Inschrijven voor nieuwsbrief
Advertentie
Woningbouw Verstedelijking Infrastructuur en mobiliteit Gebiedsontwikkeling

Complexe gebiedsontwikkeling bij stations Hoofddorp en Schiedam

'Kleine' spoorzones, grote opgaven

In Hoofddorp zijn 10.000 woningen gepland rond het nieuwe ov-knooppunt Spoorzone Hoofddorp. Het Haarlemmermeerse plan bestaat onder meer uit de deelgebieden Stationskwartier en Graan voor Visch Zuid, beide aan de westkant van het spoor. Graan voor Vi
Auteur Jan Jager

13 september 2023 om 21:49, Leestijd ca. 7 minuten


Als de druk op de grote steden groeit, komen de flanken in zicht. Ook daar krijgt bouwen in spooromgevingen prioriteit, zoals rond stations Hoofddorp en Schiedam Centrum. Het zijn ongewoon grote opgaven die de schaal van randgemeenten letterlijk overstijgt. Naast geld is expertise van buitenaf onmisbaar.

In Hoofddorp zijn 10.000 woningen gepland rond het nieuwe ov-knooppunt Spoorzone Hoofddorp. Het Haarlemmermeerse plan bestaat onder meer uit de deelgebieden Stationskwartier en Graan voor Visch Zuid, beide aan de westkant van het spoor. Graan voor Vi

Dit is de ingekorte versie van het artikel in ROm september 2023. ROm is het vakmagazine over ruimtelijke ontwikkeling en de fysieke leefomgeving en gratis voor ambtenaren en bestuurders-politici in dat beleidsdomein. Meld u hier aan voor een abonnement voor het maandelijkse papieren of digitale magazine.

Vanaf Spoorzone Hoofddorp staan toekomstige reizigers straks binnen tien minuten op het Leidseplein. Daarbij hoort het doortrekken van de Amsterdam Nood/Zuidlijn. ‘De metro die hier straks landt, gaat een enorme impuls geven aan het gebied’, zegt wethouder Jurgen Nobel (woningbouw en ruimtelijke ontwikkelingen). We hopen natuurlijk ook op een intercityhalte.’ In Schiedam verrijst Schieveste: 3.000 woningen tussen het spoor en de A20 en op korte afstand van bedrijventerreinen. De ontwikkellocatie concentreert zich langs de ‘Oude Lijn’, de spoorlijn tussen Leiden en Dordrecht. De bouw mag starten, nadat eind juli bekend werd dat er geen bezwaren meer lopen tegen het bestemmingsplan. In Schieveste moeten uiteindelijk 3.000 woningen verrijzen, op een plek dat nu nog een marginale kantorenlocatie is. Beeld: Ontwikkelcombinatie Schieveste (OCW) 

Drie- tot vierhonderd grondeigenaren

Beide projecten zijn behoorlijk complex. In Hoofddorp heeft het gebied met Graan voor Visch Zuid een zeer versnipperde eigendomssituatie, terwijl de gemeente beperkte financiële slagkracht heeft om actief gronden aan te kopen. ‘We hebben te maken met drie- tot vierhonderd grondeigenaren’, zegt wethouder Nobel. ‘Als straks die Noord/Zuidlijn er komt, dan loop je het risico dat marktpartijen zich op het gebied storten. Daarom hebben we nu een verwervingsstrategie naar de gemeenteraad gestuurd waarin staat welke panden we eventueel willen aankopen.’

In Schieveste moeten uiteindelijk 3.000 woningen verrijzen, op een plek dat nu nog een marginale kantorenlocatie is. Beeld: Ontwikkelcombinatie Schieveste (OCW) 

De grootste uitdaging voor de Spoorzone Hoofddorp is de infrastructuur. Hiervoor is inmiddels 100 miljoen euro toegewezen. Vanuit het BO Leefomgeving kwam daar nog eens 21,9 miljoen euro bij. Beide budgetten zijn bedoeld voor maatregelen voor de periode tot 2030. Maar omdat het MIRT-budget alleen bestemd is voor harde infrastructuur, rest daarmee nog een groot financieringsgat. Ingrepen aan het station en bijvoorbeeld een nieuwe onderdoorgang zijn niet gedekt.

Voor investeringen in het ov-knooppunt is de gemeente daarnaast afhankelijk van andere overheden, en ondanks 160.000 inwoners is Haarlemmermeer niet groot genoeg om alle benodigde expertise zelf in huis te hebben. ‘We hebben echt die andere overheden nodig. Financieel én qua capaciteit’, zegt Wethouder Nobel. 

Geluidsbelasting te hoog

Ook de spoorzone in Schiedam is complex. De ligging van het gebied, ingeklemd tussen het spoor en de snelweg A20 en op korte afstand van bedrijventerreinen, maakt de ontwikkeling uitdagend. Met een inmiddels onherroepelijk bestemmingsplan verwacht Guus de Groot, directeur-grootaandeelhouder van de Rotterdamse projectontwikkelaar en bouwer Van Omme & De Groot binnen afzienbare tijd te kunnen starten met de realisatie, verklaarde hij op de website van ontwikkelcombinatie OCS. 

OCS bestaat naast Van Omme & De Groot uit Dura Vermeer, VolkerWessels Vastgoed en Synchroon. Zij meldden zich in 2018 bij de gemeente Schiedam om op Schieveste – tot dan toe een monofunctioneel kantorengebied – een hoogwaardig woonmilieu te creëren. Dat was nadat Gijs van den Boomen, directeur en hoofdontwerper van KuiperCompagnons, een aantal marktpartijen op het woonpotentieel van marginaal kantorengebied wees. KuiperCompagnons maakte vervolgens het stedenbouwkundig plan en was in opdracht van OCS nauw betrokken bij alle vervolgfasen, tot en met het maken van het bestemmingsplan.

