Inschrijven voor nieuwsbrief
Woningbouw

Gemeente kan biobased bouw flink aanjagen, maar doet het amper

Auteur Kasper Baggerman

03 november 2022 om 12:33, Leestijd ca. 7 minuten


Gemeenten zijn onmisbaar bij het opschalen van biobased woningbouw. Duurzame materialen als hout spelen vooralsnog een marginale rol in de totale woningbouwproductie, maar lokale overheid die het bestaande instrumentarium slim inzet, kan daar verandering in brengen.

Houtbouw. Foto: Norbert van Onna / ANP

‘We zitten met biobased bouw nog in de pioniersfase. Daar moeten we echt uit’, vat transitiestrateeg Atto Harsta de huidige stand van zaken samen tijdens een expertbijeenkomst biobased bouw van het Woningbouwatelier Almere.

Van een echte ‘houtbouwrevolutie’, zoals sommige media de (her)ontdekking van natuurlijke bouwmaterialen muntten, is vooralsnog geen sprake. Zoals het er nu uitziet, is slechts een fractie van de 900.000 woningen die we tot 2030 bouwen biobased. Aan de techniek ligt het niet, die is voorhanden. De huidige biobased bouwsector zit echter in een lastige spagaat: voor grootschalige productie is grootschalige vraag nodig. En voor grootschalige vraag, is grootschalige productie nodig. Beide ontbreken op dit moment en houden elkaar gegijzeld.

Gemeenten kunnen een rol spelen bij het aanwakkeren van de vraag en de patstelling doorbreken. Met bijvoorbeeld aanbestedingen, grondbeleid en bestemmingsplannen kan de lokale overheid een zwengel geven aan de biobased bouw. Maar er wordt weinig van de mogelijkheden gebruikgemaakt, zegt Marrit van der Schaar, projectleider versnelling woningbouw bij Provincie Utrecht.

Dat ligt aan een aantal zaken. Allereerst staat biobased bouwen in veel steden en dorpen niet hoog op de prioriteitenlijst. Er is geen visie op duurzame woningbouw of het college en de raad vinden het niet zo belangrijk. Ten tweede spelen gebrek aan kennis en overtuiging een grote rol. ‘Gemeenten zijn bang om de markt te overvragen’, zegt Van der Schaar. ‘Terwijl de markt juist zelf om een hogere lat vraagt.’

‘Onze hoofdboodschap vanuit de provincie aan gemeenten: ga vooral niet het wiel zelf uitvinden. Er zijn hier genoeg collega’s mee bezig’, zegt de projectleider. ‘Leer dus van elkaar, want alleen dan komen realiseren we daadwerkelijk versnelling, verduurzaming en goedkope woningbouw.’

Dit is een ingekorte versie van het artikel in ROm november 2022. ROm is het vakmagazine voor de fysieke leefomgeving en gratis voor ambtenaren en bestuurders-politici in dat beleidsdomein. Meld u hier aan voor een thuisabonnement voor het maandelijkse papieren of digitale magazine.

De aanbesteding

Een eerste sturingsoptie is de aanbesteding. ‘Aanbestedingsambtenaren moeten de mogelijkheden voor duurzame bouw echt snappen en er op sturen’, zegt Ingrid Zeegers van Price, het praktijk en innovatiecentrum circulaire economie in Almere, bij de expertbijeenkomst. ‘Eigenlijk moet elk gemeentehuis zo iemand hebben.’

Fabian Horsting, partner bouw- en aanbestedingsrecht bij Six Advocaten, legt uit hoe tenders en duurzame bouw precies samengaan. Het kan op twee manieren: bij inkoop kun je specifiek selecteren op het gebruik van duurzame grondstoffen, mits er ruimte wordt geboden aan ‘vergelijkbare’ materialen. Eén merk of product afdwingen mag niet.

De andere manier is gunnen op basis van de levenscycluskosten van een materiaal. ‘Dan benader je het wat implicieter’, zegt Horsting. ‘De levenscycluskosten berekenen is ingewikkeld, maar kan met Europese modellen. Biobased materialen scoren hier goed op.’ Vervolgens is het zaak om de afspraken en beloftes bij de tender vast te leggen in de overeenkomst. Dat gebeurt volgens de advocaat nu soms niet voldoende, wat maakt dat duurzame papieren beloftes lang niet altijd worden waargemaakt bij de daadwerkelijke bouw.

Biobased materialen scoren goed op de levenscycluskosten

‘Er is een wereld van verschil tussen uitvragen, inschrijvingen en het resultaat’, signaleert Horsting. ‘Dat komt door kennis-asymmetrie. De gemeente en ontwikkelaar praten langs elkaar heen. Bovendien zijn biedingen vaak erg conceptueel en zeggen ze weinig over de uiteindelijke woning. Als gemeente moet je dus veel specifieker uitvragen, eventueel met een vergoeding voor de inschrijvers.’

Met het zo concreet mogelijk uitvragen en dit vastleggen in contracten, voorkom je ook greenwashing. Tineke Lupi, programmamanager vernieuwend wonen bij het Woningbouwatelier Almere: ‘Uiteraard zijn er marktpartijen die voorop lopen en uitgedaagd willen worden. Maar uiteindelijk zijn ontwikkelaars en bouwers er om geld te verdienen. Je moet dus greenwashing voorkomen, waarbij partijen in tenders allerlei beloften doen die ze bij enige financiële tegenslag weer laten vallen.’

