In de spoorzone van Gouda is de bouw begonnen van Wonen in Goud, dat door herschikken van de portefeuille minder dure appartementen krijgt. Er komen geen 200 maar 250 woningen: 56 koopwoningen, plus 96 woningen voor Woonpartners Midden-Holland (in de lage toren) en 98 huurappartementen voor BPD Woningfonds (voornamelijk in de hoge toren). Beeld BPD
Door Jos Feijtel en Geurt Keers
Verkeerd bouwen lost inderdaad het probleem niet op. Maar wat is dat ‘verkeerd’ bouwen? Wie naar de feiten kijkt, ziet het volgende. In 2023 is de verkoop van appartementen verder in elkaar gezakt: 29 procent minder dan het jaar daarvoor.
Over de hele linie zijn de verkoopaantallen lager maar de daling van het aantal verkochte eengezinswoningen was beduidend lager: 16 procent.[1] (Vooral de daling van duurdere appartementen is opvallend. Dat heeft twee oorzaken. Ten eerste is er nu eenmaal bij woningzoekenden in alle leeftijdsklassen en bij alle huishoudenstypen een grote voorkeur en vraag naar grondgebonden woningen. Vier achtereenvolgende WoOn-onderzoeken, om de drie jaar gehouden in opdracht van het ministerie van BZK tonen dat aan.[2]
Die voorkeur is door de jaren heen constant en robuust. In de meeste binnenstedelijke plannen zijn er weinig grondgebonden woningen mogelijk en biedt de businesscase daarvoor geen ruimte. De tweede oorzaak: dure, hoge appartementencomplexen, vaak met parkeerkelder, vragen lange voorbereiding, lange bouwtijd en daarmee langdurige voorfinanciering. Dat maakt de appartementen nog duurder. Als er al vroege kopers zijn te vinden, krijgen die te maken met hoge kosten van een lange overbruggingshypotheek of onzekerheid over de verkoop van hun bestaande woning.
Waarom dan zoveel dure appartementen?
Je vraagt je dus af waarom ontwikkelaars zoveel dure appartementen op de markt brengen als de afzet van dure appartementen zo moeizaam gaat. Voor een deel wellicht vanuit de naïeve gedachte en eerdere ervaringen dat uiteindelijk elke nieuwbouwwoning wel te slijten zal zijn. Voor het merendeel worden ontwikkelaars in die hoek gedrongen door de zeer stringente politiek in een aantal provincies: alles moet binnenstedelijk en voor een heel fors deel betaalbaar.
Verhoudingsgewijs worden te veel dure appartementen gebouwd
Overigens heeft Provincie Noord-Holland gebroken met dit rigide beleid. Die streeft inmiddels een gezonde mix na van binnen-en buitenstedelijk bouwen. En recent is een akkoord getekend tussen Lelystad, Provincie Flevoland en de minister over een nieuwe VINEX-locatie met 10.000 woningen. Als een zo groot deel betaalbaar moet zijn en als alle woningen op dure binnenstedelijke locaties moeten komen, betekent dat hoge kosten en verlies op forse delen van de betaalbare woningen, die dan moeten worden gecompenseerd met een vrij klein aandeel duurdere woningen. Op enig moment is de rek daaruit.
Het stilvallen van veel projecten op dit moment komt onder meer door deze noodzaak tot onevenredig hoge compensatie: het tekort op de betaalbare woningen moet door een te klein aantal dure woningen worden goedgemaakt. En dan wel dure appartementen terwijl de voorkeur van veel zoekenden uitgaat naar grondgebonden woningen.
De plank wordt dus twee keer misgeslagen. Gelukkig heeft Hugo de Jonge (zie eerdergenoemde AD artikel) laten blijken dat volgens hem met de Zuid-Hollandse aanpak het kind met het badwater wordt weggegooid.
Hoe we zonder de eis van tweederde betaalbaar toch aan de vraag naar betaalbare woningen kunnen voldoen
Als we willen voorkomen dat de onmiskenbaar komende daling in de nieuwbouwproductie langer aanhoudt, zullen we iets moeten bedenken om de eis van tweederde betaalbaar te laten vallen terwijl we toch de vraag naar betaalbare woningen serieus blijven nemen. We zien een paar maatregelen die, mits consequent aangepakt, forse betekenis kunnen hebben en een aantal onder het motto ‘alle beetjes helpen’.
