Dit artikel staat in ROm september 2023. ROm is het vakmagazine over ruimtelijke ontwikkeling en de fysieke leefomgeving en gratis voor ambtenaren en bestuurders-politici in dat beleidsdomein. Meld u hier aan voor een abonnement op het maandelijkse papieren of digitale magazine.

De komende jaren moeten we zo’n 100.000 woningen per jaar bouwen om de wooncrisis op te lossen. Alleen maar woningen neerzetten, zonder na te denken over de sociale impact op lange termijn, is een gemiste kans en creëert de problemen van de toekomst. Het aantal eenpersoonshuishoudens neemt in alle leeftijdsgroepen toe en met de vergrijzing groeien de zorgvraag en -kosten, samen met het tekort aan zorgpersoneel. De coronatijd maakte duidelijk dat eenzaamheid niet alleen leeft onder ouderen, maar ook jongeren treft. We zien in deze periode dat er onder families en buurtbewoners een grote bereidheid is om elkaar waar mogelijk te helpen. De kunst is om dit te vertalen naar stedenbouw en gebiedsontwikkeling.

Beperkende regelgeving

Helaas liggen er nog obstakels op de weg, die werkbare oplossingen voor de woningmarkt in de weg staan. Zowel op het niveau van de woning, het gebouw als het gebied. Op woningniveau is woningsplitsen een van de oplossingen die de woningnood tegengaat. Zeker voor senioren is dit een mooie optie. Ze kunnen kleiner wonen en ze kunnen een beetje op elkaar letten. Dit verkleint de kans op vereenzaming en drukt de medische kosten. Alleen de huidige wetgeving werkt vaak beperkend voor senioren die van woningsplitsing gebruik willen maken. 

Huidige wetgeving beperkend voor senioren die van woningsplitsing gebruik willen maken

Ondanks de splitsing ziet de overheid de woning als één huis, waardoor de senioren volgens de wet één huishouden vormen. En “samenwonen” betekent dat je geen aanspraak mag maken op de volledige oudedagsvoorziening. Het gevolg: de AOW wordt gekort. Deze strafkorting is een van de redenen waarom senioren honkvast in een te grote eengezinswoning blijven wonen.

Hoge grondprijzen

Op woning-, gebouw- en gebiedsniveau vormen grondprijzen een obstakel. Gemeenten houden vast aan traditionele bestemmingsplannen, waarbij de functie wonen een bepaalde grondwaarde vertegenwoordigt. Met de oplopende bouwkosten als gevolg van grondstofschaarste en het gebrek aan gekwalificeerd personeel aan zowel marktkant als bij de gemeente, is er nauwelijks ruimte om iets extra’s te doen. Ter aanmoediging en borging van meergeneratiewonen, waarbij het mogelijke is om verschillende generaties in de woonomgeving beter te mengen, moet de rijksoverheid gemeenten adviseren om de grondprijzen hierop aan te passen. Hierdoor ontstaat meer financiële ruimte om de woningen en gebouwen aan te passen aan de doelgroep. Bredere gangen/galerijen in een woongebouw of een gezamenlijke ontmoetingsruimte stimuleren sociale omgang en vergroten het woongenot. 

Verschillende doelgroepen hebben baat bij dergelijke maatregelen. Zo kan een jong gezin met kinderwagen een bredere gang/galerij, traditioneel ingericht voor een senior met scootmobiel, erg goed gebruiken. Gedeelde ruimten, zowel in gebouw als in buurt, zoals binnentuinen, stimuleren ontmoetingen tussen generaties die anders minder snel plaatsvinden. 

In het Landscronerhof in Weesp is “meergeneratiewonen” in de praktijk gebracht. Het is ontwikkeld als klassiek begijnhofje, waarbij ouderen en gezinnen samenwonen. De bewoners ontmoeten elkaar in de omsloten ruimte van de gemeenschappelijke binnentuin en organiseren samen activiteiten in het gemeenschappelijke theehuis. Beeld AM

Gebiedsgericht integraal denken

Op gebiedsniveau is het belangrijk faciliteiten in de openbare ruimte te stimuleren en te zorgen dat dit geborgd is in de exploitatie. In plaats van op postzegelniveau te opereren, is het belangrijk om het gebied voorop te stellen, meer samen te werken en anders te kijken naar de (maatschappelijke) kosten-batenanalyse die daarmee samenhangt. 

