Inschrijven voor nieuwsbrief
Woningbouw

Versnelling woningbouw: ‘Organiseer het proces zo dat er minder capaciteit nodig is’

Auteur Marcel Bayer

14 oktober 2022 om 13:08, Leestijd ca. 11 minuten


Het lukt maar niet om de woningbouw daadwerkelijk te versnellen terwijl niemand nog tornt aan de ambities om tot 2030 nog zo’n 800.000 woningen te bouwen. Nieuwe beren op de weg, in de vorm van stikstof, personeelsgebrek en kostenstijging, maken het realiseren daarvan nog onwaarschijnlijker. Minister Hugo de Jonge wil gaan kijken hoe procedures zijn te versnellen. Anne-Mette Andersen, strateeg en ruimtelijk ontwerper, laat zien hoe je dat met beperkte middelen en capaciteit voor elkaar kunt krijgen.

Cocreatie-sessie met alle stakeholders betrokken bij City Nieuwegein. Beeld AM Landskab

‘Je hoort het overal: de woningbouw stagneert. Cijfers van het Economisch Instituut voor de Bouw geven aan dat het in twintig procent van de projecten door gebrek aan bouwmateriaal komt en voor vijftien procent door gebrek aan personeel. Maar wat ik zie, is dat woningbouw in honderd procent van de gevallen door het proces stagneert. Dan hebben we het gauw over een tot drie jaar vertraging.’

Dat is een binnenkomer. Anne-Mette Andersen, directeur-eigenaar van AM Landskab, windt er geen doekjes om. Ze is ervan overtuigd dat het proces sneller kan én dat je tegelijk hoogwaardige kwaliteit van nieuwe woongebieden kunt bereiken. En dat terwijl de opgaven gestapeld de gebiedsontwikkeling alleen maar complexer maken.

Ze is er niet op uit de zoveelste te zijn die gaat duiden waar het allemaal aan schort. Wel wil ze vanuit haar inmiddels ruime ervaring als externe gebiedsadviseur en ontwerper haar aanpak delen. En die is opmerkelijk: ze heeft de ervaring dat met haar inbreng en aanpak het aantal bezwaren en procedures minimaal is.

Door een kort maar krachtig participatietraject is het plan zonder bezwaren aangenomen

Zo was ze betrokken bij het plan voor een tweede supermarkt in het winkelcentrum in dorpskern van De Meern, in Utrecht. ‘Best een gevoelige locatie, naast een school en met de achterkant tegen bestaande woningen’, geeft ze zelf aan. Alle ingrediënten voor een moeizaam proces en vooral confrontaties met de omgeving waren aanwezig. Meer vrachtverkeer, de verkeerssituatie dreigde nóg onveiliger te worden, minder parkeerplekken voor klanten voor de zittende winkeliers, grote bomen kappen ten behoeve van parkeren voor de supermarkt. Door een kort maar krachtig participatietraject is het plan zonder bezwaren aangenomen. Ze zegt dat ze er zelf ook verrast over was.

Dit artikel staat in ROm oktober 2022. ROm is het vakmagazine voor de fysieke leefomgeving en gratis voor ambtenaren en bestuurders-politici in dat beleidsdomein. Meld u hier aan voor een thuisabonnement voor het maandelijkse papieren of digitale magazine.

Initiatiefnemer aan zet

In kort bestek schetst ze de realiteit die zij aantreft bij de gebiedsprocessen waar ze als ontwerper en strateeg bij wordt gevraagd. ‘Projectontwikkelaars en bouwers gaan een steeds belangrijkere rol spelen bij het triggeren én ondersteunen van gemeenten om tot een goed en snel proces te komen. Of de Omgevingswet er nu echt aankomt of niet, uitnodigingsplanologie, met veel verantwoordelijkheid en taken voor de initiatiefnemer, is al aan de gang. Ik zie gemeenten het participatieproces volledig aan de ontwikkelaar opdragen.’

Het kan volgens Andersen niet anders. Gemeenten, zeker de kleine en middelgrote, hebben de capaciteit niet, en zeker niet om het planproces te versnellen. Ze verwijst naar de conclusie uit het onderzoek van het Planbureau van de Leefomgeving (PBL) Wonen na de verkiezingen van 12 april 2021. Hierin is te lezen dat in de regio’s waar de woningbehoefte het grootst is, er wel voldoende woningbouwplannen zijn om het woningentekort op te lossen, maar dat het ‘zachte plannen’ zijn.

In de provincies Noord-Holland en Zuid-Holland is slechts ongeveer de helft van alle plannen ‘hard’. Dat wil zeggen dat er hier vastgestelde bestemmingsplannen zijn en er gebouwd kan worden. In de provincie Utrecht geldt dat zelfs maar voor een derde van de plannen. Het PBL stelt: ‘… dat er vooral nog een grote opgave ligt bij het ‘hard’ maken van tot nu toe zachte plannen. Zoals gezegd, vergt dit veel (ambtelijke) capaciteit.’

