‘Niet minder, wel heldere regels’

| 2 mei 2012

Transformatieteam Amsterdam faciliteert herbestemming leegstaande gebouwen

Hergebruik van leegstaande gebouwen vraagt om flexibele regelgeving, zodat de lokale overheid afwegingsruimte krijgt. De Omgevingswet moet daar aan bij gaan dragen. In Amsterdam zijn al aardig wat stappen gezet om de regelgeving voor transformatie eenvoudiger te maken. Toch blijft het behoedzaam opereren. ‘Die regels hebben we niet voor niets bedacht.’

De kaart van Amsterdam biedt een verontrustend beeld. Door de hele stad heen geven stippen aan waar kantoren leegstaan. Binnen de Ring A10 veel verspreide stippen, daarbuiten kleuren een aantal locaties als Teleport, Amstel III, Amsterdam Zuidoost Arena, Diemen zwart door de grote concentratie leegstaande gebouwen. Bijna 1,5 miljoen vierkante meter in totaal staat leeg.

Paul Oudeman, kantorenloods in de hoofdstad, houdt nauwkeurig bij welk gebouwen leeg komen en probeert daar nieuwe gebruikers voor te vinden. De lege kantoorpanden in het oude centrum en de wijken daar direct omheen krijgen op den duur wel een bestemming, verwacht hij.

Maar de typische kantoorparken uit de jaren 80 hebben een structureel probleem. Neem Diemen, waar de leegstand oploopt naar de 70 procent. ‘Is de leegstand eenmaal zo’n 30-50 procent dat gaat het als een spiraal verder omhoog’, legt de kantorenloods uit. Dergelijke grote problematische locaties moet je op gebiedsniveau aanpakken. ‘Dat vraagt consequent beleid over langere termijn.’

Kwaliteit

Functiemenging om meer diversiteit in het gebied te krijgen, ligt voor de hand, vertelt collega Renée van Bommel, planjurist bij de Dienst Ruimtelijke Ordening. Toch zijn er beperkingen in de mogelijkheden, en dat heeft met de locatie en de regels te maken. ‘Je zult de opties altijd tegen het licht moeten blijven houden vanuit het oogpunt van leefbaarheid en veiligheid. Kantorenlocaties liggen vaak dichtbij wegen en dat zijn nou net de locaties die voor woningen minder aantrekkelijk zijn. Studentenhuisvesting kan op een aantal plekken misschien wel, omdat studenten die in de stad willen wonen best bereid zijn om wat meer lawaai te accepteren. Toch blijven we kritisch. De woningen moeten een zekere kwaliteit hebben, om ook over twintig tot dertig jaar nog aantrekkelijk te zijn.

Naast het herbestemmen tot woningen, blijkt in Amsterdam het ombouwen van kantoren tot hotels een interessant alternatief. ‘Met name aan de westkant van de stad schieten de hotels als paddenstoelen uit de grond’, signaleert kantoorloods Oudeman. Het sluit aan bij de behoefte van nog eens acht- tot negenduizend hotelbedden extra in de hoofdstad. Voor vastgoedeigenaren komt de ombouw tot hotel ! nancieel eerder in beeld dan voor woningen. ‘Met een afwaardering van 50 procent heb je al een levensvatbare businesscase. Voor woningen moet je kantoorpanden binnen de Ring afwaarderen tot 70 procent, buiten de Ring zelfs tot 90 procent.’

‘Ook de bouwtechnische- en gebruikseisen voor hotels zitten dichter bij die voor kantoren, vult Rutger Veldhuijsen van de Dienst Milieu en Bouwtoezicht aan. ‘De eisen voor brandveiligheid en geluid liggen dichter bij elkaar en zijn lager dan voor woningen.’

