Dit artikel is een ingekorte voorpublicatie uit ROm juni. ROm is het vakmagazine over ruimtelijke ontwikkeling en de fysieke leefomgeving en gratis voor ambtenaren en bestuurders-politici in dat beleidsdomein. Klik hier voor meer informatie en een abbonement.
Janssen kent het klappen van de zweep in de complexe wereld van stedelijke gebiedsontwikkeling van beide kanten: van de kant van de lokale overheid en sinds 2011 bij Bouwfonds/BPD van de kant van de ontwikkelaars. Hij kan goed benoemen waar ‘m momenteel de schoen wringt bij de stagnerende woningbouw, moeizame voortgang bij gebiedsontwikkelingen en wat er nodig is om de boel vlot te trekken.
Hij benadrukt dat BPD ondanks een tegenzittende markt altijd doorgaat met de corebusiness: zoveel mogelijk plekken tot ontwikkeling brengen. ‘Dat doen we op bijna tweehonderd locaties tegelijkertijd. Daarin zie je wel als de belangrijkste uitdaging momenteel hoe je precies die woningen in je programma krijgt, die op dit moment nog wel kansrijk zijn om in de verkoop te brengen. Betaalbaarheid is daarbij het hoofdthema.’
Hoe staat het met de voortgang bij de BPD-projecten en hoe kwetsbaar maakt dat jullie voor de langere termijn?
‘We zijn altijd bezig met de langetermijnstrategie, met de vraag waar we naast de relatief kleinere plannen voor een paar honderd woningen ook de grotere ontwikkelingen van de grond kunnen krijgen. Want die zijn absoluut nodig om in de enorme behoefte te voorzien.
Daar maak ik mij vooral zorgen over, want je ziet dat de ambities bij de overheden hoog zijn. Kijk alleen al naar de zeventien grootschalige verstedelijkingslocaties. Daar speelt de complexiteit van gebiedsontwikkeling extra sterk omdat ze binnenstedelijk liggen, met tal van belangen, lange procedures met veel bezwaar en beroep en nu weer het herzien van de programmering vanwege veranderde marktomstandigheden.
Alles bij elkaar zet dit een rem op de aantallen die we ontwikkelen. Vorig jaar zaten wij op tussen de vijf- en de vijfeneenhalfduizend verkochte woningen. We doen dit jaar ons uiterste best om weer in de buurt van die vijfduizend te komen. ‘Ik verwacht niet dat het in 2024 heel veel meer wordt dan in 2023. Want dan moet je die bouwplannen nu al volop in voorbereiding hebben en dat is op veel plekken niet het geval door allerlei vertragingen.’
Als de grootste ontwikkelaar in het land de komende jaren niet boven de 5.000 nieuwe woningen uitkomt, dan is het aantal van 900.000 woningen erbij, waar de minister aan blijft vasthouden, toch volstrekt onrealistisch?
‘Kijk, ik wil graag met Hugo de Jonge mee in de ambitie dat we daar naartoe moeten. Maar ik zie de eerstkomende jaren de totale productie niet veel verder dan 50.000 nieuwe woningen uitkomen. Het tekort gaat dus verder oplopen. Dat is schrijnend, vooral voor de mensen die dringend een woning nodig hebben.
Maar we kunnen daar op korte termijn niet veel aan veranderen. We zullen als markt en overheid samen alles op alles moeten zetten om in de jaren daarna de productie op te schroeven. Ik ben niet zo pessimistisch over de perspectieven. De vraag naar woningen in alle categorieën is enorm. Voor ons is de grote uitdaging om samen met de overheden te kijken hoe we met name de vraag naar tweederde betaalbaar kunnen bedienen met kostenefficiënter bouwen, zodat we de gestegen bouwkosten kunnen opvangen. Dat is bekend terrein voor BPD.’