Omdat het vaak lastig is om de economische meerwaarde te berekenen van dergelijke maatschappelijke investeringen, is het vooral zaak dat partijen elkaar gaan vinden en vertrouwen rondom sociale thema’s als deze. Dit is ook in het belang van gemeenten. Zij zijn sinds 2015 verantwoordelijk voor onder andere langdurig zieken en ouderen. Door samen meergeneratiewonen vorm te geven, profiteren juist zij van de voordelen die deze benadering oplevert. Immers, hulpbehoevenden spreken minder snel het gemeentelijke zorgbudget aan, doordat de verschillende generaties meer op elkaar letten.

Nu we aan de vooravond staan om Nederland opnieuw in te richten, moeten we nadenken hoe we willen wonen. Meergeneratiewonen is an sich geen pasklaar antwoord op al deze grote vraagstukken. Het vormt ook geen vervanging voor formele zorg en is geen pleidooi om terug te keren naar het familie-afhankelijke leven van voor de industriële revolutie. 

Beter nadenken, binnenstedelijk én in de buitengebieden, over de juiste mix van woontypologieën en generaties

Wel kunnen we werken aan levendigere buurten waar mensen elkaar opzoeken en indien nodig lichte zorgtaken voor elkaar verrichten. Binnenstedelijk en in de buitengebieden moeten we beter nadenken over de juiste mix van woontypologieën en generaties. We moeten een gebouwde omgeving creëren die in harmonie is met de natuur en waarin verschillende generaties harmonieus met elkaar samenleven.

Circulair businessmodel

Deze sociale kant van gebiedsontwikkeling vraagt om een nieuw circulair businessmodel. Gemeenten moeten daarvoor meer binnenstedelijke regie nemen, zodat marktpartijen de vrijheid krijgen om sociaal te innoveren.Hanteren van een passend prijsbeleid en het maatschappelijk rendement meenemen in de bepaling van de grondprijs en de gunning van de opdracht, stimuleren marktpartijen om maatschappelijke extra’s mee te nemen die de sociale cohesie in de stad bevorderen. 

Wanneer een gebied bijdraagt aan meer veiligheid en een sterk sociaal netwerk, dan profiteren daar uiteindelijk veel partijen van; zeker niet alleen ontwikkelaars en beleggers. Het actief sturen op het duurzaam samenbrengen van verschillende generaties leidt tot meer solidariteit, betere gezondheid en meer levensgeluk. Deze unieke kans mogen we niet laten liggen.

Een meerjarige betrokkenheid van alle partijen is dus zeer gewenst. 

Dit past in de Europese ontwikkeling waarbij grote organisaties volgens de Corporate Sustainable Reporting Directive (CSRD) moeten rapporteren op ESG-gebied. Het past in de geest van die wetgeving als gemeenten en marktpartijen zo naar gebiedsontwikkeling en de bouwopgave gaan kijken.

Al het bovenstaande vraagt om een andere manier van denken én werken, waarbij meergeneratiewonen het uitgangspunt is. Dit was tot de Tweede Wereldoorlog heel gewoon, maar geldt vandaag de dag als iets heel bijzonders. Gemeenten hebben de sleutel in handen om dit tot een succes te maken en de maatschappelijke vruchten ervan te plukken. 

Regie nemen is overigens niet hetzelfde als een projectaanvraag helemaal dichttimmeren. Zoals gezegd, de gemeente moet kaders stellen waarbinnen marktpartijen de vrijheid krijgen om te innoveren. In de drukbevolkte stad is verdichting nog steeds mogelijk, als er maar wordt nagedacht over het efficiënter ontwikkelen van gebouwen en gebieden, zodat deze geschikt zijn voor een diverse bewonerspopulatie en dus meer generaties. Deze werkzaamheden kunnen integraal worden meegenomen met de verduurzamingsprojecten die op stapel staan. We hebben meerjarige plannen nodig met een bredere kijk dan alleen vierkante meters woonoppervlak neerzetten. 

Anouk Reintjens is ontwikkelmanager bij gebiedsontwikkelaar AM. Zij schreef deze bijdrage met Auguste van Oppen, architect en partner bij architectenbureau BETA

BETA office for architecture en gebiedsontwikkelaar AM publiceerden samen het boek Meer Generatie Wonen, waarin zij hun visie uiteenzetten en staven met praktijkvoorbeelden. Dit boek is gratis te lezen via de website van AM: www.am.nl/meergeneratiewonen of via de website van BETA: https://beta-office.com/project-updates/book-intergenerational-living/