Woningtekort: vooruitschuiven maakt het probleem alleen erger

| 21 februari 2017

Het gaat heel snel. Twee jaar geleden werden we nog uitgelachen als we wezen op een dreigend woningtekort. Nu is dat manifest en, behalve door een paar “zieners” door niemand meer ontkend, moeten we doorpakken. We hebben een paar jaar remmen achter de rug en moeten nu in de hoogste versnelling. Niet dat dat tekort zich overal voordoet. Wel in een paar belangrijke stadsregio’s. Met als gevolg: onbetaalbare prijzen en oneindige wachtlijsten.

Alle reden om de handen uit de mouwen te steken. Zo niet in Noord-Holland. Daar gaat de provincie over tot niet-goedkeuring van het Regionaal Actie Programma Wonen van de Stadsregio Amsterdam en voert theoretische discussies over de vraag of de ingediende plannen wel genoeg binnenstedelijke locaties betreft. De oproep zou moeten zijn: aan de slag in plaats van gekissebis.

De cijfers:
De Stadsregio Amsterdam (overleden per 1 januari jl. maar met een wederopstanding in de vorm van drie subregio’s) voert de volgende cijfers aan (RAP, 2016 – 2020):
Benodigd aantal woningen in de stadsregio tot 2025: 87.500; harde plancapaciteit: 48.000.
Let wel: dit is inclusief de voorgenomen versnelling van 20.000 woningen.

De provincie Noord-Holland (in de provinciale Woningbouwmonitor van december 2016) laat de volgende cijfers zien: Benodigd aantal woningen tot 2025: 72.400; harde plancapaciteit: 48.000 woningen.

Ofwel: in de visies is een verschil van opvatting over de woningvraag maar in beide beelden is een tekort aan harde plancapaciteit van ca. 24.000 tot 39.000 woningen.

Het is dus tekort op de korte termijn
Kissebissen over de details kunnen we ons niet permitteren als we weten dat er één groot, dominant overheersend probleem is: we hebben te weinig harde plancapaciteit nu en de komende jaren. Iedereen die de praktijk kent, weet dat het tot ontwikkeling brengen van nieuwe locaties tijd kost, heel veel tijd. Op een recent symposium over versnelling van de woningbouw gaf de directeur Nieuwe Markten van BPD  aan dat ze nu pas aan het bouwen zijn in projecten die al 15 jaar geleden gestart zijn. Gemiddeld is de aanname dat tussen het idee om een locatie te ontwikkelen en het daadwerkelijk opleveren van woning toch al gauw 8 tot 10 jaar ligt. Bovengenoemde cijfers laten zien dat er al een tekort is tot 2025 aan harde plancapaciteit van 24.000 tot 39.000 woningen in de stadsregio. Dat betekent dat we nu als de wiedeweerga aan de slag moeten om nieuwe locaties te vinden en voor te bereiden.

Binnen- of buitenstedelijk
Ter voorkoming van misverstanden: natuurlijk is het goed om stevig in te zetten op binnenstedelijke (transformatie-)locaties. Bij de Stadsregio is 58% van alle plannen voor de korte termijn (rap) binnenstedelijk. Maar daarmee zijn we er niet. Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) heeft vorig jaar een studie uitgebracht over hoeveel woningbouw nog binnenstedelijk mogelijk is. In de variant waarbij er veel vraag naar woningen is (“hoog”, de variant die voor de korte termijn het meest realistisch lijkt), zit het probleem vooral in de korte termijn. Dan is de ruimte voor binnenstedelijk bouwen in Groot Amsterdam al voor 2020 op. Weliswaar zijn er escapes als er op de binnenstedelijke locaties die het PBL onderzocht in grotere dichtheden dan thans wordt ontwikkeld en zijn er ook nog sportvelden, volkstuinen etc. aan te boren, maar ook daarvoor geldt: dat kost heel veel tijd.  Het jaar 2020 is in termen van voorbereiding  van woningbouwlocaties al wel heel erg dichtbij. *

De conclusie
:
De cijfers overziend kan de gevolgtrekking niet anders zijn dan: we moeten, heel snel, onderzoeken waar en hoe aanvullende woningbouwlocaties kunnen worden ontwikkeld. Zo nodig dus ook buiten stedelijk. Niet omdat dat een wens is maar omdat we anders geen antwoord hebben op de vraag van de woningzoekenden.

Jos Feijtel
Namens de burgerinitiatiefgroep Dreigend Woningtekort

*Deze alinea is voorgelegd aan het PBL. Reactie Bart Rijken, auteur van bovengenoemde PBL-studie: ‘Uit naberekeningen op onze studie blijkt inderdaad dat, onder onderstaande voorwaarden, de ruimte op de door ons geïnventariseerde onderbenutte plekken in deze regio al vóór 2020 zal opraken. Belangrijkste voorwaarden zijn dat er sinds 2012, het jaar waarop de PBL inventarisatie is gebaseerd, niet op andere locaties dan de door PBL geïnventariseerde onderbenutte locaties werd gebouwd, en/of niet in hogere woningdichtheden werd gebouwd. Als dat wel zo zou zijn, en dat is in deze regio zeker niet onwaarschijnlijk, zal de ruimte in bestaand bebouwd gebied minder snel op zijn. Het omgekeerde kan overigens ook waar zijn, als de meeste locaties sinds 2012 nog steeds niet ontwikkeld zijn nu. Voor betere korte-termijn inschattingen is een update van de PBL studie nodig. Op langere termijn is, zoals becijferd in de studie, de binnenstedelijke ruimte voor woningbouw in deze regio sowieso schaars. Dit brengt een forse ruimtelijke opgave met zich mee – ook op de korte termijn.’