Rijnhuizen in Nieuwegein transformeert van een monofunctionele kantorenwijk naar gemengd wonen, werken en recreëren. Op de voorgrond twee getransformeerde gebouwen, op de achtergrond nieuwbouw. Beeld Sander Gelinck
De afgelopen tien jaar zijn er volgens de CBS-cijfers ongeveer 100.000 nieuwe woningen in bestaande gebouwen gerealiseerd. De leegstand heeft dus een grote bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave. De werkelijke cijfers zijn zelfs hoger dan die van het CBS. Sloop van leegstaande gebouwen en intensivering zijn bijvoorbeeld niet meegerekend in deze statistiek.
Een berekening voor kantoren en winkels leidt tot de conclusie dat er nog dertig tot vijftig procent meer woningen zijn gerealiseerd ter plaatse van leegstaande gebouwen. Dit komt neer op 30.000 tot 50.000 woningen. Het onderzoek van het expertteam toont ook aan dat de ambitie van minister Hugo de Jonge om de komende jaren minstens 15.000 transformatiewoningen per jaar te produceren, niet vanzelf gaat. Dat komt omdat de kantorenleegstand flink is gedaald en veel laaghangend fruit in de vorm van verspreide bedrijfsgebouwen wel geplukt is. De winkelleegstand stijgt naar verwachting de komende jaren, maar het ontbreekt nog bij veel partijen aan ervaring hoe om te gaan met verschillende barrières. Het wegwerken van deze barrières in combinatie met versnipperd eigendom vraagt om gemeentelijke regie en samenwerking. Hengelo is een voorbeeld, waarbij met een compactere binnenstad en een integrale aanpak slagen worden gemaakt.
Door Paul Kersten en Sander Gelinck. Zij maken deel uit van het Expertteam Woningbouw. Dit artikel staat in ROm november 2022. ROm is het vakmagazine voor de fysieke leefomgeving en gratis voor ambtenaren en bestuurders-politici in dat beleidsdomein. Meld u hier aan voor een thuisabonnement voor het maandelijkse papieren of digitale magazine.
Beter zeven
Uit het onderzoek blijkt dat de leegstand in sommige sectoren niet goed wordt geregistreerd waardoor kansen voor transformatie en hergebruik blijven liggen. Denk aan maatschappelijk vastgoed als scholen en kerkgebouwen. Kansen zijn er bijvoorbeeld in Vinex-wijken met leegkomende scholen als gevolg van de ontgroening. Tegelijkertijd geldt dat daar waar de woningbouwopgave het grootst is juist geen kansen zijn voor transformatie van maatschappelijke voorzieningen. Door de groei van de bevolking is in die gebieden juist meer behoefte aan maatschappelijke functies dan er nu aan gebouwen leegstaat.
De meestgebruikte onderzoeksmethode om kansen voor transformatie te ‘zeven’ vraagt om bijstelling. Dat blijkt bijvoorbeeld als we de zeefstudies van vijf jaar terug herhalen. Dan komt de transformatiepotentie voor kantoren zestig procent lager uit, wat neerkomt op ongeveer 10.000 woningen. In de praktijk blijken er minder leegstaande kantoren te zijn en deze staan vaak op minder geschikte locaties.
De zeefmethodes focussen op de kortetermijnkansen op basis van de huidige leegstand, zonder oog te hebben voor wat er aan leegstand en kansen voor transformatie zit aan te komen.
Bijvoorbeeld door veranderingen op de vastgoedmarkten, verschuivingen binnen de gehele voorraad of door te verwachten leegstand. Een goed aan te passen kantoor of winkel kan immers volgende maand beschikbaar komen. Daar liggen ook kansen om leegstand in te zetten voor de woningnood, door beter voorbereid te zijn (welke gebouwen zijn aan te passen) en actiever in te spelen op kansen die zich aandienen op de vastgoedmarkten (welke panden komen leeg, welke huurders willen verkassen). Het vraagt bovendien om flexibeler en ‘adaptief’ programmeren, ook in gebiedsontwikkeling.
