doen’ (Monique van Kampen, Gemeente Utrecht)

Dit is het juiste moment, zegt Van Dijk. ‘Mijn ervaring bij de corporaties is dat wanneer je met een lege bladzijde naar de bewoners gaat en vraagt wat zij willen, je altijd mensen teleurstelt. We hebben eerst met elkaar besproken wat de randvoorwaarden zijn, waar we in geloven, en bekeken wat er kan. We gaan dat inkleuren met de mensen uit de buurt. Dat moet zorgvuldig gebeuren en in alle rust. Participatie kun je niet afdwingen.’

Vertrouwen als basis
Mensen die ervoor willen gaan om alles uit de kast te halen zodat dit kan gaan werken én vertrouwen blijken cruciale succesfactoren bij dit project, aldus de betrokkenen. De stadsbrede samenwerking is op 18 oktober bekrachtigd in een overeenkomst, waarin BPD en Mitros meerdere projecten hebben aangewezen om de uitruil in praktijk te brengen. De gemeente is er blij mee. Wethouder Diepeveen: ‘De plannen van deze partijen om met de uitruil van woningen en posities gemengdere wijken in Utrecht te realiseren, sluiten aan bij onze ambities. Ze laten bovendien met deze afspraken zien dat ze zich aan Utrecht verbinden. Het is een goed voorbeeld van een samenwerking tussen meerdere partijen zoals we die in het toekomstige Stadsakkoord willen vastleggen.’

Het succes valt of staat natuurlijk met het concreet krijgen van de locaties waarbinnen de uitruil gaat plaatsvinden. ‘We moeten duidelijk zijn waar er woningen bij komen, zodat we dat aan onze huurders kunnen vertellen’, benadrukt Van Buchem. Voor Mitros is dit een harde randvoorwaarde. Hij denkt dat ze daar wel uitkomen. Een aantal bestaande plannen elders in de stad is al tegen het licht gehouden. Locaties die op niet al te lange termijn in ontwikkeling komen, laat Van Dijk weten. ‘Dat vergemakkelijkt het uitruilen. Het vraagt wel om de plannen nog een keer door te rekenen en waar mogelijk aan te passen. Die business-cases hebben we de afgelopen periode naast elkaar gelegd. Ik vind dat al een hele prestatie binnen 100 dagen.’

Van Kampen vindt dat druk op de ketel helpt om open te communiceren, zaken op tafel te leggen en te benoemen. ‘Dat maakt zo’n proces gelijk anders. Je krijgt meteen inzicht in de haalbaarheid van zaken.’
Ook Van Buchem is blij met de resultaten die zijn geboekt. ‘Het commitment en de waardering waren er wel, de challenge heeft ervoor gezorgd dat er ook tijd voor werd gemaakt en dat er inzet werd getoond. Wekelijks vergaderen heeft de vaart er in gebracht.’ De partijen willen het tempo vasthouden. Daarom hebben ze afgesproken om er nog 100 dagen achteraan te plakken. Nu is de uitdaging om het plan in Overvecht samen met de bewoners nog mooier te maken.

Programma
Sloop en nieuwbouw van middeldure huur- en koopwoningen in een karakteristieke naoorlogse wijk met veel sociale huur. Ruildeal uitproberen om betere menging van diverse woningcategorieën in de stad te realiseren.

Hobbels
Gelijktijdig tekenen en rekenen aan het stedenbouwkundige plan en uitwerken stadsbrede ruildeal vraagt om mandaat binnen de betrokken organisaties.
Zorgvuldige communicatie naar de omgeving.

Doel 100-dagen challenge
Een haalbaar plan met verschillende mogelijkheden qua verdichting, dat kwaliteit toevoegt, ruimte geeft aan andere doelgroepen en alternatieven geeft voor sociale huur.

Resultaat
Er is commitment over het stedenbouwkundig concept, de ruildeal is in bewerking, de invulling vindt nog plaats.

Lessen
Parallelle trajecten voor tekenen en rekenen geeft meteen inzicht in haalbaarheid. Er is druk nodig om tot versnelling te komen.

Karakteristieke middelhoge flats in Overvecht, Utrecht. ‘De originele opzet van de wijk moet helder en overzichtelijk blijven.’
Beeld Aldo Allessie