Archief

Woondebat: ‘Bouwen, bouwen, bouwen is niet de enige oplossing’

Auteur ROmagazine.nl

18 februari 2022 om 11:13, Leestijd ca. 9 minuten


‘Het begint met bouwen, maar dat gaat nog jaren duren. Dus ontkomen we niet aan ingrijpen in de bestaande voorraad.’ Woningbouw is complex en uitdagingen bij de gemeenten stapelen zich op. Gebrek aan gronden, gebrek aan financiën, gebrek aan menskracht. Bestuurders en experts gingen met elkaar in debat over wat gemeenten kunnen en moeten doen voor een toegankelijkere woningmarkt.

Het Rijk wil de komende jaren weer meer regie nemen in het ruimtelijk domein en bij woningbouw, maar om de opgave te laten landen zijn lokale overheden onmisbaar. Wonen en het bouwen van woningen speelt dan ook een grote rol in de verkiezingsprogramma’s die nu in de aanloop naar de gemeenteraadsverkiezingen verschijnen.

Om scherp te krijgen hoe gemeenten de woningmarkt kunnen en moeten lostrekken, organiseerden Stadszaken en ROmagazine een debat tussen drie woonwethouders, een gedeputeerde en twee adviseurs. Het debat is hier terug te kijken.

Roeland van der Schaaf, Anne Janssen, Jelle Beemsterboer

Gaat om meer dan één miljoen woningen bouwen

Annemarie Hatzman, projectleider bij Antea Group, zet de uitdagingen scherp. ‘Met die miljoen woningen is nog niet alles gezegd. De woningtekorten concentreren zich vooral aan de onderkant van de markt, bij de lagere en middeninkomens, met grote regionale verschillen. Verder is het niet alleen bouwen, bouwen, bouwen, dit gaat over transities. Denk aan energie en gezondheid. Het gaat dus om kwantiteit én om kwaliteit, waarbij je als gemeente continue integrale afwegingen moet maken. Wat wil je in je gebiedsontwikkeling voor elkaar krijgen, en hoe?’

Bij het realiseren van die kwantiteit en kwaliteit zijn er legio barrières. ‘Menskracht is een aandachtspunt. Er is een flinke uitstroom geweest bij overheden, daar hebben we nu de naweeën van’, duidt Marco van Lente, partner ruimte, wonen en economie bij TwynstraGudde. ‘Een tweede punt is financiën. In de Vinextijd stelde het Rijk 5,9 miljard euro beschikbaar voor 260 duizend woningen, waarvan 30 procent sociaal. Nu is de opgave groter, met meer betaalbare woningen, maar minder investeringen per woning. Daar is nog een slag te maken.’

VLNR: Annemarie Hatzman, Marco van Lente, Rob van Muilekom

Samen kijken naar locaties

‘Wij ervaren grote druk op onze woningmarkt vanuit Amsterdam. We zien kinderen die te lang thuis moeten blijven wonen, mensen die na een scheiding gedwongen blijven samenwonen en meer daklozen. Het is echt heel schrijnend. De enige manier om dit op te lossen is veel meer bouwen’, zegt Jelle Beemsterboer, wethouder in Schagen. ‘Alle discussies over woningprijzen en die prijzen beïnvloeden, leiden heel erg af van de hoofdmoot van de discussie, het bouwen.’ Ook Van Lente wijst op het belang van simpelweg meer woningen bouwen, ook met het oog op doorstroom. ‘Nieuwbouw is de motor van verhuisbewegingen.’

‘Nieuwbouw is de motor van verhuisbewegingen’


Voor dat bouwen wijzen de bestuurders op het belang van regionale samenwerking. Bijvoorbeeld voor het vinden van geschikte woningbouwlocaties. Want, zoals de Utrechtse gedeputeerde Binnenstedelijke Ontwikkeling en Wonen Rob van Muilekom zegt: ‘Het gaat om locaties, locaties, locaties.’ Daarbij geldt volgens hem dat makkelijke locaties niet bestaan, of je nou voor binnen- of buitenstedelijk bouwen gaat.

Over dat binnen- of buitenstedelijk ontwikkelen zijn de aanwezige bestuurders niet erg eenduidig. De bekende argumenten komen voorbij: buitenstedelijk bouwen zou makkelijker en sneller kunnen, maar binnenstedelijk zou in het totale MBK-plaatje juist voordeliger zijn.

‘De voorkeur voor binnenstedelijk komt uit de tijd van Stef Blok, toen “Nederland is af” de tendens was. De wens voor binnenstedelijk bouwen ligt er echter nog steeds, terwijl wij daar in Schagen oude industrie of kantoren voor moeten transformeren. In de praktijk kunnen we helemaal niks, we moeten dus ook buitenstedelijk ontwikkelen’, zegt Beemsterboer over de situatie in zijn gemeente.

Anne Janssen, wethouder in Wageningen: ‘Het is een hele discussie hier. Binnenstedelijke locaties zijn wat kleiner, met 100 tot 500 woningen, terwijl de procedures even lang duren als bij grotere projecten. Bovendien hebben we weinig eigen binnenstedelijke grond, wat sociale huur lastig afdwingbaar maakt. Als PvdA-lijsttrekker zeg ik dus dat we toch beperkt moeten kijken naar uitbreidingsmogelijkheden.’

