De seinen staan weer op rood: in oktober vorig jaar werden er volgens het CBS in onze land nog 9.500 bouwvergunningen verleend, in november en december zakte dat naar 5.500 per maand. En in januari en februari bleef het aantal onder de 4000. Uitgaande van een door minister en markt gewenste productie van 75.000 woningen per jaar, moeten er per maand 6.250 woningen worden gebouwd. Bij een evenwichtige spreiding over het jaar zou dat dus moeten betekenen dat we elke maand zo’n 6.250 vergunningen zouden moeten verlenen. Eigenlijk meer nog omdat circa 15 procent van de verleende vergunningen (soms jarenlang, soms nooit) niet tot productie leidt. Een bouwvergunning – het CBS hanteert dit begrip nog, maar het moet zijn: Omgevingsvergunning -die vandaag wordt verleend, leidt gemiddeld over anderhalf of twee jaar tot oplevering van een woning. Gemiddeld, want bij een huurwoning kan het soms sneller gaan omdat daarvoor geen verkooptijd geldt. Bij koopwoningen ligt dat verschillend. Veel ontwikkelaars gaan pas verkopen als de omgevingsvergunning is verleend; sommige gaan eerder ‘onder voorbehoud’ in de verkoop. Soms zijn er nog discussies te voeren met de landelijke garantie-instituten als het gaat om woningen die ‘onder garantie’ worden verkocht.

’Er dreigt opnieuw een gat in de woningproductie’

Maar hoe dan ook: als we nu zien dat de vergunningaanvragen achterblijven bij wat nodig zou zijn, hebben we er rekening mee te houden dat over anderhalf à twee jaar de productie/oplevering van nieuwbouwwoningen lager zal zijn dan wenselijk is. Er dreigt opnieuw een gat in de productie. Een vijftal praktische wenken om te zorgen dat onze productie zoveel te versnellen. Tip 1. Maak je planningen realistisch Veel gemeenten lukt het niet om de eigen planningen te halen. Vanachter het ambtelijke bureau is de redenering blijkbaar nog vaak: als het bestemmingsplan er is, kan er gebouwd worden. Maar dat is in de praktijk niet juist. Er moet soms nog van alles gebeuren alvorens de spa de grond in kan. Een bestemmingsplan is mooi, maar het plan moet nog in de participatie. Of de aanbesteding van het bouwrijp maken valt tegen.  Of er moet nog een bodemsanering plaatsvinden; of de financiële haalbaarheid staat onder druk; of er moet nog onderhandeld worden over kostenverhaal tussen gemeente en initiatiefnemer. Optimistische planningen leiden tot boeggolven die elk jaar een jaar opschuiven: over anderhalf à twee jaar gaat het gebeuren. Maar als het zover is, blijkt dat de piek niet dat jaar is, maar opnieuw over twee jaar. Een realistischer planning versnelt de bouw niet op korte termijn. Maar het betekent wel dat we ervoor kunnen zorgen dat we projecten die voor later staan gepland, naar voren kunnen halen. Tip 2. Realistisch plannen kan alleen samen met initiatiefnemers Per projectfase moet samen met de initiatiefnemers worden nagegaan welke hindernissen nog te nemen zijn: het kostenverhaal, de participatie, de bodem, de verplichte onderzoeken, de afzetkansen etc. Een planning die niet samen met corporaties en ontwikkelaars is doorgeakkerd, is theorie en gedoemd om te mislukken. Een samen opgestelde planning vergroot het inzicht in de eventuele noodzaak om projecten die nog geen harde status kennen, eerder ter hand te nemen. Gemeenten, ontwikkelaars en corporaties doen er goed aan om in de vorm van een permanent overleg (met ook makelaars erbij) in de gaten te houden hoe de planning in de praktijk uitpakt. Liefst regionaal.

