Krimp: de spiegel van groei

| 22 juli 2021

De lessen die we kunnen trekken uit ons programma Stedelijke Transformatie, gelden niet alleen voor de binnenstedelijke woningbouw in de gebieden met veel woningvraag. Ook krimpgebieden kunnen onze lessen gebruiken. Zelfde probleem, andere oplossing, is mijn samenvatting. De uitdaging is om niet onderdeel van het probleem te zijn, maar onderdeel van de oplossing te worden. Aansluitend bij dit themanummer, geef ik graag een aantal handreikingen.

Ik zie overeenkomsten en verschillen. Overeenkomst: bij de woningbouwopgave is – ook in krimp­ge­bieden – veelal een onrendabele top, waardoor het niet vanzelf gaat. Verschil: bij krimpgebie­den ontbreekt de vraag en daarmee investeringspotentieel om een gebied te herontwikkelen. Maak scherp waarin die onrendabele toppen precies zitten. Zijn de sloopkosten zo hoog of zitten de kosten in de aanleg van de infrastructuur? Als je dit weet, ontstaat een duidelijk beeld wie waar­voor verant­woordelijk is en hoe je over het draaien aan knoppen kan nadenken. Is het mogelijk onderdelen te laten staan of kunnen we anders met de mobiliteit omgaan? Dan komt de hamvraag: wie voelt zich verantwoordelijk voor de transformatie die nodig is? De gemeente? Die zit krap bij kas. De markt? Geen rendementsperspectief. De provincie? Hooguit in het kielzog van de gemeente.

‘Langjarig commitment aan de samenwerking en de ontwikkeling helpt’


Samenwerking is ook hier belangrijk, nog meer dan in een groeigebied. Alle partijen moeten het samen doen, met elk een eigen verantwoordelijkheid. Langjarig commitment aan de samenwerking en de ontwikkeling helpt, juist als die samenwerking niet alleen maar over een gebied gaat. Als partijen elkaar regelmatig over een opgave spreken buiten een specifiek project, helpt dat vroegtijdig zaken te agenderen. Door die intensieve samenwerking, weten ze van elkaar wat elkaars belangen en doelstellingen zijn. Dat maakt de dagelijkse samenwerking effectiever. Het gesprek gaat dan niet alleen over geld, ook over de kwaliteit die je wilt bereiken in een gebied.

Een bredere samenwerking kan het risico spreiden. Door als corporatie een afspraak met een ontwikkelaar over diverse gebieden te maken, ontstaat meer zekerheid voor de lange termijn. Dat betekent een lager risico en mogelijk een lager rendement waarmee de ontwikkelaar kan rekenen. En net die kleine beetjes kunnen helpen.

Bij gebiedsontwikkelingen, juist in krimpgebieden, is het goed om breder dan het gebied zelf te kijken bij de investeringen. Door gezamenlijk te investeren, volgens het principe van de Regionale Investerings Agenda (RIA), kunnen partijen zorgen dat alle projecten gerealiseerd kunnen worden. Bij leefbaarheid zijn er wel degelijk kansen. Voucherregelingen, Regio Deals, het volkshuisvestingsfonds of het programma leefbaarheid en veiligheid: het gaat erom investeringen te doen die een vliegwiel zijn voor de rest van de ontwikkelingen en niet direct vanzelfsprekend zijn. Kortom, een echte spiegel. De contouren zijn hetzelfde, de RIA-aanpak blijft dezelfde alleen het spiegelbeeld van opbrengsten uit woningbouw is het integraal ontsluiten van leefbaarheidsmiddelen.

Door Jop Fackeldey, voorzitter van het programma Stedelijke Transformatie, een samenwerking tussen Rijk, provincies, gemeenten, ontwikkelaars, bouwers en investeerders. Hij schrijft in ROm een maandelijkse column over de urgentie, knelpunten en oplossingen. Deze staat in ROm 7-8, juli-augustus 2021.