‘Voor ons als publieke partij is het vooral zaak om te kijken in de regio waar de verschillende opgaven liggen en te kijken waar schuifruimte mogelijk is. We kunnen een deel van de oplossing bieden, maar of dat een oplossing is voor investeerders, is maar de vraag.’
Dit vroeg Marjolein Steinebach van Metropoolregio Rotterdam-Den Haag (MRDH) zich hardop af tijdens een paneldiscussie op de Provada, waarbij de vraag centraal stond wat er nodig is om professionele vastgoedontwikkelaars- en beleggers om te investeren in de groeiende bedrijfsruimtemarkt.
Steinebach probeerde tijdens de sessie van SKBN van vakblad BT in samenwerking met MRDH, gemeente Rotterdam en gemeente Den Haag met Sven Bertens van vastgoedadviseur JLL, Bert Hesselink van belegger en logistiek vastgoed ontwikkelaar CTP en Marcel Michon van Buck Consultants International een antwoord te geven.
Zoektocht naar herontwikkelingslocaties
Marcel Michon (BCI) haakte in op het dilemma van Steinebach door te stellen dat bij het zoeken naar geschikte bedrijfs- en werklocaties het belangrijk is om eerst het bredere plaatje in beeld te krijgen. Zo heeft Buck volgens Michon in de zoektocht naar bedrijfsruimte in de Spaanse Polder in Rotterdam succesvol een ‘opsporing verzocht’-aanpak gehanteerd.
‘We zijn gaan kijken naar kleine stukjes grond waar herontwikkeling mogelijk was. Daarin is de gemeente goed in geslaagd. Het was vooral een kwestie van ergens een schop in de grond krijgen. Met wat geld uit diverse fondsen is dit gelukt.’
Michon ziet veel kansen voor ontwikkelaars en beleggers om in de bedrijfsruimtemarkt te investeren. Er staat volgens de senior-adviseur van BCI een nieuwe generatie ontwikkelaar-beleggers op die langdurige ontwikkelingstrajecten durven aan te gaan.
‘In het geval van Rotterdam hebben we meegemaakt dat een ontwikkelaar drie kavels tegelijkertijd opkocht en een stuk vervuilde grond wegwerkte om nieuwbouw te realiseren. Er ontstond daar echt een stuk gebiedsontwikkeling. Ik ben blij met deze ontwikkeling, want is het een eerste aanzet om grootscheepse herstructurering van de grond te krijgen.’
Ecosysteem van wonen en werken
CTP is volgens Michon het schoolvoorbeeld van een belegger die een langetermijnontwikkeling aandurft. Het vastgoedbedrijf van miljardair Remon Vos kocht eind vorig jaar via een sale-and-lease-back transactie 30 bedrijfspanden op van Deli Home. De panden van de bouwmaterialenleverancier zijn gevestigd op een verouderd binnenstedelijk bedrijventerrein in Gorinchem.
De gemeente wil de komende jaren met CTP het terrein van circa 30 hectare transformeren naar een gemengd woon-werkgebied. ‘We hebben tientallen miljoenen euro’s geïnvesteerd in dit gebied. Ons doel is om dit terrein langjarig in eigendom te houden zodat we een ecosysteem van wonen en werken kunnen realiseren samen met de gemeente.’
Hesselink somde een lijstje van tien punten op waarom deze aanpak voor een ontwikkelaar kan werken. ‘Belangrijkste punt is dat we in Gorinchem een eigendomspositie hebben. Zonder die positie zouden we nooit met de gemeente aan tafel zijn gaan zitten.’
Tweede voorwaarde is dat de gemeente ook een strategie heeft. ‘Belangrijk want die wordt geborgd op het hoogste niveau, niet alleen door de gemeente, maar ook door ons. We zitten samen met onze CEO in een stuurgroep, waar we regelmatig overleg voeren over de strategie.'
Vertrouwen over en weer en het samen willen investeren in een langetermijnvisie zijn belangrijke condities volgens Hesselink voor het uiteindelijke slagen van dit traject.
Bedrijfspand van Deli Home in Gorinchem. CTP wil het verouderde terrein met 30 Deli Home panden herontwikkelen tot een woon-werkgebied.
Dip door hoge rente en bouwkosten
Wat beleggers en ontwikkelaars op dit moment in de weg zit om te investeren in de bedrijfsruimtemarkt zijn de hoge rente en bouwkosten. ‘Dat maakt de casus voor de herontwikkeling van bedrijfspanden in stedelijke gebieden op dit moment lastig en uitdagend, stelde panellid Sven Bertens van JLL.
‘Daar moeten we doorheen. We zien de noodzaak en de vraag van het landelijke mkb naar extra bedrijfsruimte. Het is nu vooral een kwestie van de lange adem. De kortere projecten zijn nu even uit het vizier.’
'Als startups doorgroeien naar scale-ups vertrekken zij uit onze regio want er is geen plek meer'
Steinebach vindt het een positieve ontwikkeling dat alle 21 gemeenten in de metropoolregio Rotterdam-Den Haag de bedrijfsruimtevraag onderstrepen, maar haast is geboden. ‘We hebben twee universiteiten in onze regio, waar veel startups uit komen. Op het moment dat zij doorgroeien naar scale ups vertrekken zij uit de regio want er is geen plek meer. Dat kunnen we economisch niet verkopen.’
Vanuit de zaal werd gevraagd of een mkb’er die een bedrijfspand vaak in eigen beheer heeft als pensioenpotje wel bereid is om in de huurmarkt te stappen. Dat is mogelijk volgens Hesselink als een succesvol mkb-bedrijf zich realiseert dat hij op termijn uit zijn pand zal groeien. ‘Dit type bedrijven willen we faciliteren, maar dat vraagt de nodige uitleg.’
Impacteconomie vraagt om schaal
Op de vraag aan het panel wat er nodig is aan investeringen in bedrijventerreinen onder de kapstok van de impacteconomie, een trend waarbij de menselijke behoefte naar zingeving en betekenisvol handelen steeds belangrijker wordt, was Hesselink stellig. ‘Om in te spelen op de impacteconomie hebben we vooral schaal nodig, zoals in het geval van Gorinchem. Daarom is gebiedsontwikkeling zo belangrijk met als voorwaarde dat we in Nederland echt moeten stoppen met die postzegelontwikkelingen.’
