Jonas’ in IJburg. Amsterdam, een project van Amvest. Beeld Amvest

‘Wij profileren ons op het maken van gezonde leefomgevingen. Daarbij onderscheiden we drie domeinen: het ruimtelijke-, natuurlijke- en het sociale domein’, zegt Thomas Thunnissen, directeur smart city bij ontwikkelaar Heijmans.

‘Bij het ruimtelijke domein moet je denken aan bereikbaarheid en mobiliteitsvraagstukken die met de leefomgeving te maken hebben. Maar we realiseren ook openbare ruimte die uitnodigt om te ontmoeten. Zo hebben we in de Maanwijk in Leusden een pluktuin aangelegd’. Het natuurlijke domein behelst de groenblauwe structuur van de wijk, energiegebruik en circulariteit.

Dit is een ingekorte versie van het artikel in ROm juni 2023. ROm is het vakmagazine over ruimtelijke ontwikkeling en de fysieke leefomgeving en gratis voor ambtenaren en bestuurders-politici in dat beleidsdomein. Meld u hier aan voor een thuisabonnement voor het maandelijkse papieren of digitale magazine.

Facebook voor de buurt

Het sociale domein is relatief nieuw voor de vastgoedbranche. ‘Je moet dan denken aan het stimuleren van diversiteit door differentiatie in woningaanbod, sociale veiligheid en last but not least: de sociale samenhang in de wijk’, vervolgt Thunnissen. ‘Dat doen we onder meer met een buurtapp waar geen reclame op zit. Buren kunnen elkaar daar real time op ontmoeten. Je kunt daar ook een buurtactiviteit zoals een barbecue initiëren.’

De applicatie die Heijmans daarvoor gebruikt is Hoplr. Als antwoord op de toenemende individualisering en globalisering, focust Hoplr op lokale gemeenschapsvorming, meldt de website van de community app. ‘Zo verbinden we mensen met elkaar en met hun omgeving’.

Met die focus op het lokale, onderscheidt Hoplr zich van sociale netwerkdiensten met een globaal bereik zoals Facebook. Of zoals de netwerkdienst zelf schrijft: ‘Hoplr-buurten zijn geografisch afgebakend. Profielen van deelnemers zijn enkel zichtbaar voor leden van het buurtnetwerk zelf.'

Volgens Thunnissen is de adoptiegraad van de applicatie in nieuwbouw die Heijmans realiseert hoog; ‘tot wel 80 procent’. Waarbij hij wel aantekent dat het vooral om koopwoningprojecten gaat waar de ontwikkelaar de tool inzet. ‘Bewoners die een huis gaan kopen krijgen al toegang tot de applicatie om alvast vertrouwd te raken met de buurt en de buren.’

Van gebouwen naar micro-dorpen

Van Nederlandse bodem komt de applicatie Area of People. Gerenommeerde vastgoedpartijen als Amvest, BPD, AM, Achmea Real Estate en corporaties als Trudo en Staedion staan als partners op de site van de applicatie vermeld. Oprichter en CEO Joan Ronner vertelde afgelopen maart over het sociaal bewogen gezin waar hij in opgroeide.

‘Het was heel normaal dat er mensen in huis werden gehaald, van zeer diverse pluimage. Dus niet “ons soort” mensen, niet alleen “gelijkgestemden”. De deur stond open voor iedereen’. Bij de oprichting van Area of People had hij de kleine gemeenschap waar hij vandaan komt voor ogen, waar de arbeider, de hoogleraar, de ingenieur en de verpleger met elkaar in verbinding staan. Het is geen community op basis van opleidingsniveau en interesses, maar op basis van wederkerigheid.

‘Ons doel is om met Area of People van gebouwen microdorpen te maken waar mensen elkaar vinden en helpen. Wij zien bewoners als de belangrijkste onbenutte asset in de vastgoedmarkt.’

Ons doel is om met Area of People van gebouwen microdorpen te maken waar mensen elkaar vinden en helpen

Volgens Ronner is de gemiddelde adoptiegraad in complexen waar de applicatie al wordt ingezet 94 procent. Daarbij helpt het natuurlijk dat bewoners via de app en waar nodig via slimme integraties ook direct met de vastgoedeigenaar of beheerder kunnen communiceren. En andersom ook, dat zij via de app goed op de hoogte blijven van alle ontwikkelingen rondom hun woning en in de app al hun relevante zaken rondom het wonen kunnen terugvinden, legt hij uit.

