Inschrijven voor nieuwsbrief
Advertentie
Verstedelijking

De smaak van gentrificatie

Auteur Paul Kurstjens

22 december 2022 om 12:31, Leestijd ca. 10 minuten


Nederlandse steden hebben de smaak van gentrificatie goed te pakken. Amsterdam en Utrecht spannen de kroon, maar ook in Rotterdam en tal van middelgrote steden nemen rijkere en hogeropgeleide bewoners traditionele volkswijken ‘over’. Met alle gevolgen van dien. In de vakwereld is gentrificatie vaak synoniem aan verdringing, dat een negatieve connotatie heeft. Maar daar hoor je de positieve opwaardering van de stad tegenover te zetten, vindt stedenbouwkundige Paul Kurstjens. Hoewel met de opwaardering van buurten wonen in onze steden onbereikbaarder voor lage inkomensgroepen dreigt te worden, biedt waardestijging ook kansen. Zaak is daar gericht op te sturen. De lessen van onder meer New York en Amsterdam.

Het proces waarbij stedelijke buurten een sociale en fysieke opwaardering doormaken door toename van inwoners met een hoger inkomen en opleiding, bekend als gentrificatie, is voor het eerst wetenschappelijk beschreven in 1964 door de in Duitsland geboren Engelse socioloog en stedenbouwkundige Ruth Glass. Zij beschreef het als een typisch en uitzonderlijk proces voor de Britse hoofdstad Londen.

Maar eigenlijk gebeurde ruim een eeuw eerder hetzelfde in Parijs en Wenen, in beide gevallen strak centraal aangestuurd vanuit het keizerlijke paleis, respectievelijk door Napoleon III en Franz Josef. Het was de tijd van de grand traveaux, de grote werken om de stad te moderniseren en te voorzien van eigentijdse nutsvoorzieningen. Op de plaats van uitgewoonde en vaak verkrotte, ongezonde volkswijken kwamen de appartementenblokken van de nieuwe stedelijke middenklasse. In Parijs verbond baron Georges-Eugène Haussmann, stedenbouwkundige en prefect, zijn naam voor eeuwig aan deze grootschalige verbouwing van de Franse hoofdstad. Het resultaat van hun werk leverde twee prachtige hoofdsteden op waar de hele wereld zich nog altijd aan vergaapt.

De keerzijde was dat de arme bevolking naar buitenwijken werd verdrongen. Al bleven er volkswijken dicht bij het centrum bestaan, zoals La Goutte d’Or boven Gard du Nord en bij de markt van Barbès-Rochechouart in Parijs, tegenwoordig stukjes Afrika in de grote stad.

Dit artikel staat in ROm december 2022. ROm is het vakmagazine voor ruimtelijke ontwikkeling en de fysieke leefomgeving en gratis voor ambtenaren en bestuurders-politici in dat beleidsdomein. Meld u hier aan voor een thuisabonnement voor het maandelijkse papieren of digitale magazine.

New York

In Nederland bleef die moderniseringsslag van het stadscentrum tot en met de wederopbouwperiode nagenoeg achterwege. Daar lag de fixatie op de uitbouw aan de buitenkant van de steden. Uiteraard gold dat niet voor Rotterdam, Arnhem, Middelburg en andere steden met een zwaargehavende binnenstad.

Toen heette het modernisering en verfraaiing, nu gentrificatie

Ook in een stad als New York, waar het fenomeen gentrification uitgebreid wordt onderzocht, komt de stadsvernieuwingsgolf laat op gang. We kennen de voorbeelden van Soho, Tribeca, Meatpacking District, die van verwaarloosde woon-werkgebieden in hippe wijken transformeerden.  

Als gevolg van de ramp van 9/11, waarbij 18.000 kleine bedrijven verdwenen, 430.000 banen verloren gingen, de helft minder toeristen kwamen en 2 miljard dollar aan belastinggeld gemist werd, besloot het gemeentebestuur om van gentrificatie actief beleid te maken.

De toenmalige burgemeester Michael Bloomberg en locoburgemeester Daniel Doctoroff kozen ervoor om de economie weer aan de praat te krijgen met een grootschalige rezoning (herbestemming) van de stad, geflankeerd door enkele grote bouwprojecten. Het beleid richtte zich in New York voornamelijk op de oude bedrijventerreinen en havens langs de East River en de Hudson, en op een aantal projecten die voortkwamen uit de mislukte bid voor de Olympische Spelen van 2012.

Richard Florida bracht met de publicatie van The Rise of the Creative Class, begin deze eeuw, de gentrificatie op een dusdanig positieve manier in beeld dat burgemeesters in de hele wereld het betreffende boek in mum van tijd kenden. In elke stad zou creatieve arbeid en dienstverlening de plaats innemen van industrie. Daar hoorden bijpassende commerciële voorzieningen en culturele instellingen bij. En ook parken, speeltuinen, onderwijsvoorzieningen, metrostations. Net zoals in Parijs tussen 1852 en 1870. Toen heette het modernisering en verfraaiing, nu gentrificatie.

