Onorthodoxe methode om markt van sloopmeters in beweging te krijgen
Veilen van lege boerderijen

| 12 juli 2017

Het veilen van ‘sloopmeters’ als oplossing voor vrijkomende agrarische bebouwing. Onderzoekers van Hogeschool Saxion noemen dit als serieuze optie om de markt van vraag en aanbod van ‘sloopmeters’ in beweging te krijgen. Naast herbestemmingen is een betere marktwerking nodig om de noodzakelijke middelen te genereren voor de sloop van leegstaande schuren. In de praktijk worden namelijk weinig schuren gesloopt.

Dit is een verkorte versie van het artikel in ROm 6, juni 2017

Leegstand en verloedering heeft een negatief effect op de omgeving, de kwaliteit van het landschap en de economische vitaliteit van het gebied. Beeld: Marloes ter Haar-Wiefferink

Leegstand en verloedering heeft een negatief effect op de omgeving, de kwaliteit van het landschap en de economische vitaliteit van het gebied. Beeld: Marloes ter Haar-Wiefferink

Voor veel leegstaande schuren is er vanwege de incourantheid van het gebouw of de locatie geen andere functionele invulling mogelijk. Wanneer de stoppende agrariër niet kapitaalkrachtig genoeg is om deze leegstaande schuren te slopen, ontstaat er leegstand. Dat leidt vaak tot weinig onderhoud, verloedering en ongewenste activiteiten.

In eerste instantie is dit het probleem van de eigenaar. Die is verantwoordelijk voor de bebouwing op zijn erf. Maar verloedering heeft ook een negatief effect op de omgeving, de kwaliteit van het landschap en de economische vitaliteit van het gebied. Zo kunnen leegstaande, vervallen boerderijen, met daarin ongedierte en illegale activiteiten, het imago van een gebied aantasten. Het zijn plekken die men liever mijdt. Dat kan gevolgen hebben voor recreatieve en toeristische voorzieningen, waardoor er inkomsten worden misgelopen en banen verloren kunnen gaan. Daarnaast speelt het free rider aspect een rol. Wanneer de eigenaar van de leegstaande boerderij de boerderij zou opknappen, dan heeft dit een positief effect op de omgeving. De ondernemers van de recreatieve voorzieningen profiteren hiervan mee. De eigenaar van de boerderij krijgt echter geen financiële bijdrage van deze ondernemers, terwijl deze er wel voordeel bij hebben.

Sloopvoucher
Een probleem bij de bestaande regelingen is de verhandelbaarheid van sloopmeters. De afstemming van vraag naar en aanbod van sloopmeters is bij bestaande regelingen lastig. Ook het financiële risico dat partijen bij bepaalde compensatieregelingen lopen, werkt beperkend voor de verhandelbaarheid. Op basis van deze gesignaleerde problemen hebben onderzoekers van Saxion gekeken naar mogelijke oplossingen. Een veiling is een instrument dat de verhandelbaarheid van sloopmeters vergroot. In dit model krijgen slopers van VAB’s een sloopvoucher van de gemeentelijke overheid die ze kunnen vermarkten. De bedoeling is dat deze opgekocht wordt door een partij die sloopvouchers nodig heeft in verband met een compensatieregeling die gekoppeld is aan nieuwbouw in het buitengebied. Met de opbrengst van de sloopvoucher wordt de sloop van de VAB gefinancierd. Om aanbod en vraag beter op elkaar af te stemmen en het risico van de handelende partijen te verminderen, kan een veilingmeester als tussenpersoon fungeren. In figuur 1 staat een schematische weergave van het model.

Figuur 1 - Schematische weergave van het veilingmodel. Beeld: Saxion

Figuur 1 – Schematische weergave van het veilingmodel. Beeld: Saxion

De veilingmeester koopt de sloopvouchers op via een veiling. De eigenaar van de VAB loopt zodoende geen financieel risico en hij hoeft niet te wachten tot hij een koper met een compensatieopgave heeft gevonden. De veilingmeester veilt de vouchers onder de vragers naar sloopmeters, die deze nodig hebben voor hun compensatieopgave die gekoppeld is aan de gewenste nieuwe ontwikkeling in het buitengebied. Door middel van dit systeem wordt het voor vragers in de markt ook mogelijk om de exacte hoeveelheid m² aan te kopen die men nodig heeft om de ontwikkeling mogelijk te maken. Bijvoorbeeld als men in een Rood voor Rood project 30 m² tekort komt. De overheid moet erop toezien dat de sloop plaatsvindt conform de voorwaarden.

Experimenten
Afhankelijk van het toegepaste soort veiling is dit systeem vanuit economisch oogpunt de meest efficiënte oplossing, verwachten de onderzoekers. Omdat er nooit voldoende subsidie zal vrijkomen om alle asbestdaken voor 2024 te vervangen, kan een experiment met het veilingsysteem sloop aanjagen. Dit kan door een actief overheidsbeleid waarbij bovenstaand veilingmodel gecombineerd wordt met subsidiebeleid. De overheid heeft in dat geval dan een dubbelfunctie. Zij treedt op in het uitgeven van vouchers door de randvoorwaarden van het beleid vast te stellen. Naast deze rol treedt de overheid op als vragende partij. Zij koopt dan zelf vouchers op uit de markt en kan daarna de afweging maken of zij deze sloopmeters (met een salderingsfactor) wel of niet weer gaat aanbieden in een veiling.

Op kleine schaal zijn laboratorium- en veldexperimenten mogelijk om uit te vinden of dit systeem werkt. Daarnaast leveren deze experimenten aanvullende informatie over de VAB-problematiek. Voorbeelden zijn: tegen welke prijs is men bereid te slopen, hoeveel sloopvouchers kunnen er verhandeld worden, wat levert het op aan sloop van VAB’s in m² en type bebouwing. Saxion werkt aan een pilot met een gemeente in de provincie Overijssel om met dit veilingsysteem te experimenteren, maar voor een efficiënte markt is een groter gebied nodig.

Wilt u meer achtergrondinformatie bij dit artikel dan kunt u het rapport ‘Een betere matching van vraag en aanbod van vrijkomende agrarische bebouwing ’ vinden op www.omgevingswet.live

Marloes ter Haar-Wiefferink en Carlie Geerdink zijn werkzaam bij het lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht van Saxion.