Tien ‘open deuren’ die vaak toch dicht blijken te zitten
Wie bedwingt de huizengekte?

| 16 april 2018

Onlangs verscheen een artikel in één van de landelijke dagbladen met de kop: ‘wie bedwingt de huizengekte’.  In het artikel worden schrijnende voorbeelden gegeven van mensen die achter het net vissen bij het vinden van een woning. Zowel in de koop- als in de huursector. Volgens sommige zelfbenoemde deskundigen is ‘meer bouwen’ te kort door de bocht. De simpele redenering dat meer aanbod volgens de economielessen van de middelbare school zou leiden tot matiging van de prijzen, gaat volgens hen in dit geval niet op. Ik houd het erop dat die simpelheid nog steeds rechttoe – rechtaan opgaat, in ieder geval in de koopsector. Alle reden dus om in te zetten op meer aanbod van woningen, dus op versnelling van de woningbouw. Daartoe onderstaand een aantal suggesties.

1. Meer herhalen

We kunnen een forse versnelling aanbrengen als we niet per se voor ieder woningproject het wiel willen uitvinden. In de afgelopen jaren zijn er uitstekende woningprojecten tot stand gekomen, zowel in architectonische als bouw- en energietechnische zin, die best wat vaker herhaald zouden mogen worden. Scheelt veel tijd en veel extra ontwerpkosten en zal daardoor ook gunstig uitwerken op de prijs. Herhalen kan natuurlijk lang niet altijd, maar wel veel vaker dan we nu doen.

2. ‘Willen we het’ in plaats van ‘mag het’

Veel ideeën voor nieuwbouw- en/of transformatieprojecten voor extra woningen worden nog steeds eerst beoordeeld op de vraag: mag dat volgens de geldende regels. Terwijl de eerste vraag moet zijn: willen we dit project? Heeft het meerwaarde voor de stad, het dorp, de buurt? Als dat het geval is, dan gaat het er om de bestuurlijke en ambtelijke energie te richten op de vraag hoe we dat varkentje gaan wassen om ons doel te bereiken.

3. Blijf ontslakken

Zoek de ruimte op in de regels om zaken die gewenst zijn, maar door die regels belemmerd worden, toch voor elkaar te krijgen. Kijk naar andere interpretatiemogelijkheden. Kijk naar creatieve andere oplossingen. Zorg ervoor binnen de gemeente (en binnen de grotere ontwikkelorganisaties) dat niet alle vragen langs x-afdelingen moeten om te worden ‘afgevinkt’. Voorkom dat het ontbreken van één vinkje leidt tot stagnatie. Niet afvinken maar aanvonken, zei de vorige gedeputeerde RO van Noord-Brabant. Hanteer de rode loper voor woningbouwinitiatieven.

4. Ruimte voor initiatiefnemers

Ga niet altijd als gemeente alles zelf doen. Soms is het praktischer en vooral sneller als de initiatiefnemer zijn plannen met de buurt of de omgeving gaat bespreken. Een formele gemeentelijke inspraakavond is zeker niet sneller dan een informeel en praktisch ingestoken overleg van initiatiefnemer met de buurt. Aanpassingen kunnen ter plekke worden besproken. Als dat via formele inspraakreacties en inspraaknota’s moet, duurt het ongetwijfeld langer en meestal is het niet effectiever.

5. Binnen- en buitenstedelijk

Laten we realistisch zijn in de aannames: met alleen binnenstedelijke locaties zullen we niet overal in staat zijn om tijdig voldoende woningen te realiseren. Ook buitenstedelijke locaties zullen in diverse gemeenten nodig zijn. Binnenstedelijk ontwikkelen duurt lang (Houthavens in Amsterdam: 25 jaar voorbereidingstijd!). Buitenstedelijk bouwen kan ook niet in een vloek en een zucht maar gaat vaak vele malen sneller, zeker omdat er sprake kan zijn van grotere locaties waar meerjarige aaneengesloten productie mogelijk is.

Ontwikkelaars willen natuurlijk wat verdienen, maar daarmee zijn het niet allemaal boeven

6. Werk anders samen

Boodschap aan de ontwikkelaars: die gemeente is er echt niet altijd op uit om jou te dwarsbomen. Veel gemeenten doen echt hun best om woningbouwinitiatieven zo goed en zo snel mogelijk te faciliteren. Vaak kan dat beter. Maar bedenk: we hebben jarenlang mensen opgeleid vanuit de gedachte dat een plan alleen goed kan zijn als aan alle gemeentelijke, specialistische en afdelingseisen wordt voldaan. Die stapeling van eisen moet vaak nog worden ‘afgebroken’. En andersom, boodschap aan de gemeenten: ontwikkelaars willen natuurlijk wat verdienen, maar daarmee zijn het niet allemaal boeven. Bedenk dat ontwikkelen en transformeren waarde creatie is voor beide partijen. Wees daar naar elkaar transparant over. Boeken open, aan twee kanten; zowel laten zien wat je verdient als ontwikkelaar maar ook laten zien hoe het kostenverhaal of de grondexploitatie is opgebouwd.

