Weetjes uit de Staat van de volkshuisvesting en andere onderzoeken

| 6 juni 2019

De Staat van de volkshuisvesting 2019, het document dat minister Ollongren op 28 mei jl. naar de Tweede Kamer stuurde, bevat een schat aan interessante gegevens. Het stuk kent 87 pagina’s. Er zijn tien bijlagen, goed voor een aantal honderden pagina’s en de begeleidende brief van de minister telt nog eens veertien pagina’s. Wel een aantal dubbelingen maar in zoveel materiaal dreigen de kleinere interessante zaken verloren te gaan. Ik noem er een paar.

Het woningtekort is inmiddels opgelopen tot 293.000 woningen in 2019. Dat is 3,8 procent van de woningvoorraad. In de spanningsgebieden zoals Amsterdam en Utrecht is het tekort inmiddels al ca. 6 procent. In de randen van Nederland ca. 0 tot 2 procent. Volgens de rapportage zou het tekort in Nederland in 2030 gemiddeld op 2,4 procent moeten uitkomen. Tegelijkertijd wordt geconstateerd dat de hoge spanning in een aantal stedelijke regio’s nog wel een tijd zal aanhouden.

Het aantal starters op de woningmarkt dat een koopwoning koopt (zonder eerst te huren) is van 2015 tot 2018 gestegen van 26 naar 34 procent.  De slaagkans voor starters in de zeer sterk verstedelijkte gebieden lijkt afgenomen, maar landelijk zijn de slaagkansen en het aantal gestarte koophuishoudens toegenomen. Voor velen een onverwachte uitkomst. Wel is de gemiddelde leeftijd waarop starters voor het eerst kopen gestegen: van 28,5 jaar in 2009 naar 31 jaar in 2018. Ook bij starters in huurwoningen is de leeftijd gestegen van 27,5 jaar naar 28,8 jaar. Stijgingen, ja zeker. Maar velen hadden die hoger ingeschat.

Uit de cijfers die het Kadaster presenteerde op 21 mei jl. blijkt dat we op de starterskoopmarkt te maken hebben met ‘verdringing’ van doorstromers. Die betalen hogere prijzen (waarschijnlijk omdat ze een goede prijs voor hun te verkopen woning krijgen) dan starters. Maar de verwachting dat de kleine huisjesmelkers starters verdringen blijkt niet uit te komen. Die betalen voor vrijkomende woningen hoge prijzen maar minder hoog dan de starters. De private beleggers met twee tot tien woningen betalen nog weer iets lagere prijzen. Overigens laat het Kadaster zien dat de prijzen vanaf 2015 steeds dichter bij elkaar komen te liggen.

Sinds 2012 meer middelhuur dan sociale huurwoningen toegevoegd

Emeritus professor Johan Conijn presenteerde op de Dag van de Projectontwikkeling (16 mei jl.) interessante gegevens over de particuliere huursector. Sinds 2012 is het aantal woningen dat erbij gekomen is in de middeldure huur sterk gestegen, te weten met 74 procent tot 433.000 in 2018. Elk jaar steeg het aantal nieuwe huurwoningen van beleggers oplopend tot een stijging in 2018 van 17.500. Dat is meer dat het aantal sociale huurwoningen dat werd toegevoegd. Dat bedroeg in 2018 15.000.

Saillant gegeven is dat dat de verdeling van het middensegment aan huurwoningen sinds 2002 aanmerkelijk is gewijzigd (ABF). In 2002 was de verdeling: 47 procent corporatiewoningen; 12 procent particuliere personen en 41 procent zakelijke beleggers. In 2018 is die verdeling heel sterk gewijzigd: 37 procent corporatiewoningen; 41 procent particuliere personen en 22 procent zakelijke beleggers. De groei van de verhuur van woningen door particuliere personen is zeer opmerkelijk. Bij een andere dynamiek in de woningmarkt kan daar wel een probleem ontstaan.

Snelle groei particuliere verhuurders

Interessant in de begeleidende brief van de minister bij de Staat van de volkshuisvesting is zeker ook de opmerking dat in de tekort-regio’s de focus moet liggen op ‘realistische programmering’. Dat wordt vervolgd door de opmerking: ‘Natuurlijk zijn kaders vanuit Rijk en provincie bedoeld om daarbij een goede afweging te maken met andere (ruimtelijke) belangen, maar deze mogen niet onnodig in de weg staan. Daarom bied ik ondersteuning aan gemeenten en provincies bij de toepassing van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking op een wijze die bijdraagt aan een efficiënte invulling van de bouwopgave’.

Wat staat daar nu eigenlijk? Een opening om de Ladder terzijde te schuiven, anders te gaan gebruiken? Voor de zomer belooft de minister een reactie op de Ladder-motie van de Kamerleden Ronnes/Laan-Geselschap. Ze zal dan ingaan op knelpunten die gemeenten ervaren met de Ladder en op welke wijze deze kunnen worden opgelost. Dit maakt velen heel erg nieuwsgierig.

Heel intrigerend is ook de volgende opmerking van de minister: zij wil in het kader van NOVI en Omgevingswet bezien hoe het kader voor provincies en gemeenten zo kan worden vormgegeven ’dat provincies beter in hun rol worden gezet en explicieter de opdracht krijgen op regionaal of provinciaal niveau te borgen dat er voldoende bouwplannen liggen’. Is dit de doorbraak? Van rempedaal naar gaspedaal bij alle provincies? Overijssel werkt al zo. De nieuwe colleges van GS weten waar ze aan toe zijn.

‘Van rempedaal naar gaspedaal bij alle provincies’

Alle tien bijlagen zijn de moeite waard. Maar de ABF-bijlage over de inventarisatie van de plancapaciteit van mei 2019 is dat zeker. In de onderzoeksresultaten worden de vraag naar woningen en de aanwezige plancapaciteit voor de periode van nu tot 2030 tegenover elkaar gezet. Daarbij wordt de periode in twee delen geknipt: 2019 t/m 2024 en daarnaast de periode 2025 t/m 2029. ABR constateert dat er voor die eerste periode een ‘harde’ plancapaciteit is van 48 procent. Van alle beschikbare plancapaciteit is 48 procent al vastgelegd in bestemmingsplannen. Voor de tweede periode bedraagt dat uiteraard minder: 19 procent. Cruciale vraag: is er voor de eerstkomende vijf jaar waarin de woningdruk het hoogst is ook tijdig harde en realistische capaciteit beschikbaar. Daar vallen nog wel wat vraagtekens bij te zetten. Want harde capaciteit (of wel een goedgekeurd bestemmingsplan) betekent in de praktijk vaak dat er nog een paar jaar nodig is voordat de woningproductie kan starten. Voor de oplevering kan er dan al gauw een jaar bij opgeteld worden. Ofwel: de ABF-rapportage laat zien dat het lang niet zeker is dat voor de periode de aantallen die nodig zijn voor 2025 ook gehaald zullen kunnen worden.

Lees al dat interessante materiaal. (https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2019/05/28/kamerbrief-bij-aanbieding-staat-van-de-volkshuisvesting-2019 . Het is zeer de moeite waard. Het komt erop aan welke keuzen de komende maanden worden gemaakt.

 

Jos Feijtel
 joz.feijtel@gmail.com