Het geheim van integrale gebiedsontwikkeling

| 10 januari 2019

Kjell-Erik Bugge en Margot Sloot/k.e.bugge@saxion.nl

Kjell-Erik Bugge is lector Ontwikkeling Werklocaties aan de hogeschool Saxion, Margot Sloot is adviseur gebiedsontwikkeling bij Arcadis, margot.sloot@arcadis.com

Een cultuurverandering naar effectief vraaggericht werken

De toekomstige gebiedsontwikkelaar weet participatie en integraliteit effectief te combineren bij strategische keuzes voor de fysieke leefomgeving. Dat klinkt fraai, maar hoe doe je dat dan precies? De succesvolle vraaggerichte werkwijze van de Herstructureringsmaatschappij Overijssel (HMO) onthult een mogelijke aanpak voor de noodzakelijke professionaliserings- en cultuurveranderingsuitdaging bij de implementatie van de Omgevingswet. Een gegarandeerd succes, volgens onderzoekers Kjell-Erik Bugge en Margot Sloot.

Dit is een verkorte versie van het artikel in ROm 12, december 2018. ROm is gratis voor ambtenaren werkzaam op het terrein van de fysieke leefomgeving. Neem nu een abonnement.

De Omgevingswet beoogt dat ruimte voor ontwikkeling wordt gecombineerd met waarborgen voor kwaliteit en biedt hiertoe vernieuwd instrumentarium. Het effectief inzetten van nieuwe instrumenten om dit doel te bereiken, vraagt om een andere manier van werken. Een werkwijze waarin integraliteit en participatie centraal staan. Deze opgave stelt de (gemeentelijke) gebiedsontwikkelaar voor veel vragen. Want hoe geef je invulling aan participatie en stel je de belangen en initiatieven van gebruikers op een goede manier centraal? Wat is een passende samenwerkingsvorm en hoe maak je strategische integrale afwegingen? Hoe bereik je tegelijkertijd vertrouwen, legitimiteit, realisme en actiegerichtheid? De Omgevingswet biedt ruimte voor maatwerkantwoorden en juist die ruimte vormt een aanzienlijke uitdaging.

 

De voormalige Wehkamplocatie op het bedrijventerrein Rollepaal in Dedemsvaart.
Beeld HMO

 

 

 

 

 

 

 

Een gezamenlijk ontwikkelde omgevingsvisie kan een krachtige springplank zijn

Vraaggericht werken kan een goed samenhangend antwoord geven op deze vragen. Dit blijkt uit drie jaar onderzoek van het lectoraat Ontwikkeling Werklocaties naar de aanpak van HMO, beschreven in het recent verschenen praktijkboek Vraaggericht werken in gebiedsontwikkeling[1]. Het boek bevat beschrijvingen van zeven succesvolle herstructureringsprojecten, waar zowel de vestigingsfactoren voor individuele bedrijven, de fysieke leefomgeving én de werkgelegenheid zijn verbeterd. De geleerde lessen vormen de ingrediënten van een mogelijke succesformule voor gebiedsontwikkelaars.
Illustratief is de herontwikkeling van de voormalige Wehkamplocatie op het bedrijventerrein Rollepaal in Dedemsvaart. Een revitaliseringsopgave met een omvang van 6,6 hectare als gevolg van de migratie van het distributiecentrum van Wehkamp naar een nieuwbouwlocatie in Zwolle.

Hoewel deze migratie vanuit regionaal perspectief kansen biedt – de regio Zwolle behoudt immers een belangrijke werkgever – kan deze op lokaal niveau grote impact hebben op de vitaliteit van het bedrijventerrein Rollepaal. Risico’s als leegstand en verpaupering liggen op de loer. HMO neemt de volle verantwoordelijkheid in deze uitdaging. Ze koopt de voormalige Wehkamplocatie aan en is trekker van een intensief proces met bedrijven, particulieren en gemeenten. Ze hanteert een aanpak die leidt tot kavelverkoop, de realisatie van bedrijfsuitbreidingen en -migraties, grondruil en de verplaatsing van een ontsluitingsweg. Een vraaggerichte werkwijze met een mooi resultaat; eind 2017 is de herontwikkelingsopgave met 5,4 hectare teruggebracht tot 1,2 hectare.

5.3 Dedemsvaart kans

Vier lessen

Benieuwd naar de werkwijze van HMO? We lichten een tipje van de sluier op, aan de hand van vier geleerde lessen.