Grondposities

Bij het versnellen van de bouw is gemeentelijk grondbezit een grote pré. Het geeft de gemeente meer touwtjes om aan te trekken, meer mogelijkheden tot regie. Bij bijvoorbeeld de realisatie van sociale huur, zoals Janssen aangeeft, maar ook bij prestatieafspraken. Beemsterboer van Schagen: ‘We zijn al sinds 2014 bezig met versnelling in de woningmarkt te krijgen. Toen hebben we alle ontwikkelaars aangeschreven dat ze binnen een jaar moesten gaan bouwen, anders zouden ze hun rechten kwijtraken. Dat werkte heel goed. Bij nieuwe projecten maken we nog steeds strakke afspraken over op tijd beginnen met bouwen. Zo sturen we op snelle productie.’

‘We zijn heel benauwd om risico’s te nemen’


In tegenstelling tot veel andere gemeenten voerde de stad Groningen de afgelopen jaren wel actief grondbeleid. De gemeente heeft dus (binnenstedelijke) locaties beschikbaar. Dat werpt nu zijn vruchten af, aldus de Groningse wethouder Roeland van der Schaaf. ‘Wij hebben altijd actief grondbeleid volgehouden. Daar profiteren we nu enorm van, het scheelt heel veel tijd. Natuurlijk lopen we nog steeds tegen de klassieke problemen van wetgeving en procedures aan, maar de grond in bezit hebben is zeker een voordeel.’

‘Grondposities zijn bij ons een groot probleem’, zegt Janssen van Wageningen. ‘Veel gemeenten staan er financieel slecht voor, gelet op hoe we worden uitgeknepen in de jeugdzorg. We zijn heel benauwd om risico’s te nemen. Het zou dus heel erg helpen als gemeenten ondersteund worden bij het opkopen van gronden, met steun van de provincie en het Rijk.’

Menskracht

Om de benodigde locaties te vinden en te zorgen dat er daadwerkelijk wordt gebouwd, is naast geld voldoende ambtelijke capaciteit een vereiste. Daar schort het nu aan bij veel gemeenten. De provincies kunnen helpen door experts beschikbaar te stellen, maar eigen personeel is geen overbodige luxe met het oog op continuïteit.

‘Ambtelijke capaciteit is de komende jaren het grootste probleem voor de woningmarkt’


‘We willen versnellen en moeten daar meer mensen voor inhuren’, zegt Janssen van Wageningen. ‘Maar meer gemeenten zijn tot die conclusie gekomen, waardoor veel wordt getrokken aan mensen. Je moet met de provincie dus investeren in capaciteitsuitbreidingen. Want het is heel fijn als er bij ons woningen worden gebouwd, maar het is ook fijn als de buren kunnen bouwen.’ Van der Schaaf van Groningen voegt toe: ‘We moeten enorm investeren om werken bij de overheid aantrekkelijk te maken.’

De vraag is of meer ambtenaren inhuren de heilige graal is, of dat de oplossing moet worden gezocht in simpelere procedures. Beemsterboer: ‘Ambtelijke capaciteit is de komende jaren het grootste probleem voor de woningmarkt. Bestemmingsplannen worden steeds ingewikkelder, we doen elkaar heel veel rechtszaken aan, en elk bezwaar zorgt zo voor maanden vertraging. Als we echt versnelling in de woningbouw willen, moeten we misschien andere belangen minder zwaar wegen, ten behoeve van de woningzoekenden.’

Aandacht voor de bestaande voorraad

Zelfs als de versnelling waar wordt gemaakt, blijft het woningtekort de komende paar jaren bestaan, De bestuurders zijn het er dan ook over eens dat enkel bijbouwen niet genoeg is om een deuk te slaan in de wooncrisis. Meer ruggensteun vanuit het Rijk is wenselijk bij het reguleren van bestaande woningen, zeggen ze. Ook Beemsterboer, in het debat de grootste pleitbezorger van rap woningen bijbouwen, deelt dat zijn gemeente werkt met instrumenten als zelfbewoningsplicht of voorrangsregelingen.

‘Het begint met bouwen, maar dat gaat nog jaren duren. Dus ontkomen we niet aan ingrijpen in de bestaande voorraad’, zegt Van der Schaaf van Groningen. ‘In Groningen hebben we een vrij omvangrijk particuliere huurmarkt en daar hebben we nauwelijks grip op. De betaalbaarheid van wonen van staat gigantisch onder druk, en anderen verdienen er flink aan. Ik kan daar als wethouder weinig aan doen.’

Wethouder Janssen van Wageningen: ‘Ik geloof helemaal niet in “bouwen, bouwen, bouwen” als enige oplossing.’ Over hoe dan in te grijpen in de bestaande voorraad zegt ze: ‘We hebben best wat instrumenten, zoals de opkoopbescherming, doelgroepenverordeningen en betaalbaarheidseisen. Maar met de huidige wetgeving zijn we beperkt in waar we opkoopbescherming mogen invoeren. Dat kan nu voor een beperkt aantal wijken, dan verplaatst het probleem zich. Meer nationaal geregelde mogelijkheden zijn dus welkom.'

Door Kasper Baggerman

Gerelateerde Artikelen
Link gekopieerd naar klembord