Pijnpunten

Zowel Van Bommel als Veldhuijsen maken deel uit van het transformatieteam, dat de kantorenloods adviseert bij de herbestemming. Zo gauw een mogelijkheid zich voordoet, wordt er een quick scan gemaakt van de mogelijkheden, de eventuele knelpunten. Paul Oudeman: ‘We proberen de pijnpunten meteen scherp te krijgen. Kan het wel, kan het niet. Als er mogelijkheden zijn, werken we stapje voor stapje verder tot we iets hebben waar iedereen mee kan leven.’ De kantorenloods geeft aan dat deze aanpak vruchten afwerpt en dat er al verschillende projecten zijn, waar het binnen een half jaar is gelukt om commitment op alle niveaus te krijgen, bestuurlijk én ambtelijk’

Alle drie noemen ze het voormalige GAK-gebouw aan de A10 bij Bos en Lommer door AM en corporatie Stadgenoot als een geslaagde transformatie van een oud kantorengebouw tot woningen. Door een vliesgevel met veel glas voldoet de geluidsbelasting binnen de woningen aan de normen. ‘Wel een dure grap’, merkt Veldhuijsen op. ‘Maar ja, wie gaat er in een woning wonen waar je niet kunt slapen door de herrie?’.

Vergunningverlener

In opdracht van het gemeentebestuur heeft Rutger Veldhuijsen een notitie geschreven over de ontheiningsgronden bij vergunningverlening. Dit naar aanleiding van het besluit van de Amsterdamse gemeenteraad om bij hergebruik uit te gaan van normen voor bestaande bebouwing.

‘In de notitie staat beschreven op welke punten en in welke mate we onthe” ng kunnen geven, en in welke situaties niet. Dus de afwegingsruimten zijn beter bekend. Dat geeft al meer speelruimte.’ Toch blijft bepalend hoe de betreffende ambtenaar met de ontheffingsmogelijkheden omgaat.

En dat wil nog wel eens verschillen per deelgemeente, constateert hij. Elk stadsdeel heeft z’n eigen bouw- en woningtoezicht, met uitzondering van een aantal grootstedelijke gebieden waar BenW bevoegd gezag is en dus ook verantwoordelijk is voor de vergunningverlening en handhaving. Daar vallen Amstel III en Teleport onder, maar weer niet het gebied langs de A10 West. ‘We praten daar wel mee over de plannen’ zegt Veldhuijsen, maar de deelgemeenten maken zelf de afwegingen.’

Paul Oudeman onderschrijft dat. Hij noemt als voorbeeld de plafondhoogtes en standaardmaat voor deuren. ‘Om af te wijken van de normen in het Bouwbesluit moet je aparte procedures volgen. Het zou handiger zijn als je dat centraal kunt organiseren.’ Met de opheffing van de stadsdeelraden in het verschiet, gaat dat vanaf 2014 waarschijnlijk gebeuren.

Banken

De specialisten in het Amsterdamse transformatieteam zien dus zeker winst in het vereenvoudigen en harmoniseren van wet- en regelgeving. En in het bieden van meer afwegingsruimte voor lokale overheden. Belangrijke doelstellingen van de stelselherziening omgevingsrecht en de Omgevingswet.

Van die afweegruimte moeten ze lokaal dan wel gebruik durven maken. Gemeenten zijn over het algemeen doodsbang om risico’s te nemen, meent Rutger Veldhuijsen. ‘Alles moet worden dichtgetimmerd.’ ‘Wij kunnen al veel meer dan we denken’, zegt ook planjurist Renée van Bommel. Maar zij is ook benieuwd hoe het principe van positieve evenredigheid in de wetgeving wordt uitgewerkt, en daarmee de mogelijkheid om een hogere score op het ene milieuaspect te compenseren met een lagere score op een ander milieuaspect.

‘Niet minder, wel heldere regels’, stelt Veldhuijsen. ‘Minder juridisering, gewoon in mensentaal omschrijven wat wel en niet mag en waar de speelruimte zit. Zelfs voor mensen van bouwtoezicht zijn sommige wetsartikelen niet te begrijpen. Dat moet anders.’

Of het met de procedures heel veel sneller kan vragen de leden van het Amsterdamse transformatieteam zich af. Met de Crisis- en herstelwet zijn de beroepsmogelijkheden voor de grotere projecten al danig beperkt. Van Bommel: ‘Dat merken we.

Belanghebbenden moeten wel beroep kunnen maken en de rechter heeft tijd nodig om het dossier te kunnen behandelen.’ Degene die echt voor versnelling kunnen zorgen, zijn de banken. ‘Die willen alleen financieren op basis van onherroepelijke besluiten. Dat maakt het heel moeilijk om eerder te beginnen met bouwen. Er hoeft maar één procedure te zijn aangespannen en het kan zomaar anderhalf jaar duren. Terwijl wij weten dat het allemaal deugt.’

Marcel Bayer

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *