Inschrijven voor nieuwsbrief
Woningbouw

‘We hebben geen toverstok, maar zien wel kansen die de gemeente niet ziet’

Auteur Kasper Baggerman

03 maart 2023 om 13:21, Leestijd ca. 4 minuten


Het Versnellingsteam Wonen ondersteunt Gelderse gemeenten bij de woningbouwopgave. Met één projectleider en een flexibel legertje experts van grote ruimtelijk adviesbureaus zijn de laatste jaren tientallen projecten ondersteund. In 2025 moet de teller op ruim vijftig projecten staan, met 10.000 sneller ontwikkelde woningen.

Nieuwbouw in Zutpen. Foto: DutchScenery / iStock.com

‘Gebrek aan kennis en expertise zien we overal. Er zijn minder ambtenaren en ze zijn minder specialistisch opgeleid. Of de gemeente heeft wel een heel goede expert, maar die moet in zijn eentje meer dan tien projecten doen’, zegt projectleider Floris Valkenburg. ‘Adviesbureaus inhuren is duurder dan zelf mensen in dienst hebben. Maar die mensen zijn er simpelweg niet. Het is ook niet nodig om alles in huis te hebben. Niet elke gemeente hoeft een eigen planeconoom te hebben.’

Gemeenten kunnen het versnellingsteam inschakelen met dit soort specialisten voor advies, kennis en kunde. In principe voor projecten met meer dan honderd woningen, maar ook voor kleinere.

Dit artikel staat in ROm maart 2023, een themanummer gewijd aan de rol van provincies en waterschappen bij de ruimtelijke inrichting van Nederland. ROm is het vakmagazine voor ruimtelijke ontwikkeling en de fysieke leefomgeving en gratis voor ambtenaren en bestuurders-politici in dat beleidsdomein. Meld u hier aan voor een thuisabonnement voor het maandelijkse papieren of digitale magazine.

De juiste kennis

Het versnellingsteam is één van de veertien onderdelen van het provinciaal Actieplan Wonen en is sinds 2020 actief. Zo staat de provincie naar eigen zeggen ‘zij aan zij’ met lokale overheden voor de bouw van 100.000 woningen tot 2030.  

Het team biedt hulp in verschillende fases van een gebiedsontwikkeling, van vóórdat er een visie ligt tot lang nadat contracten zijn getekend. Kennis over verschillende soorten projecten is er ook: nieuwbouw, herstructurering of transformatie, uitleglocatie of inbreiding. Het team heeft altijd wel de beschikking over iemand met de juiste kennis.

Verder kan het team adviseren bij allerhande flessenhalzen. Die worden steeds talrijker en diverser, merken teamleden. Valkenburg en collega’s Lisanne Teunissen en Claudia Swart, beiden werkzaam bij Sweco, dreunen desgevraagd een lange lijst op. Financiering, grondposities, te hoge bovenwettelijke eisen, beschermde flora en fauna, stikstof, gesnipperd bezit, een gemeenteraad die huiverig is voor mondige burgers, verouderde contracten.

Verrassende openingen

Vaak is er meer mogelijk dan een gemeente eerst denkt. Zoals het openbreken van een contract. Swart: ‘Ik werkte met een gemeente die in 2009 een contract had gesloten, dat door marktomstandigheden is ingehaald. Dus wordt er niet gebouwd. Wij zijn aan tafel gegaan met de ontwikkelaar om het contract open te breken. De gemeente verwachtte dat het niet kon, maar het leverde significante tijdwinst op.’

Een ander voorbeeld. Gemeente Rheden wil een gebied rond een ziekenhuis in Velp herontwikkelen tot locatie met tot 1.100 woningen. Voor de publieke onrendabele top is er geld uit de Woningbouwimpuls (WBI), met cofinanciering door de provincie. ‘Maar dan ben je er nog niet. Na het ontvangen van de WBI moet je binnen drie jaar beginnen met bouwen. Dat is best snel en dit goed plannen was lastig voor de gemeente’, zegt Teunissen. Als procesmanager is ze gaan afstemmen met alle betrokken partijen. ‘We regelden een stedenbouwkundig bureau en financieel experts voor de grondexploitatie. Een half jaar later is het ontwikkelplan bijna gereed en gaan we het bestemmingsplan opstellen.’

Soms is het simpelweg een kwestie van de zaken op een rijtje zetten, structureren en prioriteren. Swart: ‘Ik ondersteunde een gemeente die tot 2030 drieduizend nieuwe woningen wil, terwijl er maar een paar honderd in de harde plancapaciteit zitten. Dus hebben we alle lopende projecten geïnventariseerd en kansrijke locaties in beeld gebracht. We maakten een projectplan met raamwerken en een planning. Dan kan de gemeente uit de startblokken.’


Impressie van de gebiedsontwikkeling in Velp. Beeld: Bureau SVP Amersfoort 

Aan de voorkant regelen

De voorbeelden die de teamleden aandragen, tonen dat goed procesmanagement een onmisbaar onderdeel is voor de grote woningbouwopgave. ‘Met je voeten in de klei staan en elke dag met gemeenten hieraan werken, daar gaat het om. Versnelling haal je vooral op de werkvloer’, is de ervaring van Swart. ‘Daarbij kunnen wij vaak net even de benodigde creativiteit bieden. We hebben geen toverstok, maar zien wel kansen die de gemeente niet ziet.’

Met de aanpak kan zwaar geschut als onteigenen worden vermeden. ‘Er zijn scenario's waarin onteigening het beste advies zou zijn’, zegt Valkenburg. ‘Maar dat voorkomen we juist door de zaken met de juiste mensen aan de voorkant regelen. Het is tot nu toe niet nodig geweest.’

Een geolied proces helpt ook tegen bezwaarprocedures, besluit Valkenburg: ‘Omwonenden hebben daar natuurlijk recht op. Maar je wilt er liever niet in belanden.’ Minister De Jonge werkt op dit moment aan het verkorten van dergelijke procedures. De provincie en het team zijn enthousiast. ‘We zijn benieuwd naar wat deze verkorting gaat opleveren en doen graag mee als pilot in dit traject.’

Gerelateerde Artikelen