Community living met betaalbare woningen voor werkende jongeren
Maak kennis met Change=

| 29 november 2017

De woningmarkt is oververhit. Vooral in steden als Utrecht en Amsterdam. Betaalbare huurwoningen zijn schaars, wachtlijsten voor sociale huur lang. Vooral werkende jongeren vallen vaak tussen wal en schip. Change=, een nieuwe ontwikkelaar, biedt mogelijk antwoord. Het eerste Change=-project is inmiddels een feit. Sinds februari 2017 worden de 498 zelfstandige studio’s in Change=1 op de Postjesweg in Amsterdam Nieuw-West bewoond door werkende jongvolwassenen met overwegend mbo-niveau. Change=2 in Amsterdam Zuidoost is in aanbouw. Betaalbaar ontwikkelen met een maatschappelijk doel. Zo doe je het.

Dit is een verkorte versie van het artikel dat is verschenen in ROm 11, november 2017

Ten eerste heb je een bevlogen initiatiefnemer nodig. ‘Ik wilde de maatschappij veranderen. In steden als Amsterdam is er een schrijnend woningtekort voor werkende jongeren tussen de 18 en 30 jaar. Wij noemen dit transitiedoelgroepen. Als je het vergelijkt met studenten, is er voor deze groep weinig gebouwd de afgelopen decennia’, vertelt Ralph Mamadeus, initiatiefnemer en CEO van Change=.

‘Living as a service’
Change= is Mamadeus’ eerste vastgoedproject. Voorheen was hij werkzaam als changemanager in onder andere de uitzendbranche. Hier kwam hij in contact met een groep ambitieuze werkende mbo’ers die moeite hadden met het vinden van zelfstandige woonruimte. ‘Aanvankelijk was Change= gericht op werkende jongvolwassenen met maximaal een mbo-opleiding. Ik merkte dat deze groep vaak lang thuis blijft wonen of afhankelijk is van tijdelijke oplossingen. Gebrek aan woonruimte bleek hun persoonlijke en professionele ontwikkeling te belemmeren. Hier wilde ik iets aan doen. De Gemeente Amsterdam kaartte aan dat dit woningtekort ook voor starters met hbo- en wo-niveau geldt. In Change=1 hebben we daarom nu een mooie mix: 60 procent van de bewoners heeft maximaal mbo-niveau en de overige 40 procent is hbo of wo geschoold. Met Change= willen we vastgoed een andere status geven, het staat ten dienste van een hoger doel: het toekomstperspectief van werkende jongeren. Met tien of twintig woningen kom je niet zover. De ambitie is tienduizend woonunits.’

Bovendien reikt het Change=-concept veel verder dan alleen woningen realiseren. Het is gebaseerd op ‘living as a service’, ofwel ‘wonen, werken, leven, leren, zorg en veiligheid’ waarin ontzorgen en het creëren van een community centraal staan. Zo kunnen de bewoners gebruikmaken van allerlei services zoals een wasruimte, het atrium (de gemeenschappelijke entree met zitjes), het huren van co-working spaces of een mediaruimte, er is een restaurant waar bewoners een maaltijd kunnen nuttigen of afhalen voor € 8,50 en e-zorg assistance is in ontwikkeling. ‘We bieden 43 facultatieve diensten aan. Niks is verplicht, alleen de wifi. We bieden alles goedkoper aan dan de markt. Het is eigenlijk bijna een luxe hotel’, vertelt Mamadeus.

Lage huur
Daarnaast staat de community centraal in Change=. Mamadeus: ‘Echter, door een groep mensen bij elkaar te zetten heb je nog geen gemeenschap. Die moet je actief laden. Dat doen we door activiteiten te programmeren en te organiseren. Er is al een klankbordgroep en een feestcommissie. We houden de huur laag, daar verwachten we ook iets voor terug, namelijk een bijdrage aan de community. Dat is ook één van de zachte selectiecriteria, naast de harde selectiecriteria bestaande uit leeftijd – 18 tot 30 jaar – , het hebben van werk en een inkomenseis van minimaal € 22.400,–.’

Daarnaast heb je een architect nodig die het concept weet om te zetten in een gebouw. Wouter Zaaijer, van OZ, ontwierp Change=1 en is ook verantwoordelijk voor het ontwerp van Change=2. ‘We hebben onderzoek gedaan naar de Campus City: een stad bouwen door middel van communities. Groepen mensen die iets gemeen hebben bij elkaar zetten zodat ze zich niet verloren voelen in de stad. Daar waren we al langer mee bezig en daar paste dit project dus heel goed in’, aldus Zaaijer.

