Advertentie
Archief

Met goed georganiseerde doorstroomtrein wordt sociale koop wel bereikbaar

Auteur Jos Feijtel

10 juni 2022 om 11:58, Leestijd ca. 5 minuten

Met de eisen die gemeenten voor de maximale prijs van sociale koopwoningen stellen, kan vaak enkel in het formaat kippenhok worden gebouwd. Maar we kunnen zorgen dat er op andere wijze goedkope woningen in de bestaande sector worden vrijgespeeld. Dat kan als partijen afspraken maken over een 'doorstroomtreintje’, schrijft Jos Feijtel.

Nogal wat gemeenten stellen de eis dat een sociale koopwoning niet meer mag kosten dan bijvoorbeeld 220.000 euro. Deze woningen voor lage inkomens zijn niet te bouwen zonder een gat tussen wat kopers kunnen betalen en de kosten die ontwikkelaars moeten maken.

Omdat de nieuwbouw van sociale koopwoning nauwelijks meer realiseerbaar is, moeten we in plaats daarvan inzetten op meer vrijesectorkoopwoningen op de markt. Daarbij wordt tussen de gemeente en de ontwikkelaars een samenwerkingsovereenkomst gesloten waarin de doorstroming bewust en gestuurd wordt vastgelegd. Dat kan ook in de grondverkoopvoorwaarden of in de Anterieure Overeenkomst worden afgesproken.

Een voorbeeld

Stel: een ontwikkelaar wil honderd vrijesectorkoopwoningen van 450.000 euro op de markt zetten. Hij brengt die woningen gewoon in de verkoop, maar met de gemeente is afgesproken dat na aanmelding van de kopers, gedurende vier weken in het verkoopproces voorrang wordt gegeven aan kopers die een goedkope huur- of koopwoning achterlaten.

Verkoopvolgorde: wie de woning met de laagste WOZ-waarde achterlaat, mag als eerste kiezen. In de praktijk zullen zich in die periode altijd geïnteresseerden melden. Maar misschien niet voldoende om alle honderd woningen te verkopen. Na vier weken gaat de ontwikkelaar/makelaar door met verkoop aan alle overige geïnteresseerden.

In dit voorbeeld nemen we aan dat iemand die een woning met een WOZ-waarde van drie ton achterlaat, als eerste aan bod komt en de woning van 450.000 euro koopt. De kopers die op die manier een woning verwerven, moeten zich verbinden om hun eigen woning ook weer als eerste gedurende vier weken aan te bieden aan de kopers met een laagste WOZ-waarde. Dat kan in de samenwerkingsovereenkomst, anterieure overeenkomst of in de grondovereenkomst als doorgelegde verplichting neergelegd.

Laten we aannemen dat er een koper komt die een woning van bijvoorbeeld 280.000 euro WOZ-waarde achterlaat. En die moet ook weer vier weken voorrang geven aan iemand met de laagste WOZ-waarde. Enzovoort. Eén en ander vereist uiteraard een goede handhaving via de notaris. Voor de eerste verkoop door de ontwikkelaar is dat redelijk gemakkelijk. Bij doorverkopen van particulieren zal dat wat meer energie en zorgvuldigheid vereisen.

Het eindstation van het treintje

Zo ontstaat er een treintje van elkaar opvolgende verkopen. Dat leidt er uiteindelijk toe dat door verkoop van een woning van vierenhalve ton een woning van bijvoorbeeld twee ton vrijkomt. Die woning is dan beschikbaar voor een huishouden dat is aangewezen op een sociale koopwoning. Door op deze wijze op doorstroming te sturen, zorgt de bouw van elke nieuwbouwwoning van 450.000 euro er dus voor dat er één op één uiteindelijk een betaalbare woning vrij komt.

Voor zover valt te overzien is deze aanpak juridisch niet verboden. Het kost niemand geld, behalve misschien dat de makelaar wat langer bezig is. Het gaat alleen om een vorm van tijdelijk voorrang geven. Ontwikkelaars blijven zelf hun verkoopprijs bepalen, de vierenhalve ton in dit voorbeeld.

En individuele kopers die in het treintje in de voorrangspositie in aanmerking komen om te kopen, bepalen ook zelf de verkoopprijs van hun vrijkomende woning. Krijgen ze in die vier weken geen bod dat voldoet, dan zijn ze daarna vrij om aan elke andere gegadigde te verkopen.

Voor iedereen voordelen

Voordeel van deze opzet voor ontwikkelaars: ze hoeven geen of minder nieuwbouw sociale koopwoningen te realiseren, waarop ze moeten bijleggen. Voordeel voor de gemeente: er komen meer goedkope huur- en koopwoningen vrij. En het voordeel voor kopers: door één nieuwbouwwoning kunnen vaak vier tot zes huishoudens een woning kopen die past bij hun wensen en budget. Winst dus voor het woonplezier van bewoners.

Er is wel een aandachtspuntje. Ergens moet het treintje, met haar verplichting om voorrang te geven aan een koper die de laagste WOZ-waarde heeft, stoppen. Dat eindstation zou kunnen zijn: (1) de verkoop aan een starter of (2) als een sociale huurwoning vrijkomt, of (3) wanneer een koopwoning onder de 200.000 euro vrijkomt.

Beter dan lapmiddelen

Deze aanpak kan in veel gemeenten in de plaats komen van de geforceerde pogingen om bij nieuwbouw sociale koopwoningen te verplichten. Vooral de daarbij gebruikelijke lapmiddelen als overdreven hoge startersleningen en business cases waarbij verplicht het tekort op de sociale koopwoning wordt weggeschreven, zijn ongewenst en sterk prijsopdrijvend voor de vrijesectorwoningen. En daarmee voor de hele woningmarkt. Deze vormen van prijsopdrijvende maatregelen kunnen we in deze periode, naast de toch al exorbitante bouwkostenstijgingen, echt niet gebruiken.

Welke combi van gemeente met ontwikkelaar meldt zich aan om hiervan een pilot te maken?

Door Jos Feijtel

Gerelateerde Artikelen
Link gekopieerd naar klembord