Als het gaat om duurzaamheidsambities van vastgoedorganisaties en duurzaamheidsprestaties van gebouwen, dan moeten die al gauw SMART zijn: specifiek, meetbaar, acceptabel, realistisch en tijdgebonden. In veel gevallen echter hebben we het alleen over specifiek en meetbaar. Maar als je ze afzet tegen de tijd, dan blijkt al gauw hoe weinig realistisch ze soms zijn. Vaak komt dat omdat hogere ambities en beter presteren niet acceptabel wordt geacht. Aldus zijn KPI’s al gauw key performance illusies.
“Geen andere managementtool wordt op zo’n grote schaal gebruikt als de key performance indicator.” Zo begint het niet alleen lezenswaardige, maar ook zeer onderhoudende boek van Coen de Bruijn over ‘Key Performance Illusies’, de dark side van performance management. Volgens De Bruijn zijn KPI’s veruit het meest gebruikte mechanisme waarmee organisaties proberen hun prestaties te meten in termen van strategie, mensen, processen, technologie en financiën.
Is een gebouw een leader of een bleeder?
Daarbij zijn we het motto ‘Meten is weten’ gaan hanteren: hoe meer je meet, hoe beter het is. Wat begon als een mechanisme om financiële prestaties van organisaties te meten, is vervolgens uitgegroeid tot de ‘heilige graal’ van niet alleen de managementwereld, maar ook die van het beleid. Zo ook bij milieu- en duurzaamheidsbeleid. Bovendien heeft een golf van controle en regelgeving geleid tot een cultuur van afvinken, waarbij prestaties moeten worden gemeten en gemanaged. Mooi voorbeeld hiervan zijn de energielabels voor gebouwen, neem kantoren. In 2023 moeten die allemaal een C-label hebben, en in 2030 een A-label.
Assetmanagers die verantwoordelijk zijn voor de performance van gebouwen van onder meer beleggers stellen zich daarbij de vraag hoe aan deze prestaties te voldoen en hoe daarmee beheerde gebouwen of complexen bijdragen (of niet) aan de doelstellingen van de portefeuille. Is een gebouw een leader of een bleeder? Dat is ook de vraag die portfoliomanagers zichzelf stellen, die gaan over de samenstelling van de portefeuille: aanhouden of afstoten?
KPI’s zoals het aandeel groene energielabels brengen voor asset- en portfoliomanagers de complexe wereld van de energieopgave waarvoor zij staan terug tot gemakkelijk te begrijpen cijfers. Ze bieden informatie op een presenteerblaadje in hapklare brokken. Op die manier hopen zij zich een weg te banen door het labyrint van de noodzakelijke plan- en besluitvorming. Door de wetgever wordt dat voor hen behapbaar gemaakt. Gebouwen hoeven immers niet meteen de klimaatdoelstellingen van Parijs te halen. Eerst een C-label in 2023 en daarna een A-label in 2030. Paris Proof in 2050 is daarbij nog heel ver weg. Kortom, haast je langzaam.
Labels hebben een beperkte voorspellende waarde
Wie echter de werkelijke cijfers achter labels kent, weet dat ze vaak maar een beperkte voorspellende waarde hebben. Studies van het voormalige Energieonderzoek Centrum Nederland (ECN, onderdeel van TNO) en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) laten al sinds jaar en dag zien dat energielabels voor kantoren het gasverbruik dikwijls overschatten, terwijl ze het elektriciteitsverbruik daarentegen onderschatten. Aldus geredeneerd en om je illusies te besparen, kun je beter naar het werkelijke verbruik kijken; niet berekend, maar op de meter gemeten.
Dat is ook de strategie die het Deltaplan Duurzame Renovatie van de DGBC al een aantal jaren met succes hanteert. Daartoe heeft ze zeer recent een even eenvoudige als effectieve tool ontwikkeld, samen met TVVL: de Werkelijke Energie intensiteit indicator of kortweg WEii voor gebouwen. Ongeacht de energiedrager wordt op basis van het werkelijke gebruik vastgesteld hoeveel energie omgerekend in kWh per m2 per jaar een gebouw gebruikt en aangegeven hoe ver je daarmee nog verwijderd bent van de klimaatdoelstellingen van Parijs.
Interessant daarbij is dat het niet sec gaat om een energieprestatie die specifiek en meetbaar is. Hij is ook realistisch, in die zin dat het werkelijke gebruik gaat. Bovendien is hij tijdgebonden. Parijs 2050 vormt immers het uitgangspunt. Of hij daarmee ook acceptabel is, is nog maar de vraag. Maar dat komt dan meer omdat andere indicatoren je de illusie geven dat je goed bezig bent. Ook al ben je dan, met een C- of een A-label, nog heel ver verwijderd van Parijs.
Bas van de Griendt, oprichter en eigenaar van Stratego-Advies.nu, adviesbureau voor duurzaamheid in de gebouwde omgeving. Deze blog kwam tot stand naar aanleiding van een college over duurzaamheid voor Asset Managers aan de ASRE, de Amsterdam School of Real Estate.