Toen de ‘reddingsoperatie’ in New York goed op stoom kwam, groeide het verzet tegen de negatieve effecten van de gentrificatie. Met name de bewoners van Harlem, East Village en Brooklyn lieten van zich horen met protesten tegen de veryupping van hun buurten, omhoogschietende huurprijzen en verdringing die er het gevolg van was. 

Gentrificatie werd een populair onderzoeksobject. Verschillende onderzoeken brachten in kaart waar de laagste inkomens met de grootste huurverhoging te maken kregen. Juist in die wijken was de meeste sociale woningbouw te vinden. Dat is geen toeval.

Het risico van toe-eigening van de openbare ruimte door één bepaalde groep is met name groot in woonwijken met een eenzijdige bevolkingssamenstelling. Zo zie je dat zowel in New York als in Amsterdam langs de rivieren grootschalige nieuwbouw verrijst voor hogere inkomens (gouden randjes). Zie de plattegronden van New York en Amsterdam. In New York legt men ruime oeverparken aan met speeltuinen en sportvelden voor iedereen. In Amsterdam zijn de oeverparken echter zo smal dat ze eerder op voortuinen van de omwonenden lijken dan op echte openbare ruimtes waar iedereen onbespied kan vertoeven.

Woonagenda

De negatieve kant van gentrificatie krijgt sindsdien de meeste aandacht. Terecht, woningen in wijken waar dat proces optreedt, raken buiten het bereik van de lage inkomensgroepen. Oorspronkelijke buurtbewoners herkennen zich steeds minder in hun buurt.

Dat geldt ook voor Amsterdam. Daar ging de gentrificatie pas los aan het einde van de stadsvernieuwingsperiode 1970-1990. Na het dwarsbomen van grootschalige sloop begon in 1970 een grootschalige doe-het-zelfopknapbeurt van de Jordaan, ondersteund met sociale woningbouw vanaf 1980 en gevolgd door een groeiende interesse van marktpartijen voor pakhuizen aan het water.

Nogal wat oorspronkelijke bewoners vertrokken richting Almere. De huurprijzen stegen. Niet veel later bloeiden buurten als De Pijp, Kinker- en Helmersbuurt op. De gentrificatie breidde zich uit als een olievlek. De verwachting van de gemeente is echter nog steeds dat het in Amsterdam niet zo’n vaart zal lopen: ‘Amsterdam is naar internationale maatstaven niet sterk gesegregeerd, mede door het vele, goed over de stad verspreide corporatiebezit …’, kunnen we lezen in de Omgevingsvisie van 2021. Daar zit een kern van waarheid in, zeker als je de huidige 48 procent sociale huur vergelijkt met de povere 6 procent sociale woningbouw in New York.

Bewust heeft het stadsbestuur gestuurd op meer vrijesector huur- en koopwoningen

Toch zit hier een bijsmaak aan. Het aantal sociale woningen slonk namelijk al door verkoop na 1995 als gevolg van de bruteringsoperatie, het privatiseren van de corporatiesector.

Voor de gemeente was dat kennelijk geen bezwaar. In de nog steeds geldende Woonagenda van 2017 staat immers vermeld dat de gesignaleerde woonbehoefte aanleiding geeft om de woningverdeling van toen nog 52 procent sociale huur, 15 procent vrijesectorhuur (middelduur) en 33 procent koopwoningen om te vormen naar een verhouding 40-40-20. Een nog verdere verlaging van het aantal sociale woningen dus.

De transformatie en herontwikkeling van het Oostelijk Havengebied was al een voorbode. Met de ontwikkeling van onder meer Houthavens, De Funen en Amstelkwartier Noord wordt de lijn doorgetrokken. In Amsterdam Noord gaan twee recente stedenbouwkundige plannen bijvoorbeeld uit van 30 in plaats van 40 procent sociale woningbouw. Er staat al genoeg sociale woningbouw in Noord is de gedachte. In de Sluisbuurt met zijn hoogbouwaccenten wordt die verdeling overigens wél aangehouden.

Grootstedelijk denken

Je kunt van mening verschillen of de nieuwbouw in voormalige havengebieden wel écht gentrificatie is, omdat hier voorheen nauwelijks werd gewoond; het geeft wel een trend aan. In de stad neemt het aandeel sociale huur gaandeweg af, het deel duurdere huur en koop stijgt.

In de stad als geheel is wel degelijk sprake van gentrificatie, zowel in de zin van waardestijging als van verdringing. Hoe die verdringing er op buurtniveau uitziet, kan iedereen waarnemen in bijvoorbeeld de Indische Buurt en in Bos en Lommer.  

Gentrificatie als waardestijging biedt de stad meer kwaliteit in de leefomgeving, minder criminaliteit, meer belastinginkomsten, minder sociale uitgaven. Het is een vliegwiel dat de stad voor mensen die het zich kunnen veroorloven steeds aantrekkelijker maakt. Tellen we daar de toeristen en expats bij op, dan zien we een spiraal in werking treden van stijgende huizenprijzen, duurdere winkels en horeca.

