Alleen bij flink intensiveren gaat kwaliteit bedrijventerrein echt vooruit

| 29 april 2022

Alle vraag naar nieuwe bedrijfsruimte in Utrecht past op bestaande bedrijventerreinen. Dat is althans de conclusie uit een studie van de Provinciaal Adviseur Ruimtelijke Kwaliteit (PARK). Om de benodigde ruimte vrij te spelen en maximale maatschappelijke winst te halen, is het wel nodig dat op clusterniveau wordt geïntensiveerd. Ingrijpen op kavelniveau levert weinig op.

Tekst door Jan Jager, beeld door Frans Berkelaar. Dit is een publicatie uit vakblad BT. BT Magazine is het vakblad voor iedereen die zich bezighoudt met regionale innovatiekracht en vestigingsklimaat. Word nu abonnee.

Het rantsoeneren van ruimte terwijl de vraag naar ruimte onverminderd groot blijft, betekent dat beschikbare ruimte beter moet worden benut. Een ‘inspiratie- en adviesgids’ met als titel INTENS waarin bovengenoemde studie vorig jaar uitmondde, biedt een omvangrijke leidraad voor verdichtingsingrepen, van het laaghangend fruit tot omvangrijke interventies.

Voor het onderzoekswerk zelf had Paul Roncken (Provinciaal Adviseur Ruimtelijke Kwaliteit) een multidisciplinair team samengesteld. ‘Ik ben zelf landschapsarchitect. Ik weet hoe moeilijk het is om als één ontwerper alles te overzien. Samen is het ons gelukt om in korte tijd, met behulp van de data- en financiële analyse, met een wenkend perspectief te komen’, oordeelt Roncken zelf.

Overal ruimte voor intensiveren

Om te beginnen bracht het team de vraag naar bedrijfsruimte voor de komende tien jaar in kaart, en legde dit naast het bestaande ruimteaanbod op de 160 Utrechtse bedrijventerreinen. Het team bracht een categorisering aan in S-, M-, L- en XL-terreinen en deelde de terreinen in naar ligging. Daaruit bleek dat hoe kleiner het bedrijvengebied is, hoe meer het is ingebed in de stedelijke omgeving. Vanaf de categorie L en hoger ligt een terrein doorgaans solitair ergens aan een snelweg. XXL-bedrijventerreinen met grote logistieke dozen heeft de provincie Utrecht überhaupt niet en wil de provincie ook niet, verzekert Roncken.


‘Van voor tot achter herstructureren is niet mees effectief’


Door deze indeling te maken probeerde het onderzoekteam kansen in te schatten voor eventuele transformatie. De ontwerpers in het team constateerden dat er overal ruimte is om te intensiveren. Maar de mate waarin varieert sterk per locatie. Ook op de locatie zelf liggen de grootste verdichtingskansen vaak geconcentreerd in een subgebied. Roncken: ‘Het gaat vaak om een intensiveringszone binnen een bestaand terrein. Het is niet het meest effectief om van voor tot achter te herstructureren, maar om te beginnen met één zijde van het terrein dat bijvoorbeeld grenst aan bebouwing, water, natuur of een landbouwgebied.’

Data-analisten in het team constateerden dat met de aanpak van bedrijventerreinen ook bredere transitieopgaven kunnen worden meegenomen rond circulariteit, klimaat, biodiversiteit en gezondheid, die onderdeel uitmaken van de omgevingsvisies die overheden in het kader van de inwerkingtreding van de Omgevingswet aan het opstellen zijn.

Roncken: ‘Op basis van de juiste geografische data kan precies worden uitgezocht waar en op welke onderdelen de samenhang het sterkste is. Zo kan de provincie zien welke bedrijventerreinen het meest interessant zijn om in te investeren om (bredere) beleidsdoelen te verenigen.’

Grotere winst bij meer intensiveren

Voor hun zoektocht naar concrete verdichtingsmogelijkheden lieten de ontwerpers in het team zich inspireren door praktijkvoorbeelden in Europa, Japan, Zweden en China. Dat resulteerde in een toolbox met vier typen interventies: 1) in de bedrijfsruimte zelf (B), of door herindeling van de opslagruimte (O), de kantoren (K) en parkeren (P).

