Herbestemmen als gebiedsopgave

Een ontwerpende aanpak gericht op het creëren van meerwaarde voor hele gebieden kan de herbestemming van afzonderlijk leegstaand monumentaal vastgoed stimuleren. In Den Haag leverde een van de pilots een gebiedsvisie op met een nieuw ruimtelijk concept waaraan de verkopen van individuele gebouwen zijn te toetsen. De Achterhoek is met zijn regionaal intervisieteam leegstand voorzichtig op weg naar een gedeeld perspectief op de aanpak van het leegstandsprobleem. In Dordrecht heeft men inmiddels weer voor een meer klassieke aanpak gekozen.

De herbestemming van lege gebouwen is een van de grootste ruimtelijke opgaven in Nederland. Voor duizenden kantoren, gemeentehuizen, zwembaden, scholen en kerken worden nieuwe gebruikers gezocht. De leegstand neemt de komende jaren nog verder toe. Zo stoot de rijksoverheid tot 2020 3,5 miljoen vierkante meter bruto vloeroppervlakte (bvo) af. Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (IenM), de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) en het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) vroegen zich af of een ontwerpende aanpak, gericht op het creëren van meerwaarde voor een samenhangend gebied, leidt tot betere keuzen dan de verkoop van ieder pand afzonderlijk? En welke rol kunnen monumenten bij deze herbestemmingsopgave spelen? Samen met drie gemeenten en regio’s zetten ze enkele pilots op als onderdeel van Atelier Making Projects (AMP). Dit atelier is onderdeel van het rijksbeleid voor architectuur en ruimtelijke ontwerp en is gericht op het benutten van de kracht van ontwerpend onderzoek voor de verkenning van ruimtelijke vraagstukken. Zo gingen multidisciplinair samengestelde teams van ontwerpers en adviseurs afgelopen jaar in Den Haag, Dordrecht en de Achterhoek op zoek naar nieuwe methoden en herbestemmingsstrategieën waarin de omgeving van het vastgoed centraal staat. Deze gebiedsbenadering is voor veel eigenaren, ook overheden, niet vanzelfsprekend. Toch zijn de betrokken partijen een jaar na het project in twee van de drie gemeenten vanuit deze brede blik op hun vastgoed verder gegaan met de aanpak van hun probleem. [caption id="attachment_13453" align="alignright" width="665"] De onderzoekers in het Value Lab onderscheidden acht categorieën met in totaal 32 verschillende waarden die relevant zijn voor de Internationale Zone. Per oppervlak van 50 bij 50 meter is voor elk van deze 32 waarden de hoogte bepaald. Deze hoogten zijn vervolgens op elkaar gestapeld en in een driedimensionale kaart van de Internationale Zone verwerkt. Zo ontstond een driedimensionaal waardelandschap waarin de ‘pieken’ wijzen op goed
functionerende gebieden en de ‘dalen’ volgens de onderzoekers toe zijn aan een extra impuls. Beeld The Cloud Collective [/caption] Waardenlandschap In Den Haag draaide het in de pilot om het zoeken naar een goede toekomst voor leegkomende rijksgebouwen in de Internationale Zone, het gebied met veel internationale organisaties en bedrijven tussen Scheveningen en de Haagse binnenstad. Op deze en andere plekken in Den Haag stoot het Rijk de komende jaren zo’n 600.000 vierkante meter bvo aan vastgoed af. De gemeente en het RVB waren al tweeënhalf jaar over deze operatie met elkaar in gesprek toen ze besloten om mee te doen aan het AMP. ‘We wilden graag te weten komen welke panden van strategische waarde zijn voor de stad. Een deel van het vastgoed kun je best op een traditionele manier verkopen, maar voor enkele grote panden zoals de voormalige ministeries van IenM, Buitenlandse Zaken en Sociale Zaken en Werkgelegenheid moet je bij verkoop kijken naar de meerwaarde voor de stad’, legt gemeentelijk planoloog Stephan Bekx uit. Het driedimensionale waardenlandschap dat de onderzoekers van het Value Lab met behulp van data van de Internationale Zone maakten, gaf de partijen een frisse blik op de gebouwen tussen Scheveningen en de Haagse binnenstad. Monumentale panden zorgden op de kaart voor extra hoge scores (‘pieken’). Behalve nieuwe inspiratie bracht het Value Lab de betrokkenen ook op informele manier bij elkaar. ‘Er is meer onderling begrip ontstaan en een gezamenlijke wil om verder te kijken dan de financiële opbrengsten van een gebouw’, vertelt projectmanager Jonel Nugteren van het RVB. Verdiepingsslag Dankzij die goede onderlinge contacten konden de partijen enkele maanden na de pilot een samenwerkingsovereenkomst sluiten voor de verkoop van de drie leegkomende departementsgebouwen. Het RVB gaf ook opdracht om een gebiedsvisie voor de Internationale Zone te maken waarin een nieuw beleidsconcept werd gelanceerd: de Internationale Boulevard. Deze as verbindt de strategische werk- en woonlocaties tussen de Internationale Zone en het Centraal Station. Hoewel het concept nog moet ‘landen‘ bij de ministeries voor wie het RVB werkt, is de gemeente blij met de nieuwe visie. ‘Er is in korte tijd enorme vooruitgang geboekt in het denken over de rol van rijksvastgoed in gebiedsontwikkeling’, vindt Casper van der Feltz die namens de Gemeente Den Haag onderhandelt met het RVB. [caption id="attachment_13451" align="aligncenter" width="755"] In de Achterhoek komt er tot 2040 aan