Zogenaamd onderzoek over empty-nesters

| 30 januari 2019

De ‘grote tovernacht’ waarin alle huishoudens in één nacht verhuizen van hun huidige woning naar een woning die hen volgens onderzoekers past, blijft voor aantal zogenaamde deskundigen een natte droom. Een paar jaar geleden was het de Stec-groep die uitrekende dat er in Noord-Holland nauwelijks meer grondgebonden woningen nodig zouden zijn als alle één- en tweepersoonshuishoudens daaruit zouden vertrekken. Later debatteerde ik met transformatie-goeroe Gerben van Dijk die mij, zij het bedekt, liet weten dat een empty-nester als ik, veel te royaal woont op 150 m2. Nu ziet het bureau Sprinco van Gert-Jan Hagen kans om in diverse provincies onderzoeksopdrachten in de wacht te slepen die zouden resulteren in ‘grote doorstroming voor empty-nesters’. Maar zijn er ook onderzoeksgegevens die echt houtsnijden?

In de gemeente Nieuwegein heeft Sprinco ‘het bewijs geleverd’ dat sturen op doorstroming werkt. Acht van de tien appartementen werden verhuurd aan senioren. Zonder voorrangsregeling zou dat 40 procent zijn geweest, met als gevolg een langere verhuisketen. Of en in welke mate daarmee grondgebonden woningen ter beschikking zijn gekomen, vermeldt de huidige publicatie nog niet. Misschien weten we meer als het totale onderzoeksresultaat wordt vrijgegeven. Of er sprake is van een toevalstreffer of niet en of andere senioren dit gedrag overnemen, moeten we dus nog afwachten.

‘Ze willen wel maar ze hoeven niet’

In de provincie Zuid-Holland is ‘De Grote Omgevingstest’ gedaan door hetzelfde bureau.  (https://www.spring-co.nl). Volgens de samenvattende rapportage is doorstroming van empty-nesters cruciaal omdat daarmee een groter aanbod aan gewilde eengezins koop- en huurwoningen ontstaat. Zodoende hoeven we dan minder in het landelijk gebied te bouwen. Blijkbaar wonen ca. 100.000 seniorenhuishoudens in Zuid-Holland in ‘rijtjeswoningen in de suburbs’. Volgens de onderzoekers is 35 procent daarvan ‘verhuis geneigd’. Uit de kleine lettertjes blijkt dat te betekenen: ‘zeker, waarschijnlijk, misschien, binnen twee jaar’. Bert Blijie, ABF-directeur, wijst in een reactie op het Nieuwegein-experiment (www.stadszaken.nl/ruimte/wonen/1987/bouwt-u-voor-starters-of-voor-doorstromers) op het wezenlijke verschil tussen wat senioren zeggen te gaan doen en wat ze uiteindelijk daadwerkelijk doen. Dat is telkenmale, steeds opnieuw ook gebleken uit het landelijke WoON-onderzoek. De verhuisbehoefte is vaak latent: ‘ze willen wel, maar hoeven niet’.

Dat wetende kan die 35 procent wel eens fors lager uitvallen. Maar ook de uitsplitsing daarvan is interessant. Waar onderzoekers het doen voorkomen dat de senioren allemaal naar appartementen in de stad willen verhuizen, wordt geconstateerd dat van de 35.000 verhuisgeneigden, slechts 7.000 naar de stad willen. En zelfs daarvan is niet duidelijk of ze wel een appartement willen bewonen. Kortom: als we aannemen dat er in Zuid-Holland 100.000 seniorenhuishoudens zijn in suburbane wijken, en als we aannemen dat de verhuisgeneigdheid in de praktijk niet 35 procent zal zijn (immers ‘waarschijnlijk en misschien’ zit daar ook bij) en dus dat we dan uitkomen op de helft daarvan, dan hebben we het niet over 7.000 maar 3.500 mogelijke geïnteresseerde seniorenhuishoudens in een stedelijk appartement. Natuurlijk: dat is een doelgroep die we niet moeten vergeten; dus prima om ze te verleiden naar nieuwe geschikte appartementen. Maar het idee dat dit de vraag naar nieuwbouw eengezinswoningen overbodig maakt, is klinkklare onzin.

’Wensdenken van de grachtengordel’

Wishfullthinking viert hoogtij bij de urbanisten. Niks en niemand kan ze van de wijs brengen; immers de grote trek van senioren naar de steden is gaande en daarom moeten we geen grondgebonden woningen meer bouwen. Het gaat tegen het wensdenken van de grachtengordel in, maar de trend is inmiddels echt anders. Ouderen willen in hun wijk blijven wonen. Met de juiste analyse is dat zelfs in de Zuid-Hollandcijfers van Sprinco terug te vinden. Van de zogenaamde 35.000 ouderen die verhuis geneigd zouden zijn wil maar liefst 18.000 (meer dan de helft!) in hun (suburbane) wijk blijven wonen. Maar liefst 10.000 senioren willen verhuizen naar een dorp of naar landelijk gebied elders. Het is maar hoe je je eigen cijfers groepeert en er een frame aan geeft. Eigenlijk moeten we dus gewoon constateren dat de kleine groep senioren die wil verhuizen, feitelijk alleen verhuist naar een comfortabel, betaalbaar appartement in de eigen buurt of wijk of in het eigen dorp. En die worden weinig gebouwd, je zit immers in bestaande wijken. Het zou plezierig zijn als de mogelijkheden die er zijn wat meer worden benut. Maar daarmee hebben we het dan ook wel gehad.

De WoON-onderzoeken zijn duidelijk en stabiel. Op 4 april aanstaande wordt het WoON-onderzoek 2018 bekend gemaakt. Het is de vraag of er dan echte veranderingen op dit punt zijn te zien. Tot nu toe is de uitkomst dat een grote meerderheid van de huishoudens, ook de jonge, in een grondgebonden woning wil wonen. Of de urbanisten dat nu leuk vinden of niet. Overigens ook een belangrijke constatering nu de bouwkosten voor appartementen zo hoog worden dat diverse projecten niet doorgaan. En dus gaat de markt helpen om de komende jaren weer gewoon te doen: meer eengezinswoningen bouwen.

Jos Feijtel

joz.feijtel@gmail.com