‘Vaak is de opslag open. Door de opslag te integreren in de eigenlijke bedrijfsbebouwing is vaak al een eenvoudige ruimtewinst te behalen’, zegt Roncken. Dat geldt ook voor de parkeerruimte. ‘Parkeerruimte is nu vaak in de open lucht. Dat vreet ruimte en is vaak slimmer te combineren met de bedrijfsruimte.’ De opslag- of parkeerruimte zou ook gedeeld kunnen worden met de buren.


‘Parkeren vreet ruimte’


De OMU, die het intensiveringsbeleid van de provincie uitvoert, hanteert meerdere niveaus van intensiveren. Niveau 0 staat voor het wegwerken van achterstanden op grond van het bestemmingsplan, niveau 1 gaat om ingrepen op de individuele kavel. Pas vanaf niveau 2 is er sprake van een collectieve ingreep door de aanpak van een cluster van werklocaties.

‘Met alleen ambitieniveau 0 en 1 maak je voornamelijk winst in vierkante meters. Niveau 2 is ingewikkelder, maar de opbrengst, ook maatschappelijk gezien, is veel groter’, zegt Roncken. ‘Een van onze conclusies was dat je pas bij een vrij hoge mate van intensiveren, boven de twintig procent, aanvullende kwaliteitsdoelstellingen realiseert. Voor veel voorzieningen geldt namelijk dat clustervoordelen een kritische ondergrens kennen.’

Hij doelt op bovengenoemde duurzame winst, een beter vestigingsklimaat en een betere relatie met de omgeving van een bedrijventerrein en een efficiëntere infrastructurele indeling. Uit een externe maatschappelijke kosten-batenanalyse van economisch onderzoeksbureau Ecorys zou blijken dat het maatschappelijke rendement bij verdichting boven de 20 procent gunstig is. Om die mate van verdichting te halen zijn ingrepen op niveau 2 nodig, benadrukt Roncken, die dus het niveau van de individuele kavel overstijgen.

Voor 100 procent intensiveren zouden de hoge kosten weer niet opwegen tegen de baten, wijst de PARK-studie uit. Roncken pleit er dan ook voor om prioriteit te geven aan ambitieniveau 2. ‘Dat levert veel maatschappelijk rendement op, zonder dat direct de hele boel op de schop moet.’


‘Pas bij een vrij hoge mate van intensiveren realiseer je aanvullende kwaliteitsdoelstellingen’


De hamvraag is nog hoe je al die gemeenten en ondernemers zover krijgt. ‘Kritische factor bij niveau 2 is dat er een organisatiestructuur moet zijn die groter is dan één ondernemer.’ Als die organisatiestructuur er niet is, en je koestert als overheden wel de ambitie om met niveau 2 intensivering aan de slag te gaan, dan moet iemand de opdracht krijgen om dat goed te organiseren. Dat kost tijd, gemiddeld drie jaar, leert de praktijk zoals bij de het Werkspoorkwartier in Utrecht.”

OMU: Niveau 2 intensivering is zeer complex en kostbaar

Waar Roncken adviseert vooral in te zetten op niveau 2-interventies (kavel-overstijgend) voor een zo groot mogelijk maatschappelijk rendement, mikte de OMU eerst nog op niveau 1 (op het niveau van de individuele kavel). Die keuze was praktisch en financieel ingegeven. ‘Ik zou graag met een cluster van eigenaren aan de slag gaan (niveau 2), maar ik denk dat we daar in veel gevallen nog niet of nog niet voldoende middelen voor hebben. Mijn ervaring is bovendien dat elke partij die je toevoegt aan een gebiedsontwikkeling, nieuwe problemen meeneemt en een intensiveringsslag complexer maakt.’, zei OMU-directeur Frank Hazeleger nog in februari.

‘Omdat de OMU weinig grip heeft op individuele eigenaren om hun tot intensivering van het ruimtegebruik te bewegen, was de insteek dat OMU steeds vaker zelf kavels gaat aankopen, deze herontwikkelt en intensiveert, om ze vervolgens weer uit te geven. Bij uitgifte zullen we eisen ten aanzien van het gebruik en de inrichting opnemen. We hebben in elk geval niet de intentie belegger te zijn.’

Als het OMU lukt meer grondposities te verwerven, zouden in principe ook op clusterniveau (niveau 2) ingrepen gedaan kunnen worden. ‘Dat is uiteindelijk wel het streven maar daar zullen nog wel wat hindernissen voor genomen moeten worden ‘, voegde Hazeleger daaraan toe. ‘Tussen droom en daad staan wetten en bezwaren’. Het intentieakkoord is in ieder geval een volgende stap.