Dat proces is overal hetzelfde, of het nou om New York gaat, om Amsterdam, of om Utrecht en Haarlem. Daar staat tegenover dat de minder welgestelde inwoners, die afhankelijk zijn van sociale huurwoningen of alleen huurprijzen tot pakweg duizend euro kunnen betalen, weinig kans maken op een woning in de stad.

Zowel op het niveau van het Rijk als op dat van de gemeente zoekt men naar manieren om de negatieve effecten van de gentrificatie af te remmen.

Zou de nieuwe metro niet eerder in Purmerend en Almere moeten aankomen dan in Schiphol?

Ik signaleer de volgende strategieën en plaats kanttekeningen. De eerste is grootstedelijk (beter: metropolitaans) denken. Verder kijken dan je neus lang is dus, zoals Metropoolregio Amsterdam (MRA) probeert te doen met de afstemming van woningbouwbeleid. De vraag is of dat niet wat doortastender kan, door bijvoorbeeld ook het ov- en voorzieningenbeleid daarop te enten. In letterlijke zin zou de nieuwe metro dan eerder in Purmerend en Almere moeten aankomen dan in Schiphol. Dat zal leiden tot een evenrediger verdeling van betaalbare en duurdere woningen over de regio zonder het contact met de moederstad te verliezen. Maar die lijn kiest men niet.

Weerbarstige marktkrachten

De tweede is het voorkomen van armoede-eilanden van sociale woningbouw in een zee van dure woningen. De huidige pijn zit hem in de onbestuurbaarheid van de vrije markt met een huursector die in menig beleidsdocument eufemistisch middelduur (€ 763 - € 1000) wordt genoemd. In werkelijkheid is het middeldure aandeel in bijvoorbeeld Amsterdam vrij klein. Bij oplevering wordt die prijscategorie weliswaar in de markt gezet, maar binnen afzienbare tijd schiet de huurprijs boven de € 1000. Minister Hugo de Jonge heeft nu het voornemen om het woningwaarderingsstelsel uit te breiden, gekoppeld aan een huurbescherming tot € 1000, zoals het huurplafond in Berlijnse systeem. Dat geldt alleen voor nieuwe contracten en bij wisseling van huurders.

Je mag hopen dat alle huurders die nu méér betalen voor een duurdere woning, samen in één keer van woning wisselen opdat het huurniveau in de stad fors daalt. Gezien de woningkrapte zal dat waarschijnlijk niet gebeuren. Zo blijven we voorlopig zitten met een groot gat tussen sociale huur en vrije markt huur. Met een grote kloof tussen arm en rijk, zonder middenhuur als sociaal cement.

Hugo de Jonge zou overigens ook voor het New Yorkse systeem kunnen kiezen. Hierbij krijgen beleggers gedurende 20 of 25 jaar belastingvoordeel als ze in die periode de huur constant houden. Dit systeem is sinds 2017 inkomensafhankelijk. Ook dit systeem kan pas ingaan bij een nieuwe situatie, bij de bouw van nieuwbouw.

En wat te denken van het ophogen van de sociale huurgrens van € 763 naar € 1000? De corporaties kunnen de huidige scheefwoners dan met meer dwang doorschuiven naar een duurdere woning. Dit kan al ingaan bij kabinetsbesluit en aanpassing van regelgeving. Maar gezien de liberale wind in dit land zullen de corporaties wel kort worden gehouden.

Niet alle arbeid is geschoold en creatief. Er blijft behoefte aan werkplaatsen, opslag en kleinschalige maakindustrie

Bij al die geplande woningbouw komen bestaande werkgebieden onder druk te staan. Dat heeft risico’s in zich. Niet alle arbeid is immers geschoold en creatief. Er blijft behoefte aan werkplaatsen, opslag en kleinschalige maakindustrie. Veel werk wordt nog steeds verricht op bedrijventerreinen waar wonen nu of in de nabije toekomst bij komt. Hoe daar verantwoorde combinaties zijn te maken, die zorgen voor perspectief bij mbo’ers in de stad, is een grote uitdaging. De nieuwe woonwijk Hamerkwartier in Amsterdam Noord en Schieoevers-Noord in Delft, waar bestaande bedrijven ingepast worden, zijn wat dat betreft interessante testcases.

Tot slot zouden stadsbesturen meer oog moeten krijgen voor de waarde en bescherming van niet-commerciële openbare ruimte. Die is cruciaal voor ontmoeting. Je zou een catalogus kunnen maken van niet-commerciële openbare ruimtes die geliefd zijn bij zowel welgestelde als minder welgestelde bewoners, van volkstuinen en trapvelden tot stadsparken. Tegenwoordig kun je bijvoorbeeld op Times Square in New York aan een lange tafel je eigen boterham eten als je wil.

Gentrificatie is een al lang bestaand proces met voor- en nadelen. De stad wordt er fraaier door, maar helaas niet voor iedereen. Na een stadsvernieuwingsperiode waarin de nadruk lag op betaalbare huurprijzen, brak een liberale periode aan die de belofte in zich droeg dat de stad weer in balans zou komen. Dat blijkt echter niet zo simpel te zijn. We zullen op zoek moeten gaan naar nieuw beleid.

Gerelateerde Artikelen