Rijnhuizen, Nieuwegein
Een proactieve houding vanuit de overheid met programmering, beleid en bestemmingsplannen kan snel leiden tot veel meer transformaties. Zeker als betrokken partijen gebruik gaan maken van smartdata (vastgoeddata met gebouw-, gebruikers-, en omgevingskenmerken), en daarop gebaseerde haalbaarheidsonderzoeken.
Zo is het planologische haalbaarheidsproces te versnellen tot dagen in plaats van weken. In het onderzoek is berekend hoeveel woningen in de komende jaren kunnen worden gerealiseerd in de huidige en te verwachten leegstand. Hierbij gaat het voor winkels en kantoren gezamenlijk om gemiddeld 6500 tot 10.600 woningen tot 2030 en door extra beleidsinzet nog 7000 tot 12.000 extra.
Door gebieden langzaam van kleur te laten veranderen, kunnen de komende decennia veel meer kantoren transformeren op locaties die op dit moment als onmogelijk worden uitgefilterd. Een voorbeeld van deze aanpak is de transformatie van Rijnhuizen in Nieuwegein. De transformatie van monofunctionele kantorenwijk naar gemengd wonen, werken en recreëren werd al meer dan tien jaar geleden door de gemeente mogelijk gemaakt door simpelweg meer bestemmingen mogelijk te maken. Inmiddels loopt het storm met aanvragen en voert de gemeente regie op de gewenste woonkwaliteit. De beperkte voorinvesteringen in de woonomgeving zoals groen, trottoirs en het ontsluiten van de wijk voor fietsers worden verhaald.
Snellere procedures
De transformatie van moeilijkere locaties, waarbij omgevingskwaliteit moet worden aangepakt, vraagt wel om een langetermijnvisie van gemeenten en niet altijd om meer extra beleidsinzet. Het gaat daarbij om een visie gericht op een gemengd stedelijk gebied, transitieopgaven, voorzieningen en verblijfskwaliteit, maar dit hoeft niet altijd een blauwdruk te zijn.
Voor sommige locaties zijn wel extra middelen nodig. Naast een visie zijn er dan ook investeringen nodig om die gebieden woonvriendelijker te maken. Denk aan de openbare ruimte, mobiliteits- en geluidsmaatregelen, uitplaatsen van of ontvlechten van hinderlijke bedrijven. De studie van RVO laat zien dat deze aanpak met aanpassing van de omgeving en verdichting erbij voor kantoren, winkels en maatschappelijk vastgoed substantiële aantallen woningen kan opleveren. Zo gaat de gebiedsontwikkeling van kantorenwijk De Hoef West in Amersfoort, al omgedoopt tot Hoefkwartier, om meer dan 1300 woningen.
Transformatie kan bovendien veelal sneller dan nu wordt aangenomen in veel studies. Veel studies gaan helaas nog uit van zeven tot tien jaar planvoorbereidingstijd, terwijl er tal van voorbeelden zijn van transformatie binnen een tot twee jaar. Bovendien biedt ook de tussentijd kansen voor wonen. Een zeilboot hoeft niet te wachten tot een mammoettanker ook kan aanmeren.
Door in te zetten op tijdelijke transformaties op korte termijn en een slimmere en proactieve aanpak op iets langere termijn kan voor het eind van dit decennium al een grote bijdrage geleverd worden aan de woningbouwopgave. Hierbij gaat het bijvoorbeeld buiten hindercontouren, al onder beperktere voorwaarden, woningbouw gedeeltelijk toe te staan zonder dat verblijfskwaliteit geheel op orde is.
Er zijn meer smaken dan alleen grootschalige gebiedsontwikkeling. De woningnood vraagt er om al die verschillende aanpakken tegelijkertijd en parallel in te zetten.
