Inschrijven voor nieuwsbrief
Advertentie
Woningbouw

Nieuwe sociale koopwoning is niet meer te maken. Wat dan?

Auteur Jos Feijtel

05 januari 2023 om 23:14, Leestijd ca. 3 minuten

Betaalbare sociale koopwoningen zijn niet meer te realiseren. De bouwkosten zijn te hoog, de rente is hoog en daarmee ontstaat een gat tussen de prijs en wat iemand met een laag inkomen kan betalen. Starters en huurders die willen in- overstappen naar een bereikbare koopwoning vallen tussen wal en schip. Kan het ook anders?

Gemeenten vragen ontwikkelaars om naast een percentage sociale huurwoningen ook een aandeel sociale koopwoningen in hun project op te nemen. Daarmee geven ze gevolg aan de oproep van VRO-minister Hugo de Jonge om twee derde van de nieuwbouwwoningen in de betaalbare sector te realiseren.

Maar deze woningen met prijzen van 220.000 tot 240.000 euro zijn in de praktijk niet te bouwen. Tenzij wordt uitgegaan van een kippenhokformaat, is voor die prijs geen redelijke nieuwbouwwoning te bouwen. Misschien nog wel in uitzonderlijke situaties met zeer lage grondprijzen en een hoog percentage dure woningen, waarmee verevend kan worden.

Zelfs als het lukt, kunnen veel starters deze woningen alsnog niet kopen. Samenwoners die net boven de inkomensgrens voor sociale huur zitten, krijgen maximaal een hypotheek van 206.000 euro, berekende het Kadaster.

Er wordt alom gezocht naar alternatieven. Koopgarant en Koopslim-constructies, vormen waarbij geprobeerd wordt betaalbare koopwoningen ook in de toekomst betaalbaar te houden, zijn soms een uitweg, maar kennen ook complicerende zaken: er is een terugkooprecht of -plicht, er is een uitgesteld rendement en er zijn soms hindernissen voor het sluiten van een volwaardige hypotheek. Waar het probleemloos kan, doen, maar vaak kan het ook niet.

Zijn er ook andere mogelijkheden?

We kunnen, veel actiever dan we nu doen, inzetten op doorstroming. Er zijn inmiddels voorbeelden van ‘terugkijken’. Bij de nieuwbouw van een woning van 475.000 euro blijken er dan drie of vier doorstromers te volgen op de eerste koper. De laatste koper is dan altijd een starter of een huurder.

Op dat proces kan veel vaker worden ingezet. Bijvoorbeeld door het traject doelbewust zo in te richten dat kopers uit de eigen regio of gemeente daarbij voorrang krijgen. De regionale woningdynamiek is daardoor groter en hoe meer dynamiek, hoe meer zoekenden een woning van eigen voorkeur kunnen krijgen.

Maar ook: door de nieuwbouwwoning van 475.000 euro komt altijd een starter of huurder aan een koopwoning. Dat is winst, nu die nieuwbouwstarterswoning (bijna) niet meer gebouwd kan worden.

Corporatiewoningen kunnen ook starterswoningen zijn

De hiervoor beschreven vorm van doorstroming gaat uit van de gedachte dat de betaalbare starterswoning al bestaat, maar dat die alleen nog ‘vrijgemaakt’ moet worden en beschikbaar moet komen voor de starter.

Een daarvan afgeleide gedachte kan zijn: een deel van huurvoorraad van corporaties is op zich heel geschikt als starterswoning. Als een woning van de corporatie die daarvoor geschikt is vrijkomt, zou de corporatie (zo nodig na een renovatie- en isolatie aanpak) de woning kunnen verkopen tegen een prijs die voor een starter nog betaalbaar is en toch ook weer hoog genoeg is om voor de corporatie geld vrij te spelen voor nieuwbouw.

Het verlies van een sociale huurwoning zal in de meeste gemeenten moeten worden gecompenseerd. In enkele gemeenten wordt nu nagedacht over een afspraak waarbij ontwikkelaars in hun programma geen sociale koop opnemen maar in plaats daarvan extra sociale huurwoningen voor de betreffende corporatie bouwen, volgens hun programma en tegen kostprijs. In het voorbeeld dat de gemeentelijke politiek voorschrijft een programma met 25 procent sociale huur, 15 procent sociale koop, 25 procent middeldure huur en koop en 35 procent vrije sector, wordt het programma gewijzigd in 40 procent sociale huur, 25 procent middelduur en 35 procent vrije sector.

Winst voor corporatie, gemeente en ontwikkelaar

De corporatie kan versneld haar voorraad vernieuwen en verversen. Dat is winst. De ontwikkelaar is ontslagen van de plicht sociale koopwoningen met verlies te bouwen. Dat is winst. En de gemeente ziet haar doelstelling van bereikbare sociale koopwoningen via een omweg toch gerealiseerd.

We doen er goed aan deze en eventuele andere vormen goed te doordenken en uit te proberen. Nu de woningmarkt dringende signalen laat zien die duiden op stagnatie, doen we er goed aan alle wel overblijvende mogelijkheden te benutten. Zo gebruiken we de kracht van de corporaties die in moelijker tijden altijd nog voor enige continuïteit in de bouw hebben kunnen zorgen.

Gerelateerde Artikelen