Het Centraal Planbureau (CPB) kwam vorige week met een opzienbarende publicatie Het bouwproces van nieuwe woningen: een kwalitatieve economische blik. Op onderkoelde wijze wordt de hele beleidskolom de les gelezen: gemeenten stellen te veel eisen aan de woningen; provincies vinden open groen belangrijker dan woningen en zijn daarmee een rem; de rijksoverheid heeft te veel over de schutting (naar provincies) gegooid. Op een aantal punten komen de uitkomsten van het CPB-onderzoek overeen met de ervaringen die zijn opgedaan in ons BZK-Expertteam Woningbouw. Soms ook niet. Een paar observaties.
Rijkssturing of provinciale sturing?
Als CPB heb je een naam op te houden: die van de centrale (= rijks) planning. Daarvoor is dit bureau ooit opgericht. En inderdaad: in deze publicatie vinden we het pleidooi om de rijksoverheid een zwaardere rol te geven in de woningbouwplanning. De provincies kunnen er min of meer tussenuit. Het Rijk zou rechtstreeks deals moeten sluiten met regio’s over de bouw van woningen. Hoe dat wettelijk te regelen, lichten ze niet toe. Welk instrumentarium daarvoor beschikbaar moet komen, wordt eveneens niet behandeld.’Gemeenten ervaren de rol van de provincie zeker als remmend’
Zeer zwak beargumenteerd stuurt het CPB aan op een systeemdiscussie over de bevoegdheden in de ruimtelijke ordening. Dat lijkt een beetje mosterd na de maaltijd nu de Omgevingswet er bijna is. In die wet is het principe ‘decentraal-tenzij’ uitgangspunt. Dus extra bevoegdheden voor de rijksoverheid om de woningbouw beslissend in tempo te beïnvloeden ontstaan daarmee niet. De suggestie om ‘minder vergaand’ de provincies de opdracht te geven te zorgen voor voldoende woningbouw, lijkt een slag in de lucht. Pragmatischer is het om te kijken wat er bij provincies verbeterd kan worden. Zie daarvoor: https://www.stadszaken.nl/ruimte/wonen/2097/5-tips-van-friso-de-zeeuw-voor-beter-provinciaal-woningbouwbeleidProvincie op de handrem
Toch is het goed dat het CPB als onafhankelijke speler in de woningbouw de vinger op de zere plek legt. Ook als BZK-Expertteam Woningbouw merken we dat gemeenten zich vaak door provincies gedwongen voelen om minder woningen te bouwen dan de gemeenten zouden willen. Die beperkende rol van de provincies ervaren ze zeker als remmend. Daar staat tegenover dat nogal wat gemeenten de ruimte die ze met de provincie hebben afgesproken over het aantal te realiseren woningen, niet ‘opmaken’. Bij provincies leidt dat soms tot de reactie: ‘doe nu eerst je huiswerk maar en zorg dat je die woningen die zijn afgesproken ook echt realiseert voordat er luchtballonnetjes over extra woningen worden opgelaten’. Als het CPB op dit punt concrete voorstellen had willen doen, hadden ze kunnen pleiten voor het opheffen van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Dat gaat veel sneller en is effectiever dan een systeemdiscussie over de bevoegdhedenverdeling.’Ik geloof niet dat voor gemeenten een financiële incentive doorslaggevend is’
De nuchtere en onderkoelde constatering van het CPB dat gemeenten en ontwikkelaars beter weten wat de woningvraag is dan de provincie, zal door velen worden beaamd. De CPB-conclusie dat gemeenten meer zouden bouwen als ze een financiële prikkel ervaren bij nieuwbouw is zeer twijfelachtig. Soms ervaren we inderdaad een ‘eigen grond eerst’ aanpak. Maar overwegend zien we bij gemeenten grote frustratie over het feit dat ze minder woningen mogen bouwen dan ze zelf zouden willen. Dat een extra financiële prikkel nodig zou zijn om gemeenten te stimuleren tot meer woningbouw is een typische vorm van economen-denkpatronen. Ik geloof niet dat voor gemeenten een financiële incentive doorslaggevend is. Net zomin als ik geloof dat als de gemeenten de regie over de woningbouwaantallen zouden krijgen, er te weinig woningen zouden worden gebouwd.Goede hints
De veronderstelling dat zittende bewoners en daarmee de lokale politiek tegen extra woningen zijn voor buitenpoorters, wordt gelogenstraft door de gebleken bereidheid van gemeenten om ‘overloop’ op te vangen. Destijds, bij de Vinex, en ook nu weer bijvoorbeeld bij het aanbod dat Zwolle doet, het aanbod dat de Drechtsteden doen en het aanbod dat de Alkmaarse regio doet. Daar slaat het CPB de plank mis. Dat geldt ook voor de suggestie om een bestemmingsheffing in te voeren. Het idee dat die niet toch meer kosten zou leiden omdat dat daartegenover gemeenten minder eisen moeten stellen, is opnieuw wel erg gemakzuchtig geformuleerd. Zo’n heffing staat overigens haaks op de nieuwe Omgevingswet en op de Aanvullingswet Grondeigendom.’Een spiegel die voor veel spelers herkenbaar zal zijn’
Toch moet u het boek (ca. 80 pagina’s) lezen. Alleen al door de vele citaten van praktijkmensen is het waardevol. Een spiegel die voor veel spelers herkenbaar zal zijn. Ik noem er een aantal:- De gemeentelijke stapeling van eisen is, na de crisis en de bijbehorende ‘rode loper’ op een aantal plaatsen weer zeer aanwezig. Planprocedures kunnen korter als je er echt op inzet; verstandiger parkeereisen kunnen soelaas bieden; bestemmingsplannen kunnen flexibeler, minder rigide. Maar echt nieuw is dat natuurlijk niet.
- Gebruik (ook bij de vele onderzoeken) indien mogelijk een gebiedsgerichte benadering; niet per project maar voor het hele gebied.
- De grondprijs voor woningbouw blijkt tussen 2000 en 2015 veel minder te zijn gestegen dan de prijs voor grond die we zijn gaan gebruiken voor natuurgebieden. Het bodemgebruik voor bos, natuur en recreatie vermeerderde van 16,9 naar 17,9 procent. Voor woningbouw van 6,5 naar 7 procent. Wel iets om bij stil te staan.
- Demografische voorspellingen zijn niet alles; eerder of minder snel zelfstandig gaan wonen en immigratie zijn moeilijk voorspelbaar en tot nu toe vaak onderschat.
- Probeer de anticyclische benadering, in ieder geval voor corporaties, weer in ere te herstellen.
- Meer aandacht op korte termijn voor de capaciteitsproblemen bij gemeenten en bouwers.