maatschappelijk vastgoed 670.000 m2 bvo leeg te staan. Dat is een toren van 2000 meter hoog, oftewel bijna zeven keer de Eiffeltoren. Beeld Karres en Brands[/caption] Onderhuids In Dordrecht zit het Rijksvastgoedbedrijf ook aan tafel met de gemeente. Het pand van de Belastingdienst op de regionaal belangrijke werklocatie Schil-West staat al een tijd leeg. Het is daarmee een van de vele kantoren die hier deels leeg staan. Sinds 2010 probeert het stadsbestuur dit gebied tussen binnenstad en centraal station nieuw leven in te blazen. ‘In het AMP hebben we vooral de vraag gesteld waarom gebruikers hier zouden willen zitten’, vertelt oud-projectleider Mariëlle Overboom van de Gemeente Dordrecht. Drie maanden lang praatten de onderzoekers van Enno Zuidema Stedebouw en UrbanXchange met kleine en grote organisaties in de stad om initiatiefnemers voor de herontwikkeling van de locatie te vinden. Tijdens die gesprekken bleek in Dordrecht een grote onderhuidse dynamiek te bestaan van succesvolle kleine bedrijven in de creatieve en zakelijke dienstverlening. ‘We hebben de gemeente geadviseerd om minder op het vastgoed zelf te focussen en deze jonge ondernemers tot stadmakers van de locatie te benoemen. Zij kunnen van het gebied een spannende plek maken. Dat is niet alleen in het belang van deze kleine bedrijven. Ook grote organisaties zitten graag op locaties waar het bruist’, vertelt Huub Kloosterman van UrbanXchange. Toch koos het stadsbestuur er na de pilot voor om in zee te gaan met drie regionale ontwikkelaars die nu samen met het RVB aan een ontwikkelstrategie werken voor de komende vijf tot tien jaar. Tot verdriet van Kloosterman is met de voorstellen uit het Atelier Making Projects weinig gedaan. Die aanpak vraagt om een andersoortig commitment en inzet waar de gemeente niet voor gekozen heeft. Krimp In de Achterhoek heeft de pilot, net als in Den Haag, wel een duidelijk vervolg gekregen. Door de krimp van het aantal huishoudens zullen hier de komende jaren tientallen basisscholen, bibliotheken, zwembaden en dorpshuizen hun deuren moeten sluiten. Binnen 25 jaar komt zo’n veertig procent van het bestaande maatschappelijk vastgoed, oftewel 670.000 vierkante meter bvo, leeg te staan, zo berekende het onderzoeksteam van Stadkwadraat, Karres en Brands en Hogeschool Arnhem Nijmegen. ‘In de Achterhoek zijn simpelweg te veel gebouwen voor te weinig functies’, licht onderzoeker Marco Broekman toe. De schokkende uitkomsten van het onderzoek hebben een flinke impuls aan de regionale leegstandsdiscussie gegeven, vertelt Yana van Tienen van de Gemeente Doetinchem, die nauw bij het AMP was betrokken. Maatschappelijk vastgoed blijkt daarbij slechts het topje van de ijsberg. ‘In Doetinchem is leegstand van kantoren een groter probleem. Bij plattelandsgemeenten zit de meeste pijn juist bij de monumentale landgoederen waar geen bestemming voor kan worden gevonden.’ Die verschillen maken het in combinatie met het versnipperde politieke landschap lastig om vanuit een regionale gebiedsvisie de leegstand aan te pakken. Toch heeft Van Tienen goede hoop dat zo’n gemeenschappelijk perspectief er uiteindelijk zal komen. Zo is er na het AMP al een regionaal intervisieteam leegstand opgericht. Met geld van de provincie is de groep onlangs een project gestart waarin ze gezamenlijk veertien ‘parels’ in de Achterhoek selecteert die een nieuwe bestemming verdienen. Het gaat om gebouwen met bijzondere, al dan niet monumentale, kwaliteiten en een grote stedenbouwkundige en maatschappelijke betekenis voor de gemeente. Van Tienen geeft aan dat het eensgezind selecteren van waardevolle gebouwen nog een hele uitdaging is. En dan moeten daarna de geïnteresseerde partijen ook nog op een vergelijkbare manier worden begeleid. ‘Als dat allemaal is gelukt, kunnen we het project verder opschalen en afspraken proberen te maken over opgaven als sloop.’ [caption id="attachment_13452" align="aligncenter" width="665"] In Den Haag stoot het Rijk de komende jaren zo’n 600.000 vierkante meter bvo aan vastgoed af, waaronder het huidige gebouw van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu aan de Plesmanweg. [/caption] Herverkaveling In Winterswijk is de discussie over dat heikele thema al in volle gang. Het RVB is er betrokken bij een experiment waarin de maatschappelijke meerwaarde van afbraak van het lege belastingkantoor wordt onderzocht. ‘Met de gemeente en marktpartijen proberen we via stedelijke herverkaveling ruimtelijke knelpunten op te lossen en functies op een betere plek onder te brengen. Monumentale panden kunnen daardoor sneller worden behouden en een rol in de gemeenschap blijven spelen’, legt projectmanager Jonel Nugteren van het RVB uit. Het experiment is nog in volle gang, maar de eerste resultaten zijn hoopvol. Zo ligt er op dit moment een aantal concrete ruilvoorstellen op tafel. Nugteren is optimistisch over de slaagkans van het experiment. ‘Men kent elkaar en is bereid om zijn verlies te nemen. Vergeet niet: in krimpgebieden is er geen verdienmodel meer. Dat is een groot verschil met het westen van Nederland en misschien ook één van de redenen dat stedelijke herverkaveling hier succesvoller kan zijn.’ Jaco Boer