Les 1: Werk met kansenkaarten
Een verbeterproces van een bedrijventerrein als Rollepaal kan lang duren. Bedrijven met knelpunten en plannen voor verplaatsing of uitbreiding zijn belangrijke kiempunten voor verandering. Een dynamische kansenkaart, met een overzicht van actuele potentiële investeringsbereidheid van partijen en bijbehorende voorwaarden, is een krachtig hulpmiddel voor het matchen van behoeftes op het juiste moment. Dit vraagt van HMO dat zij een vinger aan de pols houdt bij de betrokken partijen en creatief denkt. Voor de voormalige Wehkamplocatie hielp deze werkwijze bijvoorbeeld om de uitbreidingswens van het pluimveebedrijf Plukon (rood in afbeelding 2 Kansenkaart) te koppelen aan het verplaatsen van de bestaande ontsluitingsweg, doordat elders een ondernemer bereid was tot grondruil om daarmee ruimte te maken voor een nieuwe ontsluitingsweg (oranje op de Kansenkaart).

Les 2: Bouw win-wincombinaties
Kansen vormen de basis om verder te bouwen aan businesscases. Met elke businesscase geef je invulling aan een concreet ondernemersbelang, bijvoorbeeld de uitbreidingswens van Plukon in de casus. Een succesfactor in de werkwijze van HMO is daarbij dat zij ondernemers in dit proces ondersteunt, zonder de integrale maatschappelijke waardeontwikkeling (de value case) uit het oog te verliezen. Dit betekent voor de voormalige Wehkamplocatie dat de ontwikkelde individuele businesscases bijdragen aan het verminderen van leegstand, vitaliteit en werkgelegenheid op het bedrijventerrein. Kortom, win-wincombinaties van business- én value cases worden ontwikkeld. Vraaggericht werken betekent daarmee níét ‘de klant – de ondernemer – is koning’.

Les 3: Maak gerichte, scherpe keuzes
Het bouwen aan win-wincombinaties vraagt om een heldere visie op de terreinontwikkeling én het durven maken van scherpe keuzes. Gesprekken met zowel overheden als lokale ondernemers en particulieren, vormen een belangrijk vertrekpunt voor dit proces. Een gemeente kent de prioritaire thema’s. Ondernemers en particulieren hebben zicht op concrete initiatieven en bijbehorende investeringsbereidheid. Scherpe keuzes moeten vervolgens leiden tot het realiseren van ontwikkelingen met een sneeuwbaleffect op de integrale terreinontwikkeling. In de casus wordt daarom prioriteit gegeven aan het realiseren van uitbreidingswensen van lokale ondernemers. Het betreft immers bedrijvigheid, passend bij het karakter van Rollepaal en het lokale werkgelegenheidsvraagstuk. De keuze heeft consequenties voor andere ontwikkelingen. Zo worden uitbreidingswensen van andere functies, waaronder woningen, uitsluitend mogelijk gemaakt voor zover ze de toekomstbestendigheid van het bedrijventerrein niet frustreren.

Les 4: Werk complementair
Bij elke gebiedsontwikkeling is een breed spectrum aan publieke en private partijen betrokken met ieder hun eigen belangen en verantwoordelijkheden. Vraaggericht werken betekent complementair werken. Oftewel, als gebiedsontwikkelaar je eigen onderscheidende rol pakken. De exacte invulling hangt af van betrokken actoren en de fase waarin de gebiedsontwikkeling zich bevindt. HMO vervult als intermediair in de casus drie rollen:

  • Aanjagen door actief achter voorwaarden aan te gaan, zoals de omlegging van een ontsluitingsweg. Maar ook door bijvoorbeeld leningen te verstrekken en gronden te kopen.
  • Verbinden door als ‘bruggenbouwer’ gezamenlijke belangen te zoeken en te delen.
  • Ontzorgen door locatiespecifieke, milieutechnische en financiële informatie aan te dragen, het voortouw te nemen in onderhandelingen en afspraken te borgen in koop- of samenwerkingsovereenkomsten.

Investeringsbereidheid als rode draad en focus

De vier geleerde lessen hebben één gemeenschappelijke factor: investeringsbereidheid. Focus op investeringsbereidheid maakt vraaggericht werken heel doelgericht. ‘Bot’ gezegd: draagvlak voor ideeën is onvoldoende, partijen moeten bereid zijn om zélf te investeren. De succesvolle gebiedsontwikkelaar richt zich daarom continu op het actief zoeken naar en beïnvloeden van investeringsbereidheid in oplossingen, die uiteindelijk bijdragen aan een positieve integrale gebiedsontwikkeling. De gemeente en de private partijen hebben elkaar in dit proces hard nodig en een gezamenlijk ontwikkelde omgevingsvisie kan hierin een krachtige springplank zijn.

[1] Bugge, K.E. en Sloot, M.J.W. (2018), Vraaggericht werken in gebiedsontwikkeling: zeven praktijkvoorbeelden van herstructurering van bedrijventerreinen in Overijssel, Deventer: hogeschool Saxion, is open access (gratis) te downloaden op www.saxion.nl/ontwikkelingwerklocaties en https://www.werkvraaggericht.nl/