Doorstroom
Hoe komt het communitygevoel tot uitdrukking in het gebouw? Zaaijer: ‘Goed toegankelijke gemeenschappelijke ruimtes zijn cruciaal voor het creëren van een gemeenschap.’ Alle gedeelde ruimtes van Change=1 zijn te vinden op de eerste verdieping. De bewoners moeten ook allemaal via de centrale entree naar binnen, of je nu via de fietsenstalling binnenkomt of via de voordeur. Op de eerste verdieping bevinden zich ook de binnentuin, de wasruimte, het kantoor en de mediaruimte. ‘Je kunt elkaar hier overal zien en dat stimuleert ontmoetingen. De sociale cohesie van het gebouw is georganiseerd rondom de centrale hal’, aldus Zaaijer.

Maar de community moet ook met de rest van de stad kunnen communiceren. Zaaijer gebruikte daarvoor verschillende toepassingen. ‘De community’s en de stad moeten een eenheid vormen. Dit is ook het uitgangspunt geweest bij Change=1. De buitenruime speelt daarbij een cruciale rol. De straat moest naar binnenkomen, en binnen naar buiten. Daarvoor hebben we het toegangshek zo gemaakt dat het past bij de omgeving, zoals bij de moskee aan de overkant. Het hek kan helemaal open en als het hek dichtzit kun je er doorheen kijken’, vertelt Zaaijer.

De studio’s zijn volwaardige woonruimtes met eigen badkamer en keuken. Ze zijn zo ontwikkeld dat de doorstroom als het ware organisch verloopt. Zaaijer: ‘De grootte van de studio was een heel bewuste keuze. Een studio van 30 vierkante meter is best comfortabel, maar je wilt hier niet met een gezin wonen. Dit zorgt voor een natuurlijke doorstroom. Een van de meest duurzame aspecten van het gebouw is overigens dat het niet statisch is. Mocht de woonvraag in de toekomst veranderen, dan zijn de woonunits bijvoorbeeld heel makkelijk samen te voegen tot units van 60 vierkante meter.’

Geschikte locatie
Gemeente Amsterdam stond welwillend tegenover Change=. ‘Vooral in Amsterdam zijn de wachtlijsten voor sociale huur lang, al helemaal voor werkende jongeren. Toen we met de gemeente in gesprek gingen, zaten we nog midden in de crisis. We werden dus warm onthaald met ons idee om betaalbare huurwoningen te gaan realiseren. Samen met de gemeente zijn we gaan kijken waar dit project het beste zou kunnen landen en kwamen op Nieuw-West. Het Allebéplein vervult een centrumfunctie in de wijk. Het programma van Change= zou het stedelijk weefsel hier kunnen afmaken en de centrumfunctie versterken. Ze wezen meerdere locaties aan, zo wordt het tweede Change=-project nu gerealiseerd op de Bijlmerdreef’, vertelt Mamadeus.

Het nieuwe wonen?
Dat Change= werkende jongeren aanspreekt, blijkt uit de aanmeldingen. Voor Change=1 meldden vijfduizend werkenden jongeren zich aan. Ook voor Change=2 op de Bijlmerdreef in Amsterdam Zuidoost zijn er al tienduizend aanmeldingen terwijl het gebouw eind 2018 pas bewoonbaar zal zijn. Ook in andere steden, zoals Utrecht en Groningen, is Mamadeus de mogelijkheden aan het verkennen. Binnen een aantal jaar zullen er ook communitylivingconcepten voor gescheiden veertigers en vijftigers worden gerealiseerd. Evenals voor senioren. Maar uiteindelijk zal de toekomst moeten leren of community living inderdaad het nieuwe wonen is.

Wat vinden de bewoners?
‘Het is het heel prettig wonen hier, vooral het communitygevoel is leuk, net een studentenhuis’, vertelt Levy (22). Ze is zelf geen bewoner van het complex maar logeert vaak bij haar vriend die wel woonachtig is in Change=. ‘Elke dinsdag sport en eet een groep bewoners samen. Er is ook een bewonersfacebookgroep. Ik heb begrepen dat de geluid- en ventilatiesluizen nodig waren om betaalbaar op deze plek te kunnen bouwen, maar doordat de sluizen met elkaar verbonden zijn, kunnen we af en toe de buren horen of komen er wat geurtjes naar boven.’

Simon (29): ‘Ik moest onverwacht mijn vorige woning uit. Het was heel fijn dat ik hier een betaalbare plek voor mezelf kon vinden. Ik vind het communityidee leuk, maar dat was in eerste instantie niet de reden waarom ik hier kwam wonen.’

Change= op een rij
Opdrachtgever: Change=
Architect: OZ
Aantal woningen: 498
Grootte studio’s: 28,2 m2
Huurprijs studio: Vanaf € 548,– per maand
Partnerships: ABN AMRO, Cisco, Samsung & Philips Lighting