Appels met peren vergelijken

| 25 februari 2021

Het leek bijna te mooi om waar te zijn: een duurzaam appartementencomplex in de stad met grote huurwoningen voor gezinnen die per maand tussen de 750 en 1150 euro betalen. Niet gerealiseerd door een belegger die na 15 of 25 jaar de huur naar marktconform niveau optrekt, maar door een groep bevlogen burgers en professionals die als coöperatie het pand zonder winstoogmerk exploiteert.

De gemeente wilde er in 2016 wel een pilot aan wagen en reserveerde een bouwkavel in Rotterdam-West voor Het Rotterdams Woongenootschap (HRW). De groep sloeg aan het rekenen en tekenen. Binnen de gemeente en de woningcorporatie die als achtervang was aangetrokken, waren er voldoende mensen die het project een serieuze kans wilden geven. Er bleef wel een belangrijk knelpunt op tafel liggen: de gemeente wilde voor de pilot niet afwijken van haar residuele grondprijsbeleid dat is gebaseerd op de hoge rendementen van commerciële ontwikkelaars. HRW kon en wilde die forse grondprijs niet betalen. Je kunt een project met duurzame woningen tegen kostprijs niet vergelijken met een beleggersobject dat is gebaseerd op waardevermeerdering en prijsspeculatie. Maar de wethouder was niet te vermurwen. Afgelopen december kwam er daardoor een einde aan een interessant woonalternatief.

Overheden blijven worstelen met wooncoöperaties

Het mislukken van het Rotterdamse project laat weer een keer zien hoe overheden blijven worstelen met wooninitiatieven op coöperatieve basis. Terwijl in Scandinavië, Duitsland, Oostenrijk en zelfs Tsjechië wooncoöperaties een volwassen aandeel van de huurmarkt vormen, weet Nederland niet goed wat het aan moet met eigen initiatief binnen een door corporaties gedomineerde huursector. Ook de banken kijken nog altijd met argusogen naar die vreemde eend in de bijt, moest Platform 31 na verschillende experimenten met wooncoöperaties de afgelopen jaren constateren. Je moet als initiatiefnemer wel bijna masochistisch zijn om tegen die gevestigde belangen in te blijven roeien en te bewijzen dat jouw droom uit kan komen.

Ook De Warren heeft de nodige hindernissen moeten overwinnen. Zo moest het ontwerp uit kostenoverwegingen een keer worden herzien en liep het proces vertraging op door een ziektegeval in het bouwteam. Maar vier jaar nadat de Gemeente Amsterdam haar tender voor een zelfbouwcoöperatie had gepubliceerd en de piepjonge Amsterdamse wooncoöperatie aan de slag was gegaan, kunnen dit voorjaar de heipalen de grond in voor een duurzaam gebouw met 36 studio’s, startersappartementen en eengezinswoningen in de sociale en middeldure huur.

Het kan wél, betaalbare en duurzame huurwoningen laten realiseren door bevlogen zelfbouwers

Driekwart van de bouwkosten is gefinancierd met een hypotheek van de ideële Duitse GLS bank die veel ervaring heeft met wooncoöperaties. De groep gaf eigen obligaties uit en kon rekenen op enkele duurzaamheidssubsidies en zachte leningen van de provincie en gemeente. Vooral de planfase is voor wooncoöperaties een heikele periode: er moet van alles worden geregeld en betaald terwijl er nog geen hypotheek kan worden aangevraagd. De Gemeente Amsterdam heeft voor die overbruggingsperiode een speciaal leenfonds in het leven geroepen waar De Warren dankbaar gebruik van maakte. Voor de twintig sociale huurwoningen in het project betaalt de groep de sociale grondprijs die de gemeente ook aan corporaties rekent. Voor de grond onder de zestien middeldure huurwoningen is een bedrag afgesproken dat is gebaseerd op de totale huursom over een reeks van jaren. Die is bij de coöperatie een stuk lager dan bij een commerciële ontwikkelaar. Het kan dus wél, betaalbare en duurzame huurwoningen laten realiseren door bevlogen zelfbouwers. Zolang je als gemeente in je grondprijsbeleid geen appels met peren vergelijkt.

Jaco Boer, publicist