Dit is een ingekorte versie van het artikel in ROm 9, september 2021. ROm is hét maandelijkse vakmagazine voor de fysieke leefomgeving en gratis voor ambtenaren werkzaam in dat domein. Neem een thuisabonnement.
De gebiedsontwikkeling betreft het Middengebied van de Zuidplaspolder. Daar komt het Vijfde Dorp van de gemeente met achtduizend woningen, twee nieuwe bedrijventerreinen en krijgt het landschap een stevige impuls. Het vastgestelde Masterplan Middengebied Zuidplaspolder is uitgangspunt voor stedenbouwkundige en landschappelijke uitwerkingen en het opstellen van een of meerdere omgevingsplannen.
Live-debat
Op 22 september 2021 van 15-16.30 uur organiseerde ROm een live online-debat over de integrale buitenstedelijke gebiedsontwikkeling in de Zuidplaspolder. Meer informatie en aanmelden? Klik dan hier.
Grondbank
Na meer dan vijftien jaar plannen maken, onderzoeken en vooral discussie gaat het er dan toch van komen. Een nieuw woongebied in de Zuidplaspolder. In de Nota Ruimte, gepresenteerd in 2004, werd dit al nadrukkelijk gepresenteerd als een van de grote nieuwbouwlocaties voor 15 tot 30 duizend woningen in de provincie Zuid-Holland. Het provinciebestuur steunde het voornemen en nam in 2004 samen met de gemeente Rotterdam het initiatief om een grondbank op te richten. Daar voegden zich de gemeenten Gouda, Waddinxveen en Zuidplas bij. In de tien jaar de volgden is 300 ha grond voor de gebiedsontwikkeling aangekocht.
De banken- en woningbouwcrisis brachten de twijfels naar de voorgrond. Rotterdam gaf aan even geen behoefte te hebben aan een dermate grote ontwikkeling met de nodige financiële risico’s. In het nationale vakdebat en de politiek kwam de nadruk te liggen op binnenstedelijke woningbouw.
Idyllisch beeld van de Zuidplaspolder in de oksel van de A12 en de A20. Voor het overgrote deel is de polder verrommelt en ‘op’. Beeld Shutterstock
Inmiddels (2010) was de gemeente Zuidplas gevormd uit de vrijwillige fusie van Moordrecht, Zevenhuizen/Moerkapelle en Nieuwerkerk aan den IJssel mede met het oog op de woningbouwontwikkeling. De provincie schroefde inmiddels het aantal te bouwen woningen fors terug. Tegelijkertijd werd er geïnvesteerd. De Moordrechtboog tussen de A12 en A20 is aangelegd om de lokale infrastructuur te ontlasten, de natuurparel verder ontwikkeld, en er is ruimte gekomen voor met name logistieke bedrijvigheid langs de snelwegen.
‘Het provinciebestuur zegt dat als we het doen, we het nu moeten doen, op basis van goede afspraken en als onderdeel van een integrale ontwikkeling’
Samen met het veertig procent belang in de grondbank heeft dat voor het nieuwe provinciebestuur de doorslag gegeven om toch door te zetten met de integrale gebiedsontwikkeling van de Zuidplaspolder, aldus Albert Koffeman, strategisch beleidsadviseur ruimtelijke ontwikkeling bij de Provincie Zuid-Holland.
‘Het provinciebestuur zegt dat als we het doen, we het nu moeten doen, op basis van goede afspraken en als onderdeel van een integrale ontwikkeling. Er is in onze provincie ook vraag naar dorpse en landelijke woonmilieus. Daarvoor zijn twee nieuwe grootschalige woningbouwlocaties aangewezen: voormalig vliegveld Valkenburg en de Zuidplaspolder. Dat is de keuze die lang geleden als is gemaakt en daar gaan we nu op doorpakken.’
