Vijf ijkpunten om een woningcrisis te voorkomen

| 19 september 2019

Het ging al verschrikkelijk moeizaam. Een superlaag aantal verstrekte bouwvergunningen doet het ergste vrezen voor de woningbouw in 2020 en volgende jaren. Daar komt nu de (PAS)stikstofpaniek nog bij. Veel gemeenten zijn lam geslagen. Durven ‘geen pas te doen’. Provincies hebben collectief de loketten voor het aanvragen van vergunningen op basis van de Natuurwet gesloten. De miljardeninvestering die het Rijk op Prinsjesdag heeft aangekondigd, is in ieder geval een stap in de goede richting. En en wat kunnen we van de Commissie Remkes?

PAS

Met of zonder Remkes zou het kabinet met een hele korte klap een groot aantal onzekerheden kunnen wegnemen. Alle woningbouwplannen die meer dan x km van een Natura 2000 gebied liggen, zouden gewoon door kunnen gaan. De stikstofuitstoot van woningen is sowieso al bijna nihil, maar bij een afstand van circa 5 tot 10 km tussen het woningbouwproject en het dichtbijgelegen Natura 2000-gebied is er al helemaal geen negatief effect. Daarnaast kan een simpele glijdende schaal worden gemaakt: kleine woningbouwplannen kunnen altijd doorgaan, zelfs als ze 50 meter van een Natura 2000-gebied liggen. Iets grotere ook, mits ze verder weg liggen. Bovendien zou de overheid kunnen besluiten dat extern compenseren per provincie of per regio is te regelen. Dus niet per Natura 2000-gebied.

Geld

Het kabinet gaat met extra geld over de brug komen. Dat is natuurlijk altijd meegenomen. Maar een beetje slimme inzet is wel gewenst. Eberhard van der Laan wist in zijn korte periode als minister met een relatief klein bedrag, midden in de crisis, een aanzienlijke golf van extra woningbouwactiviteiten te realiseren. Kern van de aanpak: laat gemeenten zelf zeggen hoe het extra geld kan leiden tot versnelde woningbouw. Een latere EIB-evaluatie liet zien dat het extra geld leidde tot heel veel extra woningen en voor de schatkist interessant was: meer btw, meer loon- en inkomstenbelasting, minder uitkeringen. Deze opbrengsten overtroffen de subsidies. Bij een slimme aanpak is ook opnieuw bureaucratisch gedoe over staatssteun te omzeilen.

’Laat gemeenten zelf zeggen hoe het extra geld kan leiden tot versnelde woningbouw’

Corporaties

Tijdens vorige crises waren de corporaties altijd een baken van continuïteit. Als de marktpartijen geen afzet meer zagen, konden zij toch blijven doorbouwen. Door de verhuurdersheffing, de extra belasting en de verplichting om bestaande woningen energiezuiniger te maken, zijn corporaties vleugellam gemaakt. Het idee om tien jaar lang achter elkaar 100 miljoen euro minder verhuurdersheffing te innen als er navenant op nieuwbouw en verduurzaming wordt ingezet, is een begin. Maar maak er nu een echte aanjager van: stel dat miljard ter beschikking voor drie jaar zodat er een echte boost ontstaat.

Middelduur en starterswoningen

Het kabinet is van plan om starters tegemoet te komen door voor hen de twee procent overdrachtsbelasting bij het kopen van een nieuwbouwwoning af te schaffen. Reken even mee: een nieuwbouwstarterswoning kost momenteel al gauw twee ton. Afschaffing van de overdrachtsbelasting maakt zo’n woning dan vierduizend euro minder duur. Best wel de moeite waard, maar voor veel starters zal daarmee de woning niet van niet-betaalbaar naar wel-betaalbaar veranderen. Dit nog los van het feit dat de uitvoerbaarheid voor de huidige belastingdienst absoluut onzeker is.

Maar hoe dan wel? Ik denk door een hele zware inzet op middelduur, in combinatie met concrete doorstromingsverplichtingen. Nu nog zetten diverse grote gemeenten in op sturing op middelduur die neerkomt op een stalinistische aanpak: de gemeente bepaalt de huurprijs, de huurstijging en wanneer er uitgepond mag worden. Met ‘vrije’ sector heeft dat niets meer te maken. Logisch dat pensioenfondsen afhaken. Hun gepensioneerden rekenen op een echt rendement. Veel beter is om arrangementen te maken: redelijke huur, redelijke huurstijging, redelijk moment van uitpondmogelijkheden, maar daar tegenover: voorrang aan huurders die een woning achterlaten die voor starters interessant is. Twee vliegen in één klap.

’Bouwen in het groen als oplossing van de stikstofproblematiek’

De PAS naar buitenstedelijk

De Natura 2000-gebieden in ons land worden blijkbaar bedreigd door te veel stikstof. Een serieus te nemen probleem. Hoewel woningbouw daaraan uiterst minimaal aan bijdraagt, komt ze wel stil te liggen. Volgens velen moet gezocht worden naar plannen die het probleem verlichten in plaats van verergeren. Laat dat alternatief nu voorhanden zijn: agrarische gebieden, zeker als er sprake is van intensieve veeteelt, kunnen als ze omgezet worden naar woningbouw, een gunstig effect hebben op de stikstof uitstoot. We wisten al dat we meer buitenstedelijke woningbouwlocaties nodig zouden hebben (Brinkgroep, 2018). Maar met de dreigende vertragingen in de bouwproductie vanwege de stikstofproblemen, is het verstandig om heel ruimhartig en vooral snel buitenstedelijke woningbouwlocaties te gaan voorbereiden. Een belangrijke taak voor gemeenten en provincies, maar ook een taak voor het kabinet. Zonder die aanpak worden de problemen alleen maar groter. In sommige provinciale coalitieakkoorden is deze gedachte al terug te vinden. Aan het kabinet de taak om aan de provincies met een ‘njet-buitenstedelijk woonakkoord’ duidelijk te maken, dat de tijd van hobby’s voorbij is.

Jos Feijtel
joz.feijtel@gmail.com