Mustapha Eaisaouiyen van Recht op de Stad en Woonopstand, en oud-bewoner van de inmiddels gesloopte Rotterdamse Tweebosbuurt, vatte het huidig beleid bij het woonprotest op de Dam in februari puntig samen: ‘De Jonge wil wel woningen bouwen, máár enkel zolang het rendabel is voor beleggers. Hij wil wel huurprijsbescherming, máár zolang het rendabel blijft voor beleggers. Hij wil wel woningen verduurzamen, máár zolang het rendabel blijft voor beleggers.’
Is dit de aanpak die de Nederlandse wooncrisis nodig heeft? Daar valt de nodige discussie over te voeren. Eaisaouiyen heeft er in ieder geval weinig vertrouwen in. Geparafraseerd uit zijn speech: ‘Kiest u voor de 100.000 dakloze mensen, de 100.000 twintigers en dertigers die noodgedwongen bij hun ouders blijven, de 800.000 huishoudens die door de huur te weinig overhouden voor eten, of voor de beleggers? Meneer De Jonge, waartoe bent u ter aard?’
Dit commentaar verscheen eerder in ROm. Meld je hier aan voor een (thuis) abonnement op het maandelijkse papieren of digitale magazine.
Rendement onder druk
Vanuit pragmatisme en het politieke speelveld valt de huidige insteek van De Jonge wel te begrijpen. De ‘markt’ uit ‘woningmarkt’ halen zal vooral de VVD slecht bevallen. En zelfs als de minister het zou willen, zou een systeemverandering niet plaatsvinden na één nachtje slapen.
Ondertussen loopt het woningtekort op. Feit is dus dat De Jonge het binnen de lijntjes van het huidig opgetuigde systeem blijft proberen. Van de 900.000 woningen die hij tot 2030 wil laten bouwen komen er 300.000 voor rekening van de corporaties, de rest is grotendeels voor de markt.
Over of De Jonge de ‘aantrekkelijk voor de markt’-insteek waarmaakt, kunnen we overigens ook discussiëren. Aansturing van de minister op twee derde ‘betaalbaar’ bij nieuwbouw, waarmee hij doelt op sociale huur, middenhuur en goedkope koop, zet businesscases onder druk.
Ook het doortrekken van het woningwaarderingsstelsel naar middenhuur maakt ‘gezond rendement’ maken voor beleggers en investeerders steeds lastiger. Deze waarschuwingen hoorden we de laatste maanden veelvuldig van brancheorganisaties als de Neprom, IVBN, Bouwend Nederland en WoningBouwersNL.
Op de werkvloer
Zo lijkt de kabinetsaanpak tussen wal en schip te raken. Geen systeemverandering, niet rendabel voor de markt, steeds verder van huis. Dus is het schakelen. Niet alleen voor De Jonge en zijn kabinet, die met allerhande impulsgelden en versnellings- en expertteams woningbouw willen stimuleren, maar ook voor lagere overheden. Want versnellen doe je niet alleen op nationaal niveau, maar juist binnen de stad en het dorp. ‘Met je voeten in de klei staan, elke dag met gemeenten hieraan werken, daar gaat het om. Versnelling haal je vooral op de werkvloer’, vatte een lid van het Expertteam Wonen van Gelderland het samen.
Gelukkig zijn gemeenten de laatste jaren actiever geworden met het vlottrekken van hun woningbouwopgave. De tijd van achteroverleunen met organisch ontwikkelen is voorbij. Een beetje lokale overheid zit tegenwoordig bovenop zijn woonopgave. Creatiever zijn de gemeenten daarbij ook, al dan niet geholpen door een team van externe experts.
Direct investeren in woningbouw, dat waren de gemeenten de laatste decennia een beetje verleerd
Neem bijvoorbeeld Den Haag. Naast het centraal station moeten op gemeentegrond twee torens met koop- en huurwoningen verrijzen. Door onder meer de inflatie en hogere bouwkosten, was de bouw voor de betrokken ontwikkelaars echter niet meer rendabel. En dus stelde het college eind februari voor om drie miljoen euro gemeenschapsgeld direct in de woningbouw te investeren, onder de voorwaarde dat de betrokken marktpartijen het bedrag verdubbelen, zij geen winst maken op de gemeentelijke investering en gedurende twaalf maanden blijven bouwen. Niks doen zou enkel duurder uitpakken voor de stad zelf, was de redenering van de gemeente.
Uitrolbare voorbeelden?
Als overheid direct investeren in woningbouw, dat waren de gemeenten de laatste decennia een beetje verleerd. Maar de casus in de Hofstad leert dat het in sommige gevallen wel degelijk kan. De investering van de gemeente is namelijk geen staatssteun, concludeerden PricewaterhouseCoopers en Pels Rijcken.
Een ander voorbeeld: Rijswijk. In de wijk Rijswijk Buiten wilden zowel institutionele beleggers als corporaties niet in middenhuur investeren, terwijl daar wel vraag naar is. Dan gaan we het gewoon zelf doen, besloot de Rijswijkse gemeenteraad dus eind 2019. Het leidde tot het Woonfonds Rijswijk Buiten, waarin de gemeente op de stoel van belegger zit. 25 procent van het fonds werd door de gemeente gevuld, later vulden marktpartijen het gat, daarbij aangemoedigd door de overheidsinvestering. In april dit jaar worden de sleutels overhandigd aan de huurders van honderd middenhuurwoningen.
De Haagse en Rijswijkse casussen zijn prikkelend en tegelijk klein grut met het oog op de megaopgave van 900.000 woningen. Hoe uitrolbaar de aanpakken zijn, valt natuurlijk te bezien. De Haagse casus is, zoals de gemeente zelf aangaf, ‘een uitzonderlijke situatie’. De gemeentelijke investering is geoorloofd door de strenge afspraken met de ontwikkelaars en een aantal zeer specifieke kenmerken van het project, te weten aanzienlijke vertraging en ‘jaren braak liggende grond’ als de overheid niks doet. Andere gemeenten kunnen dus niet zomaar links en rechts zelf in woningen gaan investeren.
Ook de Rijswijkse aanpak is moeilijk opschaalbaar. Het fonds werd opgetuigd toen de rente en bouwkosten lager waren dan nu. Het is zeer de vraag of de bouw met het fonds vandaag de dag voldoende rendabel zou zijn.
De Jonge is in april in ieder geval wel aanwezig bij de sleuteloverdracht. Hij hoeft van de aanpak niet direct landelijk beleid te maken, maar trekt er hopelijk wel waardevolle lessen uit. Laat hem in Rijswijk Buiten in ieder geval inzien dat binnen de lijntjes kleuren óók grote creativiteit vergt, en dat hij gemeenten daarin zoveel mogelijk moet ondersteunen.
