Stec Groep stevent af op wonen in konijnenhokken

| 17 juli 2017

Deze maand publiceerde Stec Groep “5 bewijzen dat klein wonen structureel is op de woningmarkt”.  Met droge ogen wordt beweerd dat er “diepere structurele drijfveren zijn die de vraag naar klein wonen stuwen.” De voorkeur voor woning tot 40 m2 zou blijken uit de analyse van Stec Groep. Welke analyse dat is, blijft volstrekt onduidelijk. Alleen het feit dat er de laatste jaren kleiner is gebouwd? (Bewijs 2). Of het feit dat er leuke voorbeeldprojecten zijn? (Bewijs 4). Of dat 60 procent van de gemeenten en provincies die zijn geënquêteerd, klein wonen ook als trend zien (hoewel “de meerderheid van de respondenten meer inzicht wenst te hebben in die behoefte”)? (Bewijs 5). Stec Groep levert heel slordig broddelwerk, maar wel levensgevaarlijk.

Ouder worden is niet automatisch kleiner willen wonen
Het eerste bewijs van Stec Groep is het gegeven dat het aantal een- en twee persoonshuishoudens groeit (klopt) en dat “uit research van Stec” zou blijken dat 8 tot 15% van de benodigde nieuwbouwwoningen de komende jaren uit kleine woningen zouden moeten bestaan. Daar beginnen al de aarzelingen. Wie bepaalt of een klein huishouden niet ook in een grote woning zou mogen wonen? In september wordt een congres georganiseerd dat als ondertitel draagt: “80% van de ouderen wil gewoon in hun woning blijven wonen”. In de rekensommen hoeveel kleiner we in de toekomst zullen gaan wonen, zitten niet zelden stille veronderstellingen dat ouderen in groten getale op oudere leeftijd kleiner willen en zullen gaan wonen. Ik geef toe dat het niet representatief is, maar in het ouderenappartement waarin ik woon hechten we allen zeer aan onze 100 tot 190 m2. Nog nimmer vertrok iemand uit dit complex naar een kleinere woning, behalve in kistvorm.

Stec moet eens naar de echte onderzoeken kijken
Dat er meer kleinere huishoudens komen: ja. In 2030 zullen we circa 3,5 miljoen alleenstaanden hebben. Daarvan zou je als eerste kunnen verwachten dat ze klein willen wonen. Nou, dat is (echt) onderzocht (The Choice Marktonderzoek en Advies 2016: Woonwensen van eenpersoonshuishoudens). Een van de belangrijkste uitkomsten: “ook als het over de beste locaties gaat, wonen alleenstaanden liever niet kleiner van 60 m2”. Appartementen van tussen de 30 en 50 m2 worden snel uitgeschakeld door de respondenten. Ofwel: we kunnen wel denken dat kleine huishoudens vragen om kleine woningen maar echt onderzoek toont dat niet aan. Het genoemde onderzoek waarschuwt dat er een kritische ondergrens ligt bij 65 m2. Zoals ook echt onderzoek (Woon2015) aantoont dat 60% van de alleenstaanden een eengezinswoning prefereert.

Voor de bewoner geldt niet ‘hoe kleiner hoe fijner’; wel voor anderen
Heeft Stec een punt als ze (als bewijs!) wijzen op de trend dat er “steeds kleiner wordt gebouwd”? Allereerst is het nog wel even de vraag of er sprake is van “steeds kleiner”. Er is een trendbreuk ergens halverwege de crisis. Het is nog maar de vraag of die zich zal doorzetten. Ik zie bij veel projecten weer een ernstige zoektocht om de categorie normale en grotere woningen weer in de programma’s op te nemen. Er is inderdaad kleiner gebouwd, maar niet omdat de “wensen van mensen” dat ingaven, maar omdat de crisis daartoe vaak noodzaakte. Koopwoningen moesten vaker tot hogere dichtheden leiden om de hoge grondprijzen (aankoop/verwerving) te kunnen ophoesten. Dat leidt tot kleinere woningen omdat twee appartementen van 40 m2 meer grondkosten kunnen dragen dan één van 80 of zelfs 100 m2. Corporaties hadden voor een deel met hetzelfde verschijnsel te maken. Daarnaast kregen ze de verhuurdersheffing te verwerken en konden de hoge onrendabele toppen op de huurwoningen niet meer dragen. Ook dat leidde tot kleinere woningen. En inmiddels is (als het gevolg van het feit dat we te weinig nieuwbouwwoningen bouwen) de schaarste zo groot dat elk kippenhok tegen hoge prijzen verhuurd of verkocht kan worden. Maar willen de meeste mensen ook zo klein wonen: neen, ze hebben geen andere keus. Dat is de grote denkfout die Stec en andere stadsverdichters maken. Ze denken hypes en trends te ontdekken en gaan er dan zelf in geloven. Zeker weten dat de schrijvers van het Stec-bewijs zelf allen op een groter oppervlak dan 40 m2 wonen.

Stec nodigt uit tot nog meer Airbnb-verhuringen
Klopt er dan niks van dat al die kleine huishoudens die de binnensteden zo gezellig maken? Ja, vast wel. Maar pas op voor verheerlijking. De ‘tip’ die Stec geeft aan marktpartijen om het klein-wonen vooral te concentreren op de binnensteden, kent ook risico’s. De kinderloze binnenstad is dichterbij dan we soms denken. Scholen in Amsterdam verdwijnen in hoog tempo uit de binnenstad. Willen we dat? De Airbnb bewoningen (veel vaker voorkomend bij kinderloze huishoudens) verzieken het klimaat in diezelfde binnenstad in ongehoord tempo. Dat de gezondheid in de steden er slecht voor staat zou toch ook een waarschuwing moeten zijn om zorgvuldig met verdichting om te gaan? Of nemen we gewoon genoegen met het gegeven dat mensen daar eerder doodgaan?

Stec draait de zaak om
Het is verstandig om de gevolgen van het feit dat we meer kleine huishoudens zullen krijgen te onderzoeken. Maar doe het dan goed. En draai in ieder geval de zaken niet om: dat er meer kleine woningen zijn gekomen is geen bewijs dat we kleiner willen wonen. Dat komt gewoon omdat we groter wonen vaak niet kunnen betalen. Stec ziet dat blijkbaar ook wel. Dat zie je aan sommige tussenzinnetjes in hun verhaal: “mensen zijn op dit soort (stedelijke) plekken bereid genoegen te nemen met minder vloeroppervlak”. Veelzeggend. Dat geldt ook voor de tip aan bouwers: “Bouw adaptief; maak het in de constructie van nieuwe gebouwen mogelijk om appartementen gemakkelijk samen te voegen. Zo behoudt u flexibiliteit bij veranderende vraag.” De eigen analyse is blijkbaar niet al te betrouwbaar.

Jos Feijtel

Meer columns van Jos lezen?