7. Durf af te wegen

Procedures duren soms extra lang omdat de verschillende belangen tegenstrijdig kunnen zijn. Bijvoorbeeld het belang van de komst van woningen in de binnenstad versus het belang dat er voor die extra woningen ook voldoende extra parkeerruimte moet komen. Vaak is die extra parkeerruimte fysiek niet ter plaatse te maken. Dan is een bestuurlijke afweging op zijn plaats in plaats van ellenlang touwtrekken: wat moet de doorslag geven. De nieuwe Omgevingswet brengt dit soort afwegingskwesties indringender in beeld. Daarmee valt nu al vaak te oefenen. In dit geval: van het eigen parkeerbeleid kan altijd worden afgeweken mits goed onderbouwd.

Veel gemeenten doen echt hun best om woningbouwinitiatieven zo goed en zo snel mogelijk te faciliteren

8. Oefen alvast met de nieuwe Omgevingswet

Zoals hiervoor al aangegeven: de nieuwe Omgevingswet vraagt vaker om de diverse belangen bestuurlijk tegen elkaar af te wegen. Daarvoor ontstaat meer ruimte, als de wetgeving een feit is. Ook nu kan vaak al veel meer worden afgewogen dan we gebruikelijk doen. En zo nodig kan er worden vooruitgelopen op de nieuwe Omgevingswet, bijvoorbeeld door gebruik te maken van de figuur van het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte. Bij zo’n bestemmingsplan (als tranche van de CHWet) kan veel flexibeler worden bestemd, kan kostenverhaal praktischer worden ingericht en kan de bestuurlijke afweging van bijvoorbeeld geluid tegenover andere aspecten intergraler plaatsvinden. Een groot aantal gemeenten is al met zo’n bestemmingsplan aan het experimenteren.

De Gemeente Zaanstad hield grote schoonmaak en ging van 130 naar 40 beleidsnota’s

9. Neem de gemeenteraad mee

Gemeenteraden kunnen op hun strepen gaan staan. Dat recht hebben ze en van dat recht wordt vaak gebruik gemaakt als ze aan het eind van de rit een plan alleen kunnen goed- of afkeuren. Het kan versnellend werken als een raad vanaf het begin wordt ‘meegenomen’. Leg aan het begin kaders voor (geen detailregels maar hoofdlijnen) en vraag ruimte om binnen die kaders zaken uit te werken en af te handelen. Voorkom verrassingen aan het eind van de rit.

10. Dimmen met beleid

Veel gemeenten kennen tientallen, ja soms meer dan honderd beleidsnota’s alleen al op het fysieke terrein. Al dat beleid moet in theorie meespelen als er een nieuw woningbouwplan op tafel komt. ‘In theorie’, want lang niet al het beleid is in elke situatie relevant, en ‘in theorie’ omdat niemand in de gemeente al dat beleid kent. Ieder kent z’n eigen stukje. Daarin zit een groot gevaar. De Gemeente Zaanstad hield grote schoonmaak en ging van 130 naar 40 beleidsnota’s. Niet door dikkere nietjes gebruiken maar door echt te schrappen. In de volgende schrapronde nemen ze ook de gemeenteraad mee. Zo’n opschoning helpt en maakt de organisatie bewust van de onmogelijke stapeling van eisen die vanuit de ‘specialismen’ is opgebouwd. Dat kan projecten versnellen.

Open deuren?  Ja, veel open deuren. Maar heel vaak blijken die deuren op slot en soms zelf potdicht. Daarom is het goed om op die deuren te blijven kloppen. We zullen alle zeilen moeten bijzetten om de huizengekte te verslaan. Sneller bouwen hoort daarbij.

Jos Feijtel

 

SEMINAR
Meer weten? Op het Seminar ‘Waar bouwen we in de stadsregio‘ op vrijdag 20 april op de redactie van ROm/Stadszaken.nl gaan we met Edwin Buitelaar, Jan Latten, Jessie Wagenaar (directeur BPD), Paulus Jansen (wethouder Utrecht), Sjors de Vries (Ruimtevolk, namens Concilium Zwolle), Fleur Gräper-van Koolwijk (gedeputeerde Gronignen, namens de Nationale Omgevingsvisie) en hopelijk ook U in gesprek over de woonopgave. Aanmelden kan hier.