Hans van Tellingen, onderzoeker bij Strabo, staat bekend om zijn uitgesproken stellingnames in het debat over winkels en winkelleegstand. Ook nu wijst hij Marije van Hees, Retailagenda-voorzitter, op totaal andere feiten over de winkelleegstand als nationaal probleem, zoals zij die beschreef in ROm 12, december 2017. 1) U stelt: ‘Winkelleegstand is geen nationaal probleem. Winkelleegstand is soms een lokaal probleem.’ Overdrijven we dan de alarmerende cijfers over structurele leegstand? ‘De winkelleegstand is nu zeven procent en daalt sterk. Kijk niet vreemd op als over een jaar of twee de leegstand weer zo’n vijf procent is, in feite het frictieniveau waarvan sprake is tijdens goede economische tijden. De huidige leegstand zit niet zo heel ver boven dat frictieniveau en is dus geen landelijk probleem. Uiteraard zijn er lokale problemen, vaak als gevolg van bevolkingskrimp in combinatie met een te ruim aanbod. Natuurlijk moet je saneren in plaatsen met een structureel overaanbod. Maar er zijn veel plaatsen met een groot tekort aan kwalitatief hoogwaardige winkelunits van grote metragres. Veel internationale retailers kunnen daardoor niet worden gehuisvest. In veel plaatsen is er sprake van een ongezond lage leegstand, ver beneden de vier à vijf procent. In de grote binnensteden is de leegstand 0,4 tot 2,5 procent. Veel te laag. Daar moeten we dus zo snel mogelijk uitbreiden.’ 2) Wat is er dan naar uw mening wél gebeurd in en na de recente economische crisis? ‘De gemiddelden die vaak worden gebruikt zeggen niets over lokale en regionale situaties. De leegstand is vaak hoog in krimpgebieden, in de periferie, vooral waar in de afgelopen tien tot twintig jaar wat al te kwistig met nieuwe winkelmeters is gestrooid. Daar is een structureel overschot. Krimp, vergrijzing, suffe Nederlandse winkelketens zoals de V&D en Blokker en de economische crisis zijn de belangrijkste oorzaken voor leegstand. Maar de totale voorraad in metrages zal niet of nauwelijks dalen de komende jaren. Weet dat in crisistijd er nog 2,3 miljoen vierkante meter aan winkelmeters is bijgekomen. Als dat niet was gebeurd hadden we nu een theoretische leegstand van nul procent. Dus, vertel me eens: waarom moet er twintig procent uit de markt genomen worden? Als de gemiddelde leegstand ‘maar zeven procent’ is, en de overcapaciteit maar een procent of drie à vier is, en binnenkort maar één à twee procent?’ 3) Wat is in uw ogen het beste beleid voor gemeenten die kampen met krimp? ‘In Geleen moet twintig procent uit de markt worden genomen. Of misschien wel dertig tot veertig procent. Hetzelfde geldt voor Den Helder, Delfzijl, Schiedam – geef die Hoogstraat een keer op, mensen – en in legio andere plaatsen. In dergelijke gevallen is een denkwijze à la de Retailagenda zeker op zijn plaats. Dus de kleinere middelgrote steden, dat is de enige grootteklasse waar gemiddeld genomen de leegstand nog verder toeneemt, alhoewel ook daar een voorzichtige kentering is waar te nemen. In kleinere winkelgebieden en grote winkelgebieden neemt de leegstand vaak scherp af.’ 4) Waarom zal online shoppen niet het effect hebben op het fysieke winkelgedrag dat we ervan verwachten? ‘De leegstand is niet te wijten aan internet. Slechts een procent of vijf à zes van de bestedingen vindt online plaats. En dit percentage groeit veel minder hard dan menigeen denkt.’ 5) Hoe kan een lokale overheid het beste sturen op de ontwikkeling van de detailhandel? ‘Verricht eerst goed onderzoek. Naar je klanten, je niet-klanten (waarom gaan deze ergens anders naartoe?), je doelgroepen, welke winkels bij je doelgroepen horen, de demografie, de andere relevante ontwikkelingen in de regio en het winkel- en horeca-aanbod (en het eventuele structurele leegstandsaandeel daarin of – in de sterke gebieden – het tekort aan winkelruimte). Onderzoek is maatwerk, oplossingen zijn maatwerk. De Retailagenda als nationaal instrument is volstrekt onnodig, we leven niet in de DDR. Dat er 20 tot 25 procent leeg komt te staan, zoals Marijke van Hees dat beweert op basis van McKinsey, is lariekoek. De leegstand zal verder afnemen. Bedrijven als McKinsey, waarop Van Hees zich baseert, hebben geen retailkennis. Het zijn junior onderzoekers met een verwrongen maatschappijbeeld, die de eigen mening en ervaring als basis nemen voor de gehele maatschappij.’