Stedelijke herverkaveling geen oplossing voor transformatie kantoorgebieden

| 26 maart 2014

De hoop dat stedelijke herverkaveling gebiedsontwikkelingen zal ‘vlottrekken’ heeft geen basis. Versnippering van bezit is niet hét probleem van het stagneren van projecten. Het probleem is het gebrek aan vraag, en daarmee vertrouwen en zekerheid in het succes van de gezamenlijke herontwikkeling in het gebied. Zonder winstpotentie is het lastig eigenaren hier warm voor te laten lopen, omdat het leidt tot meer risico, betogen Anton Rensink en Leonie Janssen-Jansen op basis van onderzoek in Nederland en Duitsland.

Stedelijke herverkaveling wordt om verschillende redenen als een kansrijke oplossingsrichting voor de transformatieopgaven op kantoorlocaties aangedragen. De belangrijkste is dat door een hoge mate van gefragmenteerde eigendomsverhoudingen via zo’n aanpak één ontwikkelingskavel wordt gecreëerd die rendabeler is te herontwikkelen dan de panden apart. Ook wordt aangenomen dat het is eenvoudiger om hoge boekwaarden te corrigeren tot ‘inbrengwaarde’ als er inkomsten tegenover staan. Verder zou het een kans bieden om gedeeltelijke leegstand van sommige gebouwen aan te pakken door de huurders te clusteren in het meest kansrijke kantoorpand. De huidige regelgeving maakt zo’n samenwerkingsverband mogelijk; door de lage overdrachtsbelasting is het ruilen van gronden relatief eenvoudig en goedkoop. En toch gebeurt het niet. Waarom niet?

De belangrijkste reden is dat de aanname van waardestijging slechts op papier bestaat. Voor eigenaren van leegstaande kantoren wordt er – zeker op de korte termijn – geen waarde gecreëerd, maar is eerder sprake van waardedaling. Transformatie betekent: afboeken en risicovol investeren. De inbrengwaarde van de grond hangt af van de eventuele ‘nieuwe bestemming’, die vaak lange tijd onduidelijk is. Over dit gebrek aan ‘positieve waardeontwikkeling’ en ‘aantrekkelijke marktomstandigheden’ wordt in de discussies over de potentie van stedelijke herverkaveling te makkelijk heen gestapt.

Het volledige artikel is te lezen in ROm 3, maart 2014

Neem een abonnement op ROm
of bestel het nummmer (t.w.v. € 24,00) via info@romagazine.nl

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *