Woondeal Amsterdamse regio

| 11 juli 2019

De opgave om voor 2025 honderdduizend woningen op te leveren

Vijf woondeals zijn er nu gesloten. De jongste is die met de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Daarin is afgesproken dat er voor 2025 honderdduizend woningen bij moeten komen in de regio, circa vijftienduizend per jaar. Een mega-opgave. In 2018 werden 13.400 nieuwbouwwoningen gerealiseerd. De jaren ervoor lag de productie aanmerkelijk lager. We zijn dus op de goede weg, maar er moet nog heel veel gebeuren om de ambitie voor 2025 te halen. Reken mee.

De woningbouwlocaties liggen fors verspreid over de regio. Naar schatting betreft het zo’n tien locaties waar tussen de duizend en vijfduizend woningen kunnen worden gebouwd. Maar het grootste deel van de naar schatting 150 tot 200 locaties is veel kleiner: veelal tussen de 0 en 100 woningen. De voorbereiding voor een kleine woningbouwlocatie zal in veel gevallen net zoveel proceduretijd en dus ambtelijke capaciteit vergen als een grote locatie. Alleen al om die reden wordt het spannend, want de vraag is of die capaciteit er is.

Het tijdpad van de woningbouw

De Alkmaarse woningmakers (www.woningmakers.nl)  rekenden onlangs voor hoeveel voorbereidingstijd een woningbouwplan vergt. Van achter naar voren redenerend: het echte bouwen duurt van eerste paal tot oplevering voor een eenvoudig plan ongeveer een jaar. Voor een wat complexer plan (binnenstedelijk/appartementen) is dat ongeveer twee jaar. Daar valt, behalve in modulaire bouwplannen, weinig winst te halen. Wie in 2025 een appartementengebouw wil opleveren, moet dus in 2023 met de bouw starten. Zijn dat koopwoningen (of een gebouw met gedeeltelijk koopwoningen), dan moet rekening worden gehouden met het verkoopproces: acht maanden tot een jaar, afhankelijk van de woningdruk. Met een beetje goede wil loopt de verkoopprocedure parallel aan het bouwrijp maken. Maar dat is lang niet altijd zo. Oftewel, wie in 2025 de sleutels wil overhandigen moet in 2022 klaar zijn om het verkoopproces in te gaan. Voor die tijd moet de procedure van de omgevingsvergunning worden doorlopen en wellicht ook nog de afronding van het bestemmingsplan. In veel gemeenten duurt dat al gauw een jaar oplopend naar twee jaar als er ook sprake is van zienswijzen en inschakeling van de Raad van State. Dus wie in 2025 bloemen wil uitreiken aan de nieuwe bewoners moet in 2020-21 de omgevingsvergunning aanvragen.

Veel voorbereidingstijd, alleen al met de gemeentelijke ‘kaderstelling’

In heel veel gevallen gaat er aan de fase van beoordeling van de vergunning nog een periode vooraf van ‘kaderstelling’. Gemeenten willen vaak aan het begin van de rit uitgangspunten meegeven: woningdifferentiatie, stedenbouwkundige eisen, parkeernormen, energienormen, milieuvoorwaarden, welstandsuitgangspunten etc. Dat kost vaak veel tijd, ook omdat dit voor elke locatie weer anders ligt. Uiteindelijk moet dat leiden tot een onherroepelijk bestemmingsplan.

Intussen moet de initiatiefnemer ook nog een of twee handen vol met onderzoeken laten doen (archeologie, vervuiling, milieuzonering, soms zelfs in het kader van het PAS). In diezelfde periode is er vaak sprake van het vastleggen van een zogenaamde anterieure overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar of, als er sprake is van een gemeentelijke gronduitgifte,  de koopovereenkomst (al dan niet na een veel tijd in beslag nemende tender). Al met al kan die periode van ‘kaderstelling’ zomaar één tot een jaar of vier duren.

Kortom: wie in 2025 sleutels wil uitreiken moet vandaag al een heel eind op weg zijn met de zaken die in de fase van kaderstelling aan de orde zijn: aankoop, gemeentelijke randvoorwaarden, bodemonderzoek …

Kan het sneller?

Ja, het kan sneller en gelukkig gebeurt dat op een aantal plaatsen ook wel. De grootste winst is te boeken als een gemeente meteen al in de eerste kaderstellingsfase goed samenwerkt met de initiatiefnemer. Als de gemeente zich beperkt tot bijvoorbeeld maximaal drie randvoorwaarden in plaats van een document van achttien pagina’s. En als de gemeente met de initiatiefnemer afspreekt dat die opdrachtgever is voor het stedenbouwkundig plan, de onderzoeken laat doen, de participatie professioneel uitbesteedt en dergelijke, dan is er veel tijd te besparen. Dat scheelt ook enorm aan inzet van de toch al zeer beperkte ambtelijke capaciteit.

Haalt de MRA in 2025 de 100.000 nieuwe woningen?

Nee, als gemeenten en ontwikkelaars blijven werken volgens de traditionele gang van zaken.  Ja, als de ontwikkelaars en gemeenten zich meer verplaatsen in elkaars belangen. Dat zijn dus ontwikkelaars die bijvoorbeeld anticiperen op het feit dat na de verkiezingen een groenere aanpak wordt verwacht. En dat zijn dus gemeenten die begrijpen dat je tijdens het proces niet met hele nieuwe hypes kunt aankomen.

Jos Feijtel

joz.feijtel@gmail.com