'Het is een megacomplex bestemmingsplan geweest vanwege de ligging van het gebied met veel geluidshinder, luchtverontreiniging en externe veiligheidsrisico’s’, vertelt Wanne Verweij, afdelingshoofd en planoloog bij KuiperCompagnons en projectleider bestemmingsplan Schieveste. Daarvoor moest veel onderzoek worden verricht, om zo de 'uitvoerbaarheid' aan te tonen.  

Op een aantal punten langs de snelweg bleek de geluidsbelasting te hoog’, zegt Verweij. ‘Op die plekken hebben we in het bestemmingsplan dove gevels moeten voorschrijven.’ Op andere plekken volstaan technische maatregelen in de woning, bijvoorbeeld door de slaapkamer aan de rustige kant te situeren en de gang aan de drukke kant. Verweij: ‘Uiteindelijk is er voor geluid altijd wel een oplossing te vinden, maar het kost geld. Dat kan de haalbaarheid van een plan onder druk zetten.'

De bebouwing van Schieveste is geconcentreerd rondom een middengebied. De bebouwing fungeert als geluidsscherm. Beeld: Ontwikkekcombiatie Schieveste (OCS)

Net als het bestemmingsplan is ook de m.e.r.-procedure volgens Verweij ‘zeer omvangrijk’ geweest. ‘De Commissie m.e.r. wilde dat we ook de effecten van bouwfasering op de geluidbelasting op de woningen nauwgezet in kaart brachten.’

De gemeente Haarlemmermeer is nog bezig met de afronding van het concept-ontwikkelkader Spoorzone. Dat zou na de zomer naar het college moeten gaan, om vervolgens vrij te worden gegeven voor participatie, vertelt Judith van Wijk, die vanuit TwynstraGudde samen met collega Frank Velthuis begin 2023 is aangesteld als (duo) programmamanager Spoorzone. Zij neemt de inhoud voor haar rekening, Velthuis zit meer op de processen. ‘Vervolgens moet het stuk naar de raad en kan begonnen worden met de uitwerking, waaronder een stedenbouwkundig plan,’ aldus Van Wijk.

Het al verder gevorderde planproces in Schiedam werd vorig jaar even onderbroken toen de bestuursrechter een bezwaar werd ingewilligd vanwege de mogelijke windhinder door twee te bouwen hoge toren. Het college handelde snel en maakte een nieuw plan met een gehalveerde woontoren die in eerste instantie 90 meter hoog zou worden en het schrappen van een andere toren. Bij Schieveste is volgens Verweij een intensieve samenwerking ontstaan tussen het team van de gemeente en een nagenoeg even groot team met veel specialisten van KuiperCompagnons. Er is vaak en intensief contact geweest, met frequente afstemming en korte lijntjes. ‘Dat kost natuurlijk veel geld, maar heeft absoluut bijgedragen aan goede inhoud en voortgang.’

Het planproces werd vorig jaar even onderbroken toen een bezwaar werd ingewilligd vanwege de mogelijke windhinder door twee te bouwen hoge toren. Het college handelde snel en maakte een nieuw plan met een gehalveerde woontoren die in eerste instantie 90 meter hoog zou worden en het schrappen van een ander pand.

Bij Schieveste is volgens Verweij een intensieve samenwerking ontstaan tussen het team van de gemeente en een nagenoeg even groot team met veel specialisten van KuiperCompagnons. Er is vaak en intensief contact geweest, met frequente afstemming en korte lijntjes. ‘Dat kost natuurlijk veel geld, maar heeft absoluut bijgedragen aan goede inhoud en voortgang.’

Het toegezegde MIRT-budget voor Spoorzone Hoofddorp is volgens programmamanager Van Wijk enkel bestemd voor de harde infrastructuur, nog los van ingrepen aan het station en bijvoorbeeld een nieuwe onderdoorgang. En voor infrastructurele maatregelen in de periode ná 2030 is nog geen financiële dekking. Het tekort zit daarmee op diverse vlakken, maar ook op de inrichting van de knoop: de directe stationsomgeving en de openbare ruimte. ‘Het is noodzakelijk daar echt kwaliteit toe te voegen. Wij (de gemeente, red.) kunnen dat niet uit de gebiedsontwikkeling bekostigen naast alle andere investeringen die we al doen’.

Daarover lopen volgens Van Wijk intensieve gesprekken met de provincie en het ministerie van BZK. Maar uiteindelijk is betrokkenheid van het ministerie van IenW, die de budgetten voor infrastructuur heeft, onontbeerlijk. ‘We missen nog de gezamenlijke aanpak op het gebied van infrastructuur en gebiedsontwikkeling. Het is een nationaal project.’

De gemeente Haarlemmermeer verkent inmiddels samen met de provincie en het Rijk hoe een meer formele samenwerking kan vormkrijgen. Een gezamenlijk programmabureau is een van de mogelijkheden. ‘Dat heeft voor- en nadelen’, zegt wethouder Nobel. ‘Voordeel is dat je meer ambtelijke capaciteit en slagkracht hebt. Nadeel is dat je een stuk van je gemeentelijke autonomie inlevert, ofschoon wij natuurlijk altijd nog over bestemmingsplannen gaan. Het vraagt om precieze en heldere afspraken.’

Gerelateerde Artikelen