Het Didam-arrest geeft duidelijk aan dat gemeenten zich bij gronduitgifte moeten houden aan het gelijkheidsbeginsel. Via een openbare selectieprocedure wordt mededingingsruimte gecreëerd waardoor gelijke kansen voor marktpartijen ontstaan. Uit jurisprudentie blijkt inmiddels dat gemeenten in bepaalde gevallen nog steeds één op één zaken kunnen doen met marktpartijen. Er moet dan - op basis van objectieve, toetsbare en redelijke beoordelingscriteria - sprake zijn van één serieuze gegadigde. Dit speelt onder meer in situaties waarin marktpartijen een grondpositie, bouwclaim of uniek plan hebben.
Eind 2022 is een handreiking gepubliceerd voor de implementatie van het Didam-arrest in het gemeentelijke gronduitgiftebeleid. De handreiking gaat in op het fenomeen ‘partnerselectie’. Een selectievorm waarbij een gemeente niet selecteert op basis van een plan, maar juist op zoek gaat naar een samenwerkingspartner zonder positie op basis van profiel, ervaring en visie.
Deze selectievorm wordt vooral toegepast bij grotere en complexe opgaven zoals binnenstedelijke transformaties met meerdere maatschappelijke vraagstukken. Het indienen van een plan met een eindbeeld is doorgaans onmogelijk. Voor die opgaven hebben gemeenten behoefte aan een capabel samenwerkingspartner om het ontwikkelproces op een goede manier te doorlopen.
Partnerselectie als selectievorm moeten we koesteren
Het Didam-arrest gaat specifiek in op de gemeentelijke verkoop van grondposities. Daarom wordt in de handreiking gesteld dat een partnerselectie zich moet beperken tot het ‘rekenen en tekenen’ en daarmee tot alleen een adviserende rol voor de marktpartij. Dit zou nodig zijn omdat vooraf niet altijd duidelijk is welke specifieke gronden worden uitgegeven. De uiteindelijke gronduitgifte vindt pas in een later stadium plaats, waarbij dan alsnog aan de vereisten van het Didam-arrest zou moeten worden voldaan. De selectieprocedure zou dan in twee fasen worden ingericht. Voor marktpartijen is dit onwerkbaar en mogelijk het einde van de partnerselectie.
In de praktijk beperkt een partnerselectie zich nooit tot alleen het rekenen en tekenen in de planvormingsfase. Het omvat voor marktpartijen altijd het vooruitzicht op de (gedeeltelijke) uitvoering van het plan. Het gaat hier om ontwikkelrechten in het gebied, die een samenwerkingspartner tegen marktconforme voorwaarden kan verdienen bij een succesvolle planvorming. Daarmee is er voor marktpartijen een zakelijke prikkel om kennis, kunde en middelen optimaal te benutten. Naast een adviserende rol gaat het vooral om een investerende rol.
Het vooraf concretiseren van alle te verkopen grondposities in een gebied zou geen vereiste moeten zijn. Bij kleinere locaties zou dit logischerwijs goed kunnen, maar bij grotere ontwikkelingen is dit te complex. Gedurende het ontwikkelproces wordt pas duidelijk welke fasering en welk startpunt opportuun zijn. Het werken met ontwikkelrechten voor de eerste fase is daarom een werkbare oplossing. Het gelijkheidsprincipe blijft hierbij overeind omdat deze ontwikkelrechten bij een partnerselectie voor alle inschrijvende marktpartijen gelden. Voor de overige fasen kunnen andere marktpartijen alsnog meedingen. Op die manier is mededingingsruimte op gebiedsniveau gewaarborgd.
Werken met ontwikkelrechten voor de eerste fase is daarom een oplossing
Gemeenten zijn bij ambitieuze en complexe opgaven gebaat bij een publiek-private samenwerking. De inbreng van marktpartijen is daarbij essentieel. Een partnerselectie als selectievorm moeten we daarom koesteren. Een splitsing van het ontwikkelproces en de ontwikkelrechten is niet werkbaar. Een zakelijke prikkel moet behouden blijven voor een optimaal resultaat. Gebiedsontwikkelaars zijn geen adviesbureaus, maar risicodragende investeerders!
