Zeur niet over de Ladder, gebruik ‘m

| 15 augustus 2016
Jan Jager

Jan Jager

Volgens de laatste Primos-prognose telt de Nederlandse woningmarkt een statistisch woningtekort van 133 duizend eenheden, of wel 1,8 procent van de voorraad. Het gevolg: stijgende huizenprijzen. Het aantal publicaties waarin wordt gesproken van een nieuwe woningnood en de noodzaak om opnieuw te bouwen in de wei is dan ook talrijk.

Aan de andere kant blijven we ritueel klagen over de overvloed aan ruimte die boven de markt hangt: leegstaande kantoren, nieuwe meters in de pijplijn, zelfs bestemde, maar nog onbenutte bedrijventerreinen zitten in het beklaagdenbankje. De belangrijkste motivatie: onzorgvuldig gebruik van onze toch al schaarse ruimte.

Gelukkig hebben we de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Een ‘Laddertoets’ moet uitwijzen of er een daadwerkelijke ruimtebehoefte is en hierin kan worden voorzien in bestaande stedelijk gebied. Maar het blijkt lastig om een ruimtebehoefte aan te tonen voor een gebruiker die er nog niet is, en daarmee planologisch in te springen op onverwachte ontwikkelingen. Flexibel plannen leidt in elk geval tot hoge onderzoekslasten; ruimtelijk-economische onderzoeksbureaus varen er wel bij.

Modernisering Ladder

Een verbeterde versie van de Ladder moet de kinderziektes van de ‘oude’ Ladder verhelpen. Tot 16 september kunt u nog reageren op het Wijziging Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro) Ladder Duurzame Verstedelijking, alvorens de conceptregeling voor advies naar de Raad van State gaat. Onder de gemoderniseerde Ladder wordt de verplichte behoeftetoets op onderdelen van een plan uitgesteld tot het moment van materialisatie van deze onderdelen. Dat schept ruimte om voor te sorteren op een (acute) toekomstige ruimtevraag.

Een hele verbetering, zou je zeggen. Maar de modernisering gaat menig Ladderscepticus niet ver genoeg. In vakblad BT zegt Tack van Hoek liever helemaal van de Ladder af te willen. Volgens Van Hoek, directeur EIB (Economisch Instituut voor de Bouw), gaat de Ladder voorbij aan het marktprincipe dat aanbieders elkaar beconcurreren op basis van kwaliteit.

De Ladder schrijft namelijk voor dat bestaand aanbod altijd voorrang krijgt boven iets nieuws. Het wordt zittende aanbieders daarmee volgens Van Hoek véél te makkelijk gemaakt. Partijen die al positie hebben in de markt, wordt de hand boven het hoofd gehouden: een vorm van protectionisme, aldus de EIB-directeur. Bedrijven en consumenten betalen de rekening in de vorm van hogere prijzen.

Niet in de Sovjet-Unie

In beginsel ben ik het met Van Hoek eens. Want wie bepaalt dat het bestaande voldoet? Het cassettebandje voldeed. Toch ontwikkelde Philips de cd, zonder dat de behoefte kon worden aangetoond. Als ik naar een spijkerbroekenwinkel ga, dan neem ik geen genoegen met een verjaard model. We leven niet in de Sovjet-Unie.

Ik wil een nieuwe broek en ben bereid ervoor te betalen. Dan moet de markt het leveren. Het vraag en aanbod-mechanisme, economie in de eerste klas van de middelbare school. We hebben er onze welvaart aan te danken. Zouden de bedenkers van de Ladder geen economie hebben gehad?

Als je meegaat in bovenstaande redenering is de Ladder en de schaarste als gevolg ervan vooral goed voor de Vereniging Vastgoedbelang of gemeenten die niet zeker zijn van de kwaliteit van hun eigen product. Maar ik vind het al te gemakkelijk om een karikatuur van de Ladder te maken, die niet ontwikkeld is voor de bescherming van zakelijke belangen, en dit in de praktijk ook vaak helemaal niet doet.

Kwalitatieve motieven

Drie jaar Ladder-jurisprudentie leert dat de Ladder niet de onbuigzame wiskundige toets is waar hij door Ladder-sceptici vaak voor wordt gehouden. In elk geval hanteert de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in steeds meer gevallen een pragmatische aanpak.

Sterker, BT rapporteerde eerder dit jaar dat 70 procent van de beroepszaken die in de drie bestaansjaren van het instrument op grond van de Ladder zijn aangespannen ongegrond werden verklaard. Drie jaar casuïstiek leert dat de een succesvol Laddertraject valt of staat met een goede onderbouwing door de initiatiefnemer. Steeds vaker blijken kwalitatieve motieven van doorslaggevend belang te zijn.

De Ladder is communisme, maar met een menselijk gezicht. Nederlandse waarden als flexibiliteit, rekkelijkheid en creativiteit klinken er evengoed in door. Zolang er geen nationale ruimtelijke ordening meer is, is de Ladder het beste wat we hebben.

Zeur niet over de Ladder, gebruik ‘m.

Jan Jager
Hoofdredacteur Stadszaken.nl