Tijdelijke woningen ook betaalbaar voor starters

| 20 november 2019

In bijna elke brief over woningbouw die de minister naar de Tweede Kamer stuurt, roept ze gemeenten op om niet alleen te kijken hoe de reguliere woningbouw is te versnellen; ook tijdelijke woningen (in haar terminologie flexwonen) moeten alle aandacht krijgen. Tijdelijke woningen kunnen zeker het verschil maken, zolang het niet ten koste gaat van de gewone woningbouw. In de laatste twee jaar werden er 6.300 tijdelijke woningen gerealiseerd. Dit jaar zullen er circa 3.200 woningen met een tijdelijke status bijkomen. Het gaat al lang niet meer om ‘containers’. De tijdelijke woningen van vandaag doen architectonisch en kwalitatief niet onder voor de gewone woning.

In het algemeen verstaan we onder een tijdelijke woning een woning waarvoor een bouwvergunning is verleend voor een tijdelijke periode. Sinds kort is de maximale periode opgerekt van tien naar vijftien jaar. In principe moet de woning na die vijftien jaar worden verwijderd van de betreffende locatie. Bij veel contracten wordt door de ontwikkelaar/corporatie de eis gesteld dat de woning verplaatsbaar moet zijn. De kwaliteit van veel van de op dit moment aangeboden kant-en-klaar fabriekswoningen is zo goed dat de tijdelijke woning met gemak een veelvoud van vijftien jaar meegaat. Voor de exploitatie is dat gunstig.

’Wie kent niet de ‘tijdelijke’ woningen voor Molukkers die er nog steeds staan of zelfs tot monument zijn verklaard’

De vijftienjarige vergunning verplicht tot verplaatsing na die periode. Ik moet nog zien of dat in de praktijk altijd gaat gebeuren. Wie kent niet de ‘tijdelijke’ woningen voor Molukkers die er nog steeds staan of zelfs tot monument zijn verklaard. Het is denkbaar dat er gemeenten zijn die zo tevreden zijn over het product dat ze naar een paar jaar de procedure volgen om er permanente woningen van te maken.

Belangrijke voordelen

Een interessant voordeel van een door een corporatie te realiseren tijdelijke woning is dat die woning is vrijgesteld van de verhuurdersheffing. In extreme gevallen kan dat toch een aanzienlijk verschil uitmaken, oplopend tot zo’n 20.000 euro per woning. Als een gemeente grond ter beschikking stelt, is er wellicht te praten over het uitgangspunt dat er voor de vijftien jaar niet meer dan een symbolisch bedrag wordt betaald voor het recht van opstal. Na die periode jaar zal de grond alsnog een definitieve bestemming krijgen waarvoor alsdan de normale grondprijs kan worden gevraagd.

Nu er iets meer bekend is over de impuls van 1 miljard euro voor de woningbouw kan een woningbouwproject (ook voor tijdelijke woningen) een beroep doen op het ministerie van BZK om te helpen een laatste stukje van de exploitatiepuzzel sluitend te krijgen.

Maar een heel belangrijk voordeel van tijdelijke woningen is dat gemeenten gebruik kunnen maken van de kruimelregeling. Er is niet eerst een bestemmingsplanwijziging nodig. De gemeente kan voor een niet-wonen-bestemming direct een vergunning voor tijdelijk wonen afgeven. Als de aanvraag goed is ingediend heeft de gemeente maximaal acht weken de tijd om de vergunning af te geven.

Het allerbelangrijkste voordeel: de prijs.

Ze zijn er in tal van varianten: van studentenkamers van 20 m2 tot woningen met vloeroppervlaktes van 120 m2

De tijdelijke modulaire woningen zijn er in tal van varianten: van studentenkamers van 20 m2 tot woningen met vloeroppervlaktes van 120 m2. In mijn directe woonomgeving heb ik de Belle-Vue Energy Woning tot stand zien komen van 115m2. Redelijk vergelijkbaar dus met de traditionele eengezins woning. Prijsindicatie: ca. € 120.000, -. Daar kunnen nog grondkosten en aansluitkosten bijkomen maar bij elkaar nog zeer acceptabel.

Exploitatietermijn

Een woning, ook al is die veel goedkoper dan normaal, afschrijven in vijftien jaar is geen sinecure. Een symbolische grondprijs kan helpen, geen verhuurdersheffing opleggen en een eventuele bijdrage uit de woningbouwimpuls ook, maar dan nog kan het knellen. Aanvullend valt te denken aan uitgaan van vijftigjarige exploitatie en daarbij één of twee verplaatsingen mee calculeren. Ook zijn er constructies in beeld waarbij de leverancier van de tijdelijke woning een restwaarde vergoedt na vijftien jaar. Meestal is dat niet de hoofdprijs maar in combinatie met andere zaken kan het soms net voldoende zijn. En denkbaar is ook een figuur waarbij gemeente en corporatie vastleggen dat ze na vijftien jaar samen verantwoordelijk zijn voor het vinden van een nieuwe locatie voor de verplaatsbare woningen. En ja, mijn verwachting: als we goede tijdelijke woningen neerzetten, zullen we over tien of vijftien jaar geen kapitaalvernietiging willen: dan blijven ze staan.

Met het oog op een veel langere levensduur doen exploitanten er verstandig aan om in te zetten op een vergunning waarbij volgens het bouwbesluit van permanente woningen wordt uitgegaan. Het verschil is niet heel groot, maar wel belangrijk (denk aan isolatie-eisen). Door van de Bouwbesluit-eis van permanente woningen uit te gaan, ontstaat ook de zekerheid dat als de woningen over vijftien jaar worden verplaatst, het ‘rechtens verkregen principe’ kan gelden. Dat houdt in dat er dan geen toetsing nodig is aan de eisen die het Bouwbesluit dan stelt, maar dat kan worden teruggevallen op de Bouwbesluit-eisen die golden toen de vergunning werd verleend.

Het BZK Expertteam Woningbouw en de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) heeft van de minister de opdracht gekregen om tijdelijke woningen op de agenda’s bij gemeenten te krijgen.

Wij doen dat graag. Als het u te lang duurt voor u iets van ons hoort: laat het ons weten. RVO en het Expertteam staan gereed om meer projecten voor tijdelijke woningen van de grond te krijgen.

Jos Feijtel
joz.feijtel@gmail.com

is lid van het BZK Expertteam Woningbouw
woningbouw@rvo.nl