We zijn niet te beroerd om waar nodig het initiatief te nemen om meer betaalbare woningen te bouwen
‘We zijn niet te beroerd om waar nodig het initiatief te nemen om meer betaalbare woningen te bouwen. Dat doen we bijvoorbeeld met ons BPD Woningfonds (huurwoningen voor middeninkomens van 800-1.100 euro per maand, red.). Een tijdje terug hebben we feestelijk de sleutel van de duizendste woning overhandigd. Boven op die duizend hebben we er nu ongeveer drieduizend in ontwikkeling. We groeien toe naar tenminste vijftienduizend woningen in 2030 in dat fonds.
En we nemen waar mogelijk het initiatief om met gemeenten te kijken waar we meer betaalbaar kunnen realiseren, zoals bij de Nieuwe Defensie in de Utrechtse Merwedekanaalzone. Daar komen 350 extra woningen in het betaalbare segment, mede op ons initiatief, samen met woningcorporatie Woonin (voorheen Mitros, red.).
Strikt contractueel hadden we dat niet hoeven te doen. We hadden door kunnen gaan met sec geld verdienen, gebaseerd op de enorme overwaardes die mensen op hun oudere woning kregen en de lage rentetarieven, maar we vonden en vinden dat maatschappelijk niet verantwoord. Dat gebied zou voor de gemiddelde Utrechter veel te duur worden. Daar kwam terecht kritiek op uit de Utrechtse gemeenschap en de politiek.’
Cruciale grondposities
De minister wijst in interviews de laatste tijd naar de grondeigenaren, waaronder de ontwikkelaars met grondposities, die bewust niet bouwen en de grondprijs te hoog houden. Heeft hij een punt?
‘Ja en nee. Waar wij onder de marktomstandigheden opnieuw naar de kostenopbouw van onze projecten moeten kijken om te kunnen blijven doorbouwen, zullen we dat doen.
Maar sommige ontwikkelingen zijn in het verleden geprogrammeerd. Die kun je niet zomaar in één keer radicaal omgooien. Je kunt ook niet een koper ineens 50.000 euro of een ton korting geven op de werkelijke marktprijs. Dat lost het probleem van betaalbaarheid niet structureel op.
Overigens zat de afgelopen paar jaar ongeveer de helft van onze opgeleverde woningen in het betaalbare segment, namelijk onder de grens van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG), momenteel zo’n vier ton en vorig jaar nog 355.000 euro. We komen op een flink aantal van onze locaties nog steeds uit met de berekeningen, ook voor woningen in het betaalbare segment.’
Alle doorbraken in de volkshuisvesting de afgelopen veertig jaar zijn tot stand gekomen dankzij grote stedelijke uitbreidingen
‘Maar het is makkelijker om iets met die grondprijs te doen bij opgaven van voldoende schaal en liefst niet op de veel duurdere binnenstedelijke locaties. Bijvoorbeeld op locaties als Gnephoek bij Alphen aan de Rijn en Rijnenburg bij Utrecht. Daar kunnen we snel, betaalbaar bouwen, op grond die we trouwens op uitnodiging van de overheden hebben gekocht en niet om te speculeren, maar juist om te kunnen bouwen.
Het gaat zeker niet lukken als we hier een plukje van 100 of 150 woningen doen en daar een plukje van 200, waar we ook moeten bijdragen aan de ontsluiting en andere opgaven.
Als we samen met andere ontwikkelaars en corporaties meteen vijf-, tien- of twintigduizend woningen kunnen ontwikkelen, dan is er veel meer mogelijk in de totale businesscase. De plan-, ontwerp- en ontwikkelkosten, inclusief bijdragen voor infrastructuur en voorzieningen, zijn dan over veel meer woningen te verdelen.
Alle doorbraken in de volkshuisvesting de afgelopen veertig jaar zijn tot stand gekomen dankzij grote stedelijke uitbreidingen. Het is makkelijk redeneren met de wetenschap van nu, maar na de kredietcrisis hebben wij als ontwikkelaars aangegeven juist de nieuwe stedelijke uitbreidingen niet stop te zetten. Heel veel grote gebiedsontwikkelingen zijn toen door gemeenten stilgelegd.