Verkoop versnellen, sloop faseren
Een hele forse slag zou zijn te maken als de inzet van corporaties wat anders wordt gefocust. ABF[3] heeft beschreven hoe de verwachte behoefte aan sociale huurwoningen tot 2038 is samengesteld. Dat geeft een verrassend beeld. Tot 2038 zijn er 390.000 nieuwe sociale huurwoningen nodig. Daarvan zijn er ca. 180.000 nodig als compensatie voor de geplande te slopen woningen. Naar verwachting zijn er ca. 70.000 nodig als vervanging van door corporaties te verkopen woningen. En ten slotte zullen door huurverhogingen ca. 30.000 uit de sociale huur ‘groeien’. Dan resteert een aantal van slechts netto 110.000 woningen dat aan de voorraad wordt toegevoegd. Dat is relatief weinig en dus als we in het kader van betere businesscases minder sociale huurwoningen bepleiten, wordt de netto toevoeging nog kleiner. Dat is niet gewenst dus moeten we andere mogelijkheden bekijken.
Eén mogelijkheid zou zijn om de geplande verkoop van 70.000 corporatie woningen te versnellen door ze niet één voor één in de daarvoor aangewezen complexen aan zittende huurders te verkopen maar bloksgewijs aan beleggers. Dat zou kunnen na een opknapbeurt tot een verantwoord basisniveau of met een verplichting aan de belegger om ze op te knappen voordat ze deze vervolgens uitponden. Corporaties krijgen zo versneld middelen voor onder andere verduurzaming van hun eigendom en voor investeren in nieuwbouw.
Het sloopprogramma zou gefaseerd kunnen worden. In plaats van sloop in 14 jaar (2023 – 2038) zou de sloop gespreid kunnen worden over 30 jaar. Dat betekent dat er per jaar ca. 7.000 meer sociale huurwoningen beschikbaar blijven voor de doelgroep. En dus kan volstaan worden met wat minder nieuwbouw.
Overigens is zeer aannemelijk dat dit lagere tempo van sloop sowieso dichter bij de realiteit zal liggen dan het aangenomen tempo. Sloop/nieuwbouw is een zeer gecompliceerd proces dat vaak veel te optimistisch wordt ingeschat. Neveneffect zal zijn dat bloksgewijs aan beleggers verkochte projecten in veel gevallen versneld worden uitgepond. Immers, commerciële beleggers zullen zittende huurders actiever verleiden omdat ze andere woningen kunnen aanbieden en belang hebben bij het kunnen uitponden. Daarmee komen er meer aantrekkelijke koopwoningen voor huurders van sociale huurwoningen.
Laat corporaties weer betaalbare koopwoningen bouwen
In 2015 is door Stef Blok rigoureus het mes gezet in het takenpakket van corporaties. Ze mogen onder andere geen koopwoningen meer ontwikkelen. Corporaties zijn van huis uit gewend om woningen te bouwen die, al dan niet met een kleine of grotere onrendabele top, betaalbaar moeten zijn. Ze zouden dus ook in staat moeten zijn om woningen te bouwen in de betaalbare koopsector, bij voorkeur niet duurder dan pakweg 250.000 euro v.o.n. Daaraan is grote behoefte. Ze kunnen daaraan pakketten van Stichting op Maat, Slim Kopen et cetera verbinden. Het Nationaal Koopfonds heeft vorig jaar op initiatief van de Tweede Kamer extra geld gekregen om dat mogelijk te maken. De vroegere Koopgarant-regeling heeft veel succes gehad. Ook de Stichting Betaalbare Koopwoning Zaanstad boekt daarmee nog steeds successen.
Al die constructies komen erop neer dat minder betaald wordt dan de kostprijs van de nieuwbouwkoopwoning en dat bij latere doorverkoop dat verschil weer, al dan niet gedeeltelijk, wordt verrekend. Met de permanente groei van de waarde van woningen is ‘tijdelijk voorschieten’ voor corporaties na collectieve verkoop van aangewezen complexen geen probleem. Als corporaties daarmee elk jaar 10.000 nieuwe sociale koopwoningen voor een lage prijs kunnen realiseren en aan hun huurders verkopen, komen er 10.000 sociale huurwoningen vrij.
Zet in op doorstroming door huur- en koopgewenningsbijdragen
Huurgewenningsbijdragen bestaan al. Gemeenten en provincies mogen die inzetten om de overstap van de ene, goedkopere, woning naar de andere, duurdere huurwoning aantrekkelijker te maken. In veel gevallen bestaat de gewenning uit een aflopend bedrag dat in bijvoorbeeld vijf jaar afbouwt tot nul. Nog weinig gemeenten, laat staan provincies hebben hiervoor een regeling. Toch is die essentieel om goedkopere huurwoningen vrij te maken.