Regie
Met het presenteren van de concept-ontwikkelvisie trok de gemeente Zuidplas het initiatief twee jaar geleden naar zich toe. Voor de gemeente was het geen issue om wel of niet te bouwen. ‘We hebben woningen nodig voor onze eigen inwoners in het sociale, middenhuur en betaalbare koopsegment. En we willen een bijdrage leveren aan de woningnood in gemeenten om ons heen’, zegt Michael Burgmans, directeur Opgaven en Gebiedsontwikkeling: ‘Je ziet hier enorme overinschrijvingen op de woningprojecten die we bouwen, zoals in het Koningskwartier in Zevenhuizen, De Jonge Veenen in Moerkapelle en de Brinkhorst in Moordrecht. Dat zijn bij elkaar al duizenden woningen.’
Impressie van het Vijfde Dorp in de gemeente Zuidplas. Beeld KuiperCompagnons
Om de financiële risico’s te verkleinen, moest het woningbouwprogramma omhoog. Maar dat lag buiten de afgesproken kaders van de provincie en de regionale partners. In eerste instantie wilde Zuidplas ook niet meer woningen, vertelt Marco van Lente, managing partner bij Twynstra Gudde. Hij werd door Zuidplas gevraagd om het gebiedsproces verder te managen, en te zorgen voor een bestuurlijk besluit over een definitieve ontwikkelvisie met ontwikkelstrategie. ‘De gemeenteraad had ingestemd met die vierduizend woningen. Meer woningen zou meer verkeer opleveren op de lokale wegen. We hebben daarvoor gezocht naar oplossingen in de directe omgeving, waar ook andere gemeenten beter van werden.’
De raad werd in de periode van onderhandelingen met de grondbankpartners steeds onder vertrouwelijkheid bijgepraat. Van Lente: ‘Anders kun je niet onderhandelen over grond, geld, verantwoordelijkheden. Het gaat om een grotere opgave voor het hele gebied, met twee bedrijventerreinen die geld opleveren en investeringen in verbetering van de waterhuishouding, meer en betere natuur en recreatievoorzieningen. Voor de woningbouw hebben we 14 miljoen euro uit de Woningbouwimpuls van de Rijksoverheid gekregen onder voorwaarde dat de helft in het betaalbare segment wordt gebouwd, 30 procent sociaal en 20 procent tot een koopprijs van 325.000 euro.’ Van de ongeveer 300 ha in de grondbank wordt zo’n 200 ha ontwikkeld voor woningbouw en een bedrijventerrein.
Verbeelding
De plannenmakers van Zuidplas denken te voldoen aan de voorwaarden voor goede ruimtelijke onderbouwing van de gebiedsontwikkeling. Er is goed gekeken naar de bodemkwaliteit en de waterhuishouding. Het nieuwe dorp komt in het middengebied van de polder met overwegend katteklei, dat 1,5 meter hoger ligt dan de natte delen op veenbodem. Ruim de helft van de woningen (4.500) verrijst op de daar lopende kreekrug die nog eens een halve meter hoger ligt.
De overige 3.500 woningen komen in de zogenaamde Watertuin, een water-woonlandschap waar volop zal worden geëxperimenteerd met klimaatadaptief robuust en circulair bouwen, legt Martijn Niehof uit, stedenbouwkundige en programmadirecteur gebiedstransformatie bij KuiperCompagnons.
‘Het landschap bepaalt waar het dorp komt en hoe het eruit ziet’
Voor het ontwerpbureau is dat de hoofdreden om deze klus aan te gaan. ‘We hebben besloten het alleen te doen onder voorwaarde dat het landschap verbetert en optimaal wordt aangesloten op bestaande infrastructuur.’ Uiteindelijk hebben de kansen die er liggen de doorslag gegeven. Er moet wat gebeuren, benadrukt Niehof. ‘Niets doen is geen optie. Het agrarisch gebruik gaat achteruit, het verrommelt enorm, de waterkwaliteit is slecht en wordt alleen maar slechter. Het landschap is op. We geven het gebied nieuwe impulsen met verantwoorde woningbouw en twee nieuwe bedrijventerreinen, met meer natuur, het stoppen van de bodemdaling en de zilte kwel in de laagste delen door het waterpeil te verhogen. Het landschap bepaalt dus waar het dorp komt en hoe het eruit ziet.’