Gelukkig kijken ze daar inmiddels anders tegen aan, vooral omdat het niet anders kan. Er moet worden gebouwd. Toch zeg ik, hadden we de geplande grotere locaties maar doorgezet, dan hadden die woningen er nu gestaan of hadden de plannen er kant-en-klaar gelegen om snel te bouwen. Overigens hebben gemeenten zelf ook grondposities, waarvan het niet voor de hand ligt dat ze de waarde daarvan substantieel afboeken.’
Hardnekkige framing
De beeldvorming is dat jullie als ontwikkelaars alleen maar buitenstedelijk willen bouwen om snel en makkelijker geld te verdienen. Wat doe je daaraan als BPD?
‘Doorgaan met waar we mee bezig zijn: heel veel binnenstedelijk ontwikkelen, samen met gemeenten. En wij niet alleen. Neem Utrecht. Moet je kijken wat wij en anderen daar binnenstedelijk de afgelopen jaren hebben gerealiseerd: Hart van Hoograven, Parkhaven, Kanaleneiland, Overvecht, Ondiep, Daalsedijk, Pijlsweerd… Alleen zeg ik daarbij steeds: blijf naar de feiten kijken. Hoeveel past daar uiteindelijk echt? En hoe lang duurt het om het op die plekken voor elkaar te krijgen? Want misschien past het fysiek wel, maar het kan 20 tot 30 jaar duren voordat een plan binnenstedelijk tot uitvoering is gebracht.
Als je de opgave van Utrecht ziet – 60.000 woningen erbij – en je weet dat de stad nu ongeveer 180.000 woningen telt, dan kun je op je vingers natellen dat een derde stad erbij binnen bestaand bebouwd gebied nooit gaat lukken.
Neem het voorbeeld van de Merwedekanaalzone en Leidsche Rijn. De eerste ideeën voor beide ontwikkelingen stammen ongeveer uit dezelfde tijd, begin jaren negentig. Leidsche Rijn staat er nu voor negentig procent: 100.000 bewoners, 30.000 nieuwe woningen, een nieuw stadscentrum en wijkvoorzieningen, nieuw infrastructuur en heel veel groen en water. En wat staat er aan het Merwedekanaal? Een handvol projecten.’
Moeten we dan niet af van dat frame binnenstedelijk-buitenstedelijk?
‘Wij zeggen: doe binnenstedelijk wat kan en buitenstedelijk wat moet. Ga in ieder geval door met het planproces voor locaties waarvan je weet dat ze aan de beurt komen. Wees niet te terughoudend met kansrijke gebieden aan de randen van steden en dorpen waar je dat verstandig kunt doen.'
Lang niet alle groene gebieden daar zijn waardevolle natuur en landschap. Meestal zijn het eerder verarmde landbouwgronden met weinig biodiversiteit en met een te laag waterpeil als je kijkt naar de huidige opvattingen over goed waterbeheer. Met verantwoorde verstedelijking kun je daar landschap en natuur juist versterken en klimaatadaptieve maatregelen treffen. Ik vind wat we hebben gedaan met een klimaatdijk bij Reeve aan de bypass van de IJssel bij Kampen daarvan een mooi voorbeeld. Kortom: maak plannen, creëer ruimte, stap af van die dogmatische discussie.’
Doe binnenstedelijk wat kan en buitenstedelijk wat moet
‘Sluit je ogen niet voor de feiten, namelijk dat meer dan de helft van de mensen niet in een appartement in de stad wil wonen, maar liever wat meer ruimte en lucht heeft met een grondgebonden woning. Ook jongeren. “Ja, we willen graag in een kwartier of twintig minuten naar de stad kunnen fietsen. Maar dat hoeft van ons niet per sé op tien hoog in een appartement bij het station. Dan fietsen we liever naar dat station”, horen wij van jonge mensen, in de onderzoeken die we regelmatig doen en ook in persoonlijke gesprekken met onze toekomstige kopers en huurders.
Ik hoor sommige bestuurders en zelfs wetenschappers zeggen dat de ruimte er niet meer is voor de toekomstige generaties om zo te kunnen wonen. Ik vind het schrijnend om te horen. Het is gewoon niet waar. Die ruimte is er wel.’