Waar ook kansen liggen: innovatievere aanbestedingsvormen waarbij ruimte is voor dialoog tussen opdrachtgever en inschrijver. Bij infraprojecten wordt veelvuldig gebruikgemaakt van samenwerking, zoals in het bouwteam en de concurrentiegerichte dialoog. ‘Bij woningbouwprojecten gebeurt dit amper. Gemeenten gooien veel over de schutting’, zegt Horsting. ‘Daarmee laat je expertise uit de markt liggen.’

De gronduitgifte

Als je innovatief gaat aanbesteden met hogere eisen op duurzaamheid, moet daar wel wat tegenover staan. Biobased bouwen levert de maatschappij veel voordelen, maar vergt meer van de ontwikkelaar, dus het grondbeleid moet hierop afgestemd zijn. Doe je dit niet, dan verval je snel in de bekende stapeling-van-eisen-discussie.

Het gros van de Nederlandse gemeenten rekent bij het uitgeven van hun grond met de residuele methode, bleek eerder uit inventarisatie door adviesbureau Stec Groep. De marktwaarde van de ontwikkeling minus de stichtingskosten bepalen daarbij de grondprijs. Maar de meerkosten van biobased bouwen worden niet altijd goed ingeschat, waarmee de businesscase wankel wordt en de duurzame ambities in het geding komen. Dit rechttrekken is de enige manier om biobased bouwen via grondexploitaties te stimuleren, leert navraag bij Stec, want zomaar korting geven op grond mag niet door Europese staatssteunregels.

Biobased bouwen kan overigens ook waardeverhogend zijn. De uitstraling en toekomstwaarde van de woning kunnen erdoor stijgen. Als je dit verrekent, is het maar de vraag of er een lagere residuele grondprijs uit de modellen rolt. Bovendien biedt grondprijzen aanpassen naar eventuele hogere stichtingskosten mogelijk geen duurzame langetermijnoplossing.

Zie grondprijzen dus juist als manier om te sturen op daadwerkelijk duurzamere projecten, zegt Lupi van het Woningbouwatelier: ‘De crux zit hem in een systeemtransitie, waarbij we anders ontwerpen en ontwikkelen. Als je beton door hout vervangt, wordt het inderdaad duur. Dan zit je dus op de verkeerde route. Als je voor dat soort projecten dan je grondprijs verlaagt, subsidieer je geen transitie maar hou je het oude model tegen hogere kosten in stand.’

Het omgevingsplan

Om bij aanbestedingen de biobased-stichtingskosten te kunnen verrekenen met de grondprijs, is het uiteraard zaak dat de gemeente grond te vergeven heeft. Dat is sinds de crisis geen standaardgegeven. Wat te doen als eigen grondposities ontbreken? Er is een tweetal controversiële en ongebruikelijke opties, zegt advocaat Horsting. Stel, je bezit als gemeente een groot deel van de grond in een gebied, maar één of meer plots niet. Dan kan je een bestemmingsplan opstellen voor de hele locatie en het trachten als één geheel te tenderen, waarmee je de marktplot beïnvloedt.

De tweede optie is voorwaarden vastleggen in de anterieure overeenkomst. Een gemeente die investeert in de infrastructuur of openbare ruimte in een gebied, kan in ruil daarvoor duurzame eisen stellen. ‘Maar juridisch gezien vind ik dit oneigenlijk’, zegt Horsting. ‘Je stelt dan voorwaarden aan een vergunning zonder juridische basis.’

Het omgevingsplan biedt straks iets meer mogelijkheden, maar is volgens Anita Nijboer, partner omgevingsrecht bij Six Advocaten, uiteindelijk niet zaligmakend. ‘Onder de Omgevingswet kan een gemeente met het omgevingsplan meer sturen op bijvoorbeeld duurzaamheid en milieu-elementen. Daarbij is het Besluit bouwwerken leefomgeving leidend, de opvolger van het Bouwbesluit. Een gemeente kan hiermee strengere milieuprestatie-eisen stellen. Maar de ruimte voor maatwerk blijft beperkt.’

Bouwbesluit aanpassen

Daarmee is de biobased bouwopgave niet louter een decentrale aangelegenheid. Het Rijk is uiteindelijk onmisbaar. Daarbij gaat het niet zozeer om financiële of ambtelijke ondersteuning, maar om de juiste juridische kaders. Het mandaat van een gemeente om eigen beleid te voeren, is immers niet oneindig.

De laatste versie van het Bouwbesluit stamt uit 2012 en biedt weinig handvaten voor meer duurzame bouw. Harsta: ‘Het Bouwbesluit heeft als doel dat we woningen bouwen waar mensen net niet van doodgaan. Niet meer en niet minder. Het stimuleert duurzaam bouwen totaal niet.’

Het stimuleert duurzaam bouwen totaal niet

Zolang het Bouwbesluit niet verandert, kan een gemeente vrij weinig met de bestemmings- of omgevingsplannen. Op aandringen van marktpartijen onderzoekt VRO-ministere Hugo de Jonge nu de mogelijkheden om biobased bouwen meer te verankeren in vernieuwde richtlijnen. Daarmee krijgen marktpartijen een gelijker speelveld, en kunnen gemeenten zonder grond gerichter sturen.

Gerelateerde Artikelen