Integraliteit
Met drie spoorlijnen en twee snelwegen die langs de polder lopen, is de locatie voor het Vijfde Dorp in potentie gunstig. In het masterplan is een zoekgebied voor een nieuw treinstation opgenomen op de lijn Gouda-Alphen, en daarmee mogelijk een nieuwe ov-verbinding op 1,5 km van het nieuwe dorp. Voor de verbinding met Den Haag is in de toekomst een extra station mogelijk als het spoortracé wordt verdubbeld. Er komen snelfietsroutes naar bestaande ov-knooppunten: de treinstations Waddinxveen Triangel (1,5 km), Gouda (5 km), en metrostation Nesselande en treinstation Nieuwerkerk aan den IJssel, waarvan je binnen een kwartier in het centrum van Rotterdam en Gouda bent. ‘Overal vanuit het Vijfde Dorp ben je straks met 15 minuten op de belangrijkste ov-knooppunten’, garandeert Burgmans.
Water en bodem zijn structurerend voor de nieuwe inrichting van de polder. In het Middengebied de contouren van het Vijfde Dorp. Beeld KuiperCompagnons
Toch zal het autoverkeer van belang blijven. ‘Een groot deel van de mensen dat hier woont, werkt elders. De A12 en A20 zullen in de toekomst alleen maar belangrijker worden’, zegt Burgmans. Studies naar de modal split in de regio, zoals bij Zoetermeer, laten het ook zien, aldus provinciaal beleidsadviseur Koffeman. ‘In de kluwen van autoverbindingen in dit gebied liggen grote kansen voor bedrijvigheid en die gaan we benutten. Voor de mensen die hier straks komen wonen en onder meer als schuifruimte voor Gouda, zodat ze daar dan in de spoorzone meer kunnen verdichten. Zo kijken we integraal naar de behoefte aan verschillende functies en hoe we die hier kunnen faciliteren.’
‘Heel veel zaken hangen samen. We hadden het masterplan nodig om tot afspraken te komen’
Die integraliteit van het plan is tegelijkertijd dé uitdaging en de kracht van het masterplan, zegt ook Van Lente. ‘Heel veel zaken hangen samen. We hadden het masterplan nodig om tot afspraken te komen. Het is nu zaak om de samenwerking uit te bouwen en binnen een paar jaar tot een omgevingsplan te komen. Daarna neemt de Gemeente Zuidplas de benodigde grond over.’ Hij noemt het voorbeeld van de bereikbaarheid. ‘Een van de succesfactoren is het mobiliteitsfonds dat we hebben opgericht om in de omgeving van het gebied allerlei verkeersmaatregelen te nemen. Zo help je elkaar, schep je goodwill om de handen voor het plan op elkaar te krijgen.’
Middengebied positie en plandelen Vijfde Dorp
Ontwerper Niehof ziet dit plan als een testcase voor nieuw landschap in Laag-Nederland. Hoe we daar perspectief kunnen bieden, gaan we uitzoeken in het droogmakerijen lab dat we parallel aan deze gebiedsontwikkeling opzetten. Juist met het integrale verhaal dat we als ontwerpers kunnen laten zien, gaat het bij mensen leven. Zo kregen we bij de gemeente en de provincie de handen op elkaar voor dit plan. Er zijn mensen in het gebied die in een onzekere tijd leven omdat er veel gaat veranderen. Ook die nemen we zoveel als mogelijk mee in de ontwerpen, om te laten zien dat het gebied er sterk door verbetert en ook voor hen kansen biedt.’
