[kadertekstje] Woningbouwprojecten zijn sneller te ontwikkelen, met minder mensen en dus goedkoper. Dit blijkt uit onderzoek naar de mogelijkheden van parallelle woningbouwontwikkeling in opdracht van het ministerie van BZK. Dit vergt echter een andere manier van werken. De kern van het verhaal is het hanteren van een parallelle planning in plaats van serieel. Daarbij starten vanaf dag één een aantal processtappen gelijktijdig: nota van uitgangspunten, de (gestandaardiseerde) anterieure overeenkomst, het ontwerpproces, participatie en het bestemmingsplan. Partijen werken gecommitteerd aan één project onder hoge druk, er vindt een continue uitwisseling van informatie plaats en het besluitvormingsproces wordt ingedikt door standaardisatie. De ontwikkeltijd kan daardoor worden verkort van zes naar twee jaar.
Dit klinkt als muziek in de oren. Maar is het realistisch? We zien vaak dat ontwikkelaars in de planning altijd al uitgaan van start bouw na twee jaar. Op zich logisch. Een voortvarende planning zorgt namelijk voor urgentie en scherpte. Een ingecalculeerde vertraging resulteert immers altijd in een daadwerkelijke vertraging. In de praktijk worden bepaalde processtappen al gelijktijdig gestart, maar is het vanuit kostenoverweging of proces niet altijd efficiënt om meteen door te pakken. Bijvoorbeeld in het geval van noodzakelijke onderzoeken voor het bestemmings/omgevingsplan. Vervolgonderzoeken naar ecologie, bodemkwaliteit, archeologie en waterhuishouding kunnen namelijk duur en tijdrovend zijn.. De uitkomsten van dergelijke onderzoeken bepalen het risicoprofiel van het project en zijn daarmee sturend voor het ontwerpproces en de ontwikkelstrategie.
Ontwikkelende partijen willen vanuit risicobeheersing de haalbaarheidsfase zorgvuldig doorlopen
Zo is bij een grootschalige woningbouwlocatie van ons, de aanwezigheid en noodzakelijke verplaatsing van de rugstreeppad zeer bepalend voor de algehele planning. Start bouw is pas mogelijk als alle rugstreeppadden zijn verplaatst naar een nieuw compensatiegebied. Daarvoor is een ontheffing van de omgevingsdienst nodig, moet een nieuw landschapsgebied worden ontwikkeld en mag het afvangen vanwege het voortplantingsseizoen enkel in specifieke maanden plaatsvinden. In het BZK-onderzoek wordt tijdwinst behaald door de anterieure overeenkomst naar voren te halen. Op zich een mooi streven, maar partijen willen vanuit risicobeheersing doorgaans eerst de haalbaarheidsfase zorgvuldig doorlopen, alvorens ze een vervolgovereenkomst sluiten. Zo ben ik nu bezig met een woningbouwlocatie waarbij de planvorming in feite al ruim vijftien jaar in de haalbaarheidsfase zit, terwijl partijen wel degelijk willen bouwen. Gelukkig is er nu licht aan het einde van de tunnel.
Het standaardiseren van de anterieure overeenkomst is overigens niet altijd wenselijk, omdat partijen behoefte hebben aan regie, maatwerk en flexibiliteit. Denk aan zaken als bovenwijkse voorzieningen, plankosten, de toepassing van de PPT-criteria en de macro-aftopping. Zaken die bij complexe locaties lastig te standaardiseren zijn. Dit is ook de reden waarom het exploitatieplan in de praktijk zelden wordt toegepast.
Kortom, gebiedsontwikkeling is complex. Gedurende het proces moet veel onderzoek worden gedaan en strategie worden bepaald om te komen tot een maatschappelijk, haalbaar en uitvoerbaar plan met een acceptabel risicoprofiel. Dit vereist een hoge mate van zorgvuldigheid. En dat kost simpelweg tijd. Een radicale versnelling middels een parallelle planning zal mijns inziens vooral bij kleine, minder complexe woningbouwlocaties zeer kansrijk zijn. Maar je krijgt nooit spijt van zorgvuldigheid!
Onder de titel Privaat Perspectief schrijven gebiedsontwikkelaars bij Heijmans en AM maandelijks voor ROm een column over actuele vraagstukken en trends bij duurzame gebiedsontwikkelingen. Ferdinand Michiels is gebiedsontwikkelaar (regio noordwest) bij Heijmans.
ROm is het maandelijkse vakblad voor ruimtelijke ontwikkeling en de fysieke leefruimte. Voor ambtenaren in die domeinen is het digitale magazine gratis. Neem nu een abonnement.