’Voortdurend monitoren hoe de planning in de praktijk uitpakt’

Monitoring dus. Dat vereist openheid van zowel de marktpartijen als de gemeente over de stand van zaken in het voorbereidingstraject. Maar ook openheid over de vraag of er bij de gemeente voldoende handjes zijn om de planningen te halen. Tip 3. Zorg dat ontwikkelaars door realistischer planning beter bouwcapaciteit kunnen inkopen Het tekort aan handjes op de bouwplaats is één van de redenen dat woningbouwplannen achterblijven. Het werken met pieken en dalen is niet bevorderlijk voor het aantrekken en op peil houden van het aantal benodigde bouwvakkers. Datzelfde geldt voor de fabrieken die kozijnen leveren, glas leveren, heipalen etc. Naarmate planningen meer realiteitsgehalte kennen, zullen ontwikkelaars er beter in slagen om tijdig de benodigde handjes te reserveren. Natuurlijk kunnen we daarmee de pieken en dalen als gevolg van crises in de bouw niet voorkomen, maar als we erin slagen de aantallen voor de komen jaren meer voorspelbaar te maken, is dat zeker een bijdrage aan een meer continue bouwstroom. En daarmee valt er consistenter te werken aan voldoende bouwvakkers. Tip 4. Zorg voor ‘overplanning’ én flexibiliteit tegelijk Hoe zorgvuldig en hoe realistisch we ook proberen te programmeren, er is altijd een risico dat er sprake is van planvertraging of zelfs planuitval. Een langdurige procedure bij de Raad van State, een late ontdekking van archeologische vondsten of bodemvervuiling kan zomaar leiden tot een jaar of meer vertraging. Het is daarom van groot belang om te zorgen dat er extra plannen op de plank liggen: voorgebakken broodjes die onmiddellijk de oven in kunnen als blijkt dat er vertraging is. Het spreekt vanzelf dat de gemeente en marktpartijen op dat punt elkaar goed moeten verstaan: de reserveplannen zijn plannen die in de gewone planning misschien een jaar later aan bod zouden komen, maar nu versneld in procedure kunnen worden gebracht als andere plannen vertragen. Dit is des te meer van belang als provincies gemeenten aan jaarlijkse planningsmaxima houden. Vooral dan is het doodzonde als er capaciteit verloren gaat als in jaar x een plan onverwacht niet doorgaat. In nogal wat provincies mag dat dan niet in jaar y worden ingehaald.

’Leer van elkaar en vooral van collega’s die goed op weg zijn’

Om het nog wat ingewikkelder te maken: zorg tegelijk voor flexibiliteit. Dat ene kantoorgebouw op een cruciale locatie in de stad dat onverwacht leegkomt en heel geschikt zou zijn voor omkatten naar appartementen, moet niet vijf jaar hoeven te wachten op medewerking. Zorg voor altijd extra ruimte in de planningen. Bevecht die ruimte ook bij de provincie als die nog steeds in de rem-modus zit. Tip 5. Leer van collega-gemeenten of collega-ontwikkelaars In het merendeel van de gemeenten worden de voorgenomen woningbouwplanningen niet gehaald. Maar er zijn gemeenten waar juist meer gebouwd wordt dan eerder gepland. Eindhoven is zo’n gemeente. Daar zijn jarenlang achter elkaar gemiddeld 1000 woningen gerealiseerd. In 2016, 2017 en 2018 liep dat op naar gemiddeld maar liefst 2000. Ofwel een verdubbeling ten opzichte van de periode daarvoor, maar ook nog eens 35 procent meer dan in de eigen planning was aangegeven. In een stad als Zwolle wordt de planning ook gehaald. Het ‘geheim’ van Zwolle is de jarenlange aanpak waarbij gemeente en marktpartijen permanent de planning afstemmen, monitoren en zo nodig bijstellen. Ook de stad Groningen haalt zijn planningen. De zeven gemeenten in de regio Alkmaar zitten in een vergaand proces waarbij gemeenten en markt samen optrekken met de planningen. Ook bij de Drechtsteden wordt aan een dergelijke aanpak gewerkt. Gemeenten kunnen te rade gaan bij de collega’s die het goed doen of bij collega’s die goed op weg zijn. Ontwikkelaars kunnen hun collega’s in die steden of regio’s vragen wat ze van hen kunnen leren. Zo nodig kan het BZK-Expertteam Woningbouw (woningbouw@rvo.nl)  worden gevraagd de (inmiddels serieuze) succes-ervaringen over te brengen. Uit eigen ervaring weet ik dat realistisch plannen het verschil kan maken.   Jos Feijtel joz.feijtel@gmail.com