Op de korte termijn de capaciteit vergroten, is niet zo eenvoudig. Daarom denkt Andersen dat het kansrijker is om processen zodanig te organiseren dat er minder capaciteit nodig is. Ze denkt dat het kan als projectontwikkelaars nog sterker een proactieve rol gaan spelen, met samenwerken als kern van de aanpak. ‘Wellicht ook ongebruikelijke samenwerkingen of meer samenwerkingen tegelijk dan op dit moment het geval is. Zodat het proces versnelt.’

Slim samenwerken

Wanneer je de samenwerking goed inzet versnelt de samenwerking ook het proces, is de overtuiging van Andersen. ‘Voor veel mensen, en zeker ontwikkelaars, vraagt dat omdenken. Hoe meer partijen aan tafel, hoe ingewikkelder en moeizamer het proces gaat, hoor ik vaak. Toch denk ik dat het onvermijdelijk is. Want er zijn bij het bouwen van een toekomstbestendige en gezonde leefomgeving tal van aspecten om rekening mee te houden, inhoud waar je kennis van moet hebben, monitoring van de praktijk elders die je boven water moet krijgen en innovatieve oplossingsrichtingen waar je nieuwe kennis over moet opbouwen.’

In het kader van de Omgevingswet en de steeds hogere ambities voor toekomstbestendige en gezonde wijken onderscheidt Andersen vier samenwerkingsverbanden die noodzakelijk zijn om tot snellere resultaten te komen. En bij alle vier speelt de projectontwikkelaar een cruciale rol, vanaf het prille stadium tot de beheerfase. Ze loopt ze door aan de hand van haar eigen ervaringen.

1. Samenwerking ontwikkelaar-gemeente
Vanzelfsprekend is het noodzakelijk om in een vroeg stadium in gesprek met de gemeente af te stemmen welk woningbouwprogramma, op welke locatie en in welke fasering nodig is. ‘Niet om de kaders voor jezelf vast te leggen, maar om een dialoog te krijgen over de opgave. Dat voorkomt enerzijds stapelen van onrealistische ambities, anderzijds maakt het duidelijk welke aspecten wel degelijk beter kunnen en moeten.’

Natuurinclusief groen is voor de omgeving superbelangrijk. Daar moet je een 10 op halen

Andersen was betrokken bij de vernieuwing van ‘City’ Nieuwegein met in de gebiedsontwikkeling twee woontorens. ‘We konden de gemeente overtuigen om te onderzoeken en uiteindelijk helder te krijgen dat nul-op-de-meter eisen voor woningen met twintig verdiepingen nog niet reëel zijn. Maar dat er daarentegen best hoge eisen gesteld kunnen worden op het gebied van samenhangende water- en groensystemen: dak-gevel-openbare ruimte. Juist in die integrale duurzaamheidsvisie kreeg ik de gemeente toch mee, mede dankzij een fantastische gebiedsmanager die bereid was om te schakelen en niet te blijven hangen in de regeltjes en de ambities. Bij die visie, die ik mocht schrijven, heb ik alle relevante stakeholders betrokken: de projectontwikkelaar, de Fietsersbond, omwonenden.’

Belangrijkste les
‘Qua energieprestatie haal je die hoge duurzaamheidsambities misschien nog niet. Kijk dan wat je wel kunt doen. Natuurinclusief groen is voor de omgeving superbelangrijk. Daar moet je een 10 op halen. Dat is haalbaar, betaalbaar en je maakt alle mensen er blij mee, waardoor die hoogbouw veel makkelijker te pruimen is.’

Integere participatie

2. Samenwerken met de omgeving
Organiseer een participatieproces dat ‘samen verder komen’ is, of te wel ‘cocreatie’, in plaats van een participatieproces dat uitgaat van ‘reageren op’. Dat is de ervaring die Andersen steeds weer heeft bij de processen die ze begeleidt. Ze benadrukt dat kennis over wat er in het gebied speelt en leeft cruciaal is om een succesvol gebiedsproces te kunnen krijgen, met draagvlak bij de mensen die er al wonen en een bedrijf hebben. Zelf probeert ze daar altijd eerst een goed beeld van te krijgen. Ze gaat op zoek naar de sleutelfiguren. ‘Die moet je vinden en meekrijgen. Het zijn niet altijd de voorzitter van de wijkraad of de winkeliersvereniging. Die moet je natuurlijk niet vergeten. Maar ik zoek bij voorbaat de informele leiders, bij de speeltuin waar vrijwilligers werken, in het buurthuis. Ze zijn meestal heel vriendelijk als je oprecht geïnteresseerd bent. Via hen kom je dan weer bij andere mensen. Ik heb het voordeel, dat ik niet van de gemeente ben, maar zeg wel dat ik werk voor de gemeente en kom kijken wat voor plek het is, om de mensen te leren kennen en graag wil weten wat er speelt.’

Voeg zaken toe die voor de mensen in de buurt belangrijk zijn

Tegen projectleiders van de gemeente en ontwikkelaars zegt ze vervolgens wat voor die buurtbewoners en ondernemers van meerwaarde zou kunnen zijn boven op hun project. Ook al zijn ze vaak heel terughoudend over participatie vanwege ‘het gedoe’ dat het oplevert, Andersen merkt steeds meer dat opdrachtgevers, gemeenten of ontwikkelaars wel degelijk belang hechten aan waar ze mee komt uit haar buurtonderzoekje. ‘Ze stappen niet van hun hoofdopgave af, maar ze zien wel meerwaarde in zaken toevoegen die voor de mensen in de buurt belangrijk zijn.’