En mensen stellen elkaar hulpvragen. Juist daardoor ontstaan hem nieuwe verbindingen tussen mensen die elkaar tijdens een spreekwoordelijke buurtbarbecue niet hadden gevonden. Zoals een hoogleraar die zijn brandmelder niet uitkrijgt en wordt geholpen door een buurman die in de bouw werkt, en wél verstand van techniek heeft.

Mensen maken de stad

De vastgoedmarkt begint zich te realiseren dat mensen gebouwen kunnen máken. Maar dat kan nare trekjes krijgen als dit betekent dat verhuurders mensen zonder hbo- of wo-diploma uit een gebouw weren, zoals journalist Arjen van Veelen onlangs aankaartte in zijn boek Rotterdam.

Volgens Ronner hoeven verschillende achtergronden een connectie en cohesie niet in de weg te staan, maar blijkt in de praktijk dat juist dat mensen met verschillende achtergronden veel aan elkaar kunnen hebben.

Sociale cohesie komt de leefbaarheid ten goede. De betere leefbaarheidssituatie resulteert volgens Ronner in lagere beheerlasten en in een hogere vastgoedwaarde. Dat vloeit ook voort uit steeds scherpere ESG-richtlijnen, stelt hij, met sociale duurzaamheid als een van de thema’s. Dat is de propositie waarmee hij zijn dienst bij de vastgoedmarkt aan de man brengt. ‘Het is niet alleen iets waar wij in geloven, we zien gewoon dat het werkt.’ Uit het gegeven dat veel verhuurders buurtapplicaties inzetten kan worden opgemaakt dat de vastgoedmarkt in elk geval een positief effect verwacht.

Jonas en de Walvis

Woningverhuurder Amvest zet een community-app nadrukkelijk in als extra hulpmiddel om de interactie en verbinding tussen bewoners te ondersteunen, die via fysieke voorzieningen tot stand moet komen. ‘Per locatie kan de invulling van de app verschillen, afhankelijk van de voorzieningen’, aldus een woordvoerder van Amvest.

De ontwikkelende belegger leverde onlangs het Amsterdamse complex Jonas’ (met apostrof) op met 273 woningen. ‘Bij Jonas’ kun je bijvoorbeeld de poolbar op het dak reserveren voor als je een feestje wilt geven of zie je wat er te zien is in de filmzaal.' Bewoners kunnen ook in de app terecht voor praktische vragen, dienen er reparatieverzoeken in, en plaatsen een oproep voor het lenen van gereedschap. In een persoonlijk profiel geven bewoners aan wat hun hobby’s zijn en zo maken zij gemakkelijk contact met mensen met dezelfde interesses.

Het is niet alleen iets waar wij in geloven, we zien gewoon dat het werkt

De naam Jonas’ refereert aan het verhaal van Jonas en de Walvis. Dat staat voor avontuur, maar ook voor beschutting en geborgenheid in een “groot lichaam”, aldus de woordvoerder.

Om de sociale cohesie door ontmoetingen te stimuleren heeft Jonas’ in het gebouw een scala aan gemeenschappelijke voorzieningen die bewoners van de relatief kleine appartementen comfort moeten bieden waaronder een dakstrand met rooftop-bar, deelauto’s en een filmzaal. Een community app moet dat doel ondersteunen. Beeld Amvest

Wederkerigheid als voorwaarde

‘De mensen, hun activiteiten en de situatie waarin ze zich begeven zijn bepalend, de techniek is faciliterend’, zegt Peter de Waart, hoofddocent bij de opleiding Communication and Multimedia Design (CMD) van de Hogeschool Rotterdam.

Voorwaarde voor het slagen van een buurtapplicatie is volgens Nicole Stofberg, lector platformeconomie aan de Haagse Hogeschool, een duidelijke geografische afbakening zodat je met recht kunt spreken van een lokale community. Die moet ook niet té groot worden. Dan wordt het té anoniem en hebben mensen eigenlijk geen connectie met elkaar.

Een ander vereiste is een vorm van wederkerigheid. ‘Mijn onderzoek heeft aangetoond dat “equality matching” voorwaarde is voor een goed functionerend deelsysteem. Een kredietsysteem kan daarbij helpen.' Dat verklaart volgens haar de weerstand die ontstond in de couchsurfing community toen een nieuwe eigenaar couchsurfing ging promoten als gratis hotel, om nieuwe betaalde accounts werven. De basis van deze community is altijd wederkerigheid geweest en het kredietsysteem met reviews vormde daarvoor de basis.