Op dezelfde manier zou een (landelijke?) regeling voor een koopgewenningsbijdrage mogelijk moeten zijn. Eigenlijk leek de vroegere premiekoop-A-regeling voor nieuwbouwwoningen daar wel iets op. Daar was de afbouw van de bijdrage gebaseerd op een inkomenstoets Bij een bepaalde stijging van het inkomen werd de jaarlijkse bijdrage versneld of helemaal afgebouwd. Gegeven de administratieve rompslomp hierbij is het eenvoudiger om te kiezen voor een recht-toe-recht-aan jaarlijkse afbouw. Voor de koper geldt dat hij met enige goede wil mag rekenen op een waardestijging en op een inkomensstijging waardoor de rekensom uiteindelijk behapbaar is.
Doorstroming van huur- of koopwoningen naar koop of duurdere huurwoningen maakt of een huurwoning of een relatief goedkope koopwoning vrij zonder dat er een nieuwbouwwoning voor nodig is.
Doorstroominstrumenten verplichten aan ontwikkelaars
Bij de verkoop van nieuwbouwwoningen zouden ontwikkelaars verplicht kunnen worden om hun nieuwbouwwoning gedurende een bepaalde tijd, bijvoorbeeld een maand, te koop aan te bieden aan huurders van een sociale huurwoning. Na die periode is de verkoop weer vrij. In de jaren ‘80 bleek dit een zeer goed werkend instrument waar niemand, ook de ontwikkelaar niet, nadeel bij heeft.
Vergelijkbaar daarmee is te denken aan een verplichting om gedurende diezelfde periode na verkoop aan huurders van een sociale huurwoning, voorrang te geven aan eigenaren van een koopwoning met een lage WOZ-waarde. Zo’n vrijkomende koopwoning is wellicht geschikt voor een huurder van een sociale huurwoning of voor een starter. Dit is even wat meer werk voor de makelaar, maar het kan wel. En het kan zonder dat we daarvoor meer sociale huurwoningen moeten bouwen.
Alle beetjes helpen
Onder die noemer valt te denken aan het maken van ruimte voor particulieropdrachtgeverschap. Lange tijd bedroeg het jaarlijks aantal vergunningaanvragen van al dan niet collectieve ‘zelfbouwers’ rond de 13.000 tot 15.000. Dat is inmiddels teruggezakt tot 5.500 per jaar. Voor sommigen een gruwel maar uit het WoOn-onderzoek blijkt dat de vraag naar p.o. woningen permanent rond het getal van 15.000 ligt. Als voor die wens plaats wordt gemaakt, bevordert ook dat weer de doorstroming.
Verdichting van wijken, woningsplitsing en optoppen is door achtereenvolgende rijksbouwmeesters verheven tot ‘de’ oplossing van het woningtekort. Dat is kortzichtig en wensdromen. Maar niettemin zijn dit mogelijkheden die, mits zorgvuldig en verantwoord, een bijdrage kunnen leveren aan het terugdringen van het woningtekort. Doen dus, maar blijf met beide benen op de grond staan.
Met enige creativiteit en vooral veel ambachtelijke kennis, praktische, pragmatische ervaring en inzet valt zoveel meer te doen dan tot nu toe gebeurt. Alternatieven voor de strenge eis van ‘tweederde betaalbaar’ zijn dringend noodzakelijk. In dit artikel doen we daarvoor een voorzet. Al die alternatieven zijn mogelijk en hebben tot doel het aantal beschikbare sociale huurwoningen zo hoog mogelijk te houden. Zo’n andere aanpak voorkomt dat we in elk plan zo extreem veel betaalbare woningen zouden moeten realiseren. En dat voorkomt dat de bouw nog verder stil komt te liggen.
Jos Feijtel is volkshuisvester, Geurt Keers is onderzoeker
[1] (1) Persbericht WoningbouwersNL 14/1/24), https://woningbouwersnl.nl/persbericht_woon21_analyse/
[2] Geurt Keers, Friso de Zeeuw, Zo willen Nederlanders wonen: beeldvorming en realiteit, WoON21 analyse, Voorburg, 2022.
[3] Marktverkenning 2023 – 2038, Socrates dec. 2023)