Belangrijkste les
Zorg dat je een brede dwarsdoorsnede bereikt. Durf je openbare ruimte ontwerp in cocreatie te ontwikkelen. De openbare ruimte is tenslotte van iedereen, dus eigenlijk logisch.

Kennis bundelen

3. Samenwerken met overheden en kennisinstituten
Er wordt veel onderzoek verricht en op enkele plekken geëxperimenteerd met innovatieve oplossingen op het gebied van duurzaamheid, nieuwe collectieve woonvormen of openbare ruimte die de gezondheid stimuleren. ‘Doe er je voordeel mee. Zonde, om ieder voor zich, het wiel opnieuw uit te vinden’, is de opvatting van Andersen.

Zelf heeft ze deelgenomen aan een vierjarig onderzoek op het gebied van ‘Nature Based Solutions in Cities’; Naturvation’. Hieraan deden zes Europese hoofdsteden mee, waaronder Utrecht. ‘Roerplein wordt Groenplein’ was gekozen als een van de drie cases uit Utrecht, een project van AM Landskab. Daarnaast nam Anderson deel aan de Urban-Regional Innovation Partnership (URIP). Universiteiten, kennisinstituten, gemeenten en URIP’s uit Malmö, Newcastle, Utrecht, Leipzig, Barcelona en Györ hebben hun strubbelingen en successen met klimaatadaptieve en natuurinclusieve oplossingen in de stad met elkaar gedeeld. Een van de hoofdconclusies van de deelnemers na afloop: samenwerking en vakkennis is cruciaal voor de kans van slagen.

Je bespaart heel veel tijd als je elkaars kennis benut

Andersen: ‘Kennisinstituten hebben zoveel in huis, waar gemeenten en ontwikkelaars veel aan hebben. Je bespaart heel veel tijd als je elkaars kennis benut. Er is weinig capaciteit bij veel gemeenten, wat het nog belangrijker maakt om het proces nog effectiever in te richten. Effectief is iets anders dan efficiënt. Je kunt heel hard werken, maar heeft het effect? Dat is iets anders.’

Belangrijkste les
De URIPS bestonden uit een gemêleerd gezelschap met lokaal verankerde professionals, sociaal ondernemers en bewoners met hart voor hun plek. Het zou een verrijking zijn om het partnership in Nederland uit te breiden met projectontwikkelaars, meent Andersen. ‘Zij zijn hier bij ons de partij die nieuwe woongebieden ontwikkelen en kunnen, meer nog dan gemeenten, snelheid brengen in het realiseren van Nature Based Solutions.’

Groene gevels

4. Samenwerken met de bouwsector
De eisen voor klimaatadaptieve, natuurinclusieve en circulaire woongebieden richting projectontwikkelaars zullen steeds hoger worden. Je zult moeten innoveren om alle doelen te behalen, constateert Andersen. ‘Door samen te werken met de bouwsector, vooral met mensen en bedrijven die ook hun eigen projecten monitoren, krijg je zicht op uitvoering, onderhoud en beheer. Willen innovatieve oplossingen slagen, dan moet je dat meenemen in de ontwikkeling om te kunnen voldoen aan de eisen voor toekomstbestendige wijken. Bijkomend voordeel is dat zicht op de praktische kant bestuurders een zodanig gerust gevoel kan geven, dat de besluitvorming enorm versnelt.’

Ze heeft deze snelheid in besluitvorming meerdere keren meegemaakt, als het gaat over gezonde, klimaatadaptieve en natuurinclusieve openbare ruimte. ‘Ik ben geïnteresseerd in voorbeelden waar een samenwerking projectontwikkelaar-bouwsector op het gebied van met name natuurinclusieve gebouwen tot stand is gekomen. Groen en verdichting kunnen samengaan. Groene gevels hebben een grote potentie als structureel blauw-groen element in de reeks dak-gevel-openbare ruimte. Toch zie ik weinig groene gevels als ik rondkijk in het land. Dan heb ik het niet over wat hedera tegen de muur. Maar over een diversiteit aan planten die de biodiversiteit stimuleert, water opvangt, hittestress tegengaat en het jaar rond een vrolijk beeld oplevert. Een oplossing bovendien, die op gebouwen van vele verdiepingen kansrijk is.’

Het zou interessant zijn als er hiervoor een samenwerkingsverband komt, dat zich richt op innovatie in de praktische uitvoering en het onderhoud van groene gevels, oppert Andersen. ‘Want nog meer dan de uitvoeringskosten is onderhoud en beheer, zoals ik het meemaak, de reden waarom er zo weinig terechtkomt van de eerste mooie ambities van woongebouwen met weelderige groene gevels. Een samenwerkingsverband voor één praktisch aspect dat óók kan bijdragen aan een sneller proces voor kwalitatief hoogwaardige woonwijken.’